Преамортиране или рефинансиране на вашия дом
Независимо дали целта ви е да намалите месечните си ипотечни плащания или да изплатите ипотечния си кредит рано, могат да се приложат няколко стратегии, които да ви помогнат да изпълните финансовия си план. Докато повечето собственици на жилища са наясно с предимствата и потенциалните клопки на рефинансирането, по-малко известната опция, достъпна за някои ипотечни кредитополучатели, е преработване или преамортизация на заема.
ВИЖ: График на амортизацията
Какво е преработка на заем?
Обикновено преработката на заема изисква да платите еднократна сума към основния баланс на вашата ипотека.
Докато плащането на допълнителни пари за основния баланс ви позволява да изплащате ипотеката си по-рано, допълнителното предимство на преработката на заема е, че месечните ви плащания се преизчисляват, за да отразят новия баланс. Например, кредитополучателят с 15-годишен, 270 000 долара заем с фиксирана ставка при 4, 25%, който преработи заема след една година, със 75 000 долара плащане към главницата, би намалил месечното плащане от 2, 032 до 1322 долара. Без преработка на заема ипотеката ще бъде изплатена по-бързо, но месечните плащания на главница и лихва ще останат същите.
За кредитополучателите, които не могат да рефинансират поради кредитни проблеми или нисък собствен капитал, преработката на заема може да бъде добър вариант, тъй като не кандидатствате за нов заем. Вашата лихва и срокът на заема ще останат същите. Единствената разлика е в месечните ви плащания. Преработването на заем, тъй като не е рефинансиране и не изисква заявление за заем, а разходите за закриване са значително по-скъпи от рефинансирането. Таксите за рефинансиране често струват около 2 до 3% от сумата на заема.
Причини за преработване на заем
Основната причина кредитополучателите избират да преработят заем е да намалят месечните си плащания. След това някои кредитополучатели продължават да правят предишните си ипотечни плащания и по този начин изплащат жилищния си заем още по-бързо. Други използват допълнителния паричен поток за инвестиране, изплащане на друг дълг или спестяване за други цели.
Друг път, когато преработката на заема може да бъде полезна, е когато купувате нов дом, преди настоящият ви дом да се е продал. Ако можете да отговаряте на условията за ипотека на новия си дом, докато все още плащате за предишния си дом, докато той е на пазара, можете да направите преработка на заем с постъпленията след продажбата на предишния ви дом. Въпреки това повечето кредитори не позволяват преработка, докато не бъдат направени поне 90 дни ипотечни плащания.
Има някои недостатъци при преработката на заем. Първо, ще се наложи да извършите еднократно плащане, а някои финансови планиращи предполагат, че има по-добри ползи за пари от плащането на ипотечния баланс. Ако ви липсва спешна спестовна сметка, имате дълг по кредитна карта или сте недостатъчно финансирали пенсионните си спестявания, може да е по-добре да използвате пари за тези цели.
Няма да намали лихвения процент
Друг недостатък, в зависимост от вашите условия за ипотека, е, че преамортизацията няма да намали лихвения процент. Когато лихвените проценти на ипотека са ниски, може да се окажете по-добре да рефинансирате, дори със затварящи разходи. Някои кредитополучатели избират първо да рефинансират, след това да амортизират в рамките на една година или по-малко, за да извлекат ползите от двете финансови опции.
Ако целта ви е да изплащате ипотеката си по-бързо, можете също така просто да изберете да плащате допълнително към главницата всеки месец, да правите двуседмични ипотечни плащания или да извършвате допълнително плащане всяка година, за да намалите сумата, която ще плащате с лихви над живота на заема и да изплати баланса напълно по-бързо.
Някои кредитополучатели ще открият, че преработката на заем не е опция. По принцип само отговарящи на конвенционалните заеми на Fannie Mae или Freddie Mac. Заемите от FHA и VA не могат да бъдат амортизирани отново. В някои случаи заемите с джамбо могат да бъдат преработени, но решението зависи от индивидуалния заем и от вашия кредитор. Заемът ви трябва да е в добро състояние. Освен това, ако заемът ви е продаден на инвеститор, инвеститорът трябва да се съгласи с преработка на заем заедно с вашия ипотечен сервиз.
Долния ред
Преди да решите да кандидатствате за преработка на заем, не забравяйте да сравните постепенно финансовите ползи от извършване на допълнителни ипотечни плащания, рефинансиране или ремортиране, за да видите коя опция или комбинация от опции ще отговаря както на вашите непосредствени нужди от паричен поток, така и на дългосрочната ви финансови цели.