Ипотечни кредити срещу заеми за собствен капитал: каква е разликата?

Ипотечните кредити и заемите за дялов капитал са заеми, при които вие залагате дома си като обезпечение. Заемателят може да изземе дома ви, ако не сте в крак с ипотечните си плащания. Докато двата вида заеми споделят това важно сходство, съществуват разлики между тях. Потребителите трябва да разбират възможностите си, когато теглят заеми срещу стойността на дома си.

Ключови заведения

• Ипотечните кредити и заемите за дялов капитал са заеми, при които вие залагате дома си като обезпечение.
• Банката отпуска до 80% от оценената стойност на дома или изкупната цена, в зависимост от това, кое от двете е по-малко.
• Заемът за собствен капитал е обезпечен от собствения капитал в имота.

Ипотеки

Когато хората използват термина „ипотека“, те обикновено говорят за традиционна ипотека, при която банката отпуска пари на заеми за закупуване на жилище. В повечето случаи банката отпуска до 80% от оценената стойност на дома или от покупната цена, в зависимост от това коя е по-ниска. Например, ако купувате жилище за 200 000 долара, имате право на ипотека до 160 000 долара. Трябва да излезете с останалите 40 000 долара сами. Някои ипотечни кредити, например FHA ипотеките, ви позволяват да отлагате по-малко, стига да плащате за ипотечна застраховка.

Лихвеният процент по ипотека може да бъде фиксиран (един и същ през целия срок на ипотеката) или променлив (променящ се всяка година, например). Кредитополучателят изплаща сумата на заема плюс лихвата за определен срок, като най-често срещаните условия са 30 или 15 години.

Ако изоставате в плащанията, заемодателят може да поеме вашия дом в процес, известен като възбрана. След това заемодателят продава дома, често на търг, за да възстанови парите си. В случай че това се случи, тази ипотека (известна като "първа" ипотека) има предимство пред последвалите заеми, направени срещу имота, като заем за дялов капитал (понякога известен като "втора" ипотека) или кредитна линия на собствения капитал (HELOC), Първоначалният кредитор трябва да бъде изплатен изцяло, преди следващите кредитори да получат постъпления от продажба на възбрана.

Заеми за собствен капитал

Заемът за собствен капитал също е ипотека. Разликата между заем за собствен капитал и традиционна ипотека е, че вземате заем за собствен капитал, след като имате собствен капитал в имота, докато получавате ипотека за закупуване на имота. Заемът за собствен капитал е обезпечен от собствения капитал в имота, което е разликата между стойността на имота и съществуващия ипотечен баланс на собственика на жилището. Например, ако дължите 150 000 долара за дом, оценен на 250 000 долара, имате 100 000 долара в собствен капитал. Ако приемем, че кредитът ви е добър и в противен случай се класирате, можете да вземете допълнителен заем, като използвате тези 100 000 долара като обезпечение.

Подобно на традиционната ипотека, заемът за дялов капитал е вноска на вноска, изплатена за определен срок. Различните кредитори имат различни стандарти по отношение на процента на собствения капитал, който са готови да отпуснат, а кредитът на кредитополучателя играе роля в това решение.

Съотношението между заема и стойността (LTV) се използва от кредиторите, за да разберат колко пари можете да заемете. Ето как изчислявате LTV: Добавете сумата, която искате да заемете, към сумата, която все още дължите на къщата си, и разделете на оценената стойност на къщата, за да получите LTV. Ако сте в състояние да изплатите голяма част от ипотеката си - или ако стойността на вашия дом значително се е повишила - можете да получите значим заем.

В много случаи заемът за дялов капитал се счита за втора ипотека, тъй като се прави върху съществуваща ипотека. Ако домът излезе в затвора, кредиторът, който държи заема за собствен капитал, не се изплаща, докато не бъде изплатен първият ипотечен кредитор. Следователно, рискът на заемодателя за заем на собствен капитал е по-голям, поради което тези заеми обикновено имат по-високи лихвени проценти от традиционните ипотечни кредити.

Не всички заеми за собствен капитал са втора ипотека. Кредитополучател, който притежава имуществото си свободно и ясно, може да реши да вземе заем срещу стойността на дома си. В този случай кредиторът, който взема заем за дялов капитал, се счита за първи притежател на залог. Тези заеми може да имат по-високи лихви, но по-ниски разходи за закриване - само оценка, например.

Разликата между заем за собствен капитал и традиционна ипотека е, че вземате заем за собствен капитал, след като имате собствен капитал в имота срещу получаване на ипотека за закупуване на имота.

Заем срещу ипотечен капитал: Знайте какво се облага с данък

Лихвата по ипотека подлежи на облагане с данък при кредити до 1 милион долара (ако сте изтеглили заема преди 15 декември 2017 г.) или 750 000 долара (заем след това). Причината: данъчното законодателство за 2017 г. Собствениците на жилища използваха възможността за приспадане на лихвата по заем от собствен капитал или кредитна линия, без значение как са използвали парите, например, за изплащане на дълг с по-високи лихви, като дълг на кредитна карта или студентски заеми. В бъдеще Законът за данъчни облекчения и работни места от 2017 г. спира приспадането на лихвите, изплащани по заемите за собствен капитал от 2018 г. до 2025 г., освен ако те не се използват за „купуване, строеж или значително подобряване на дома на данъкоплатците, който осигурява заема“.

Както IRS казва: „Съгласно новия закон ... лихвата върху заем от собствен капитал, използван за изграждане на добавка към съществуващо жилище, обикновено се приспада, докато лихвата по същия заем, използвана за плащане на лични разходи за живот, като например кредитна карта дългове, не е ... Както съгласно предходното законодателство, заемът трябва да бъде обезпечен от основния дом или втория дом на данъкоплатеца (известен като квалифицирано местожителство), да не надвишава цената на жилището и да отговаря на други изисквания. "

Ако наистина трябва да изплащате студентски заеми, да консолидирате дълга по кредитна карта или да намалите лихвения процент по ипотеката на дома, трябва да помислите за рефинансиране на ипотеката си.

Долния ред

Ако имате изключително ниска лихва върху съществуващата си ипотека, вероятно трябва да я оставите на мира и да използвате заем за собствен капитал, за да вземете необходимите допълнителни средства, при условие че са за целите на подобряване на вашата собственост. Ако обаче процентите на ипотечните кредити спаднат значително след изваждането на съществуващата ви ипотека или ако се нуждаете от парите за цели, несвързани с вашия дом, трябва да помислите за пълно ипотечно рефинансиране. Ако рефинансирате, спестявате от допълнителните пари, които заемате, тъй като традиционните ипотечни кредити носят по-ниски лихви в сравнение с кредитите за собствен капитал и може да сте в състояние да осигурите по-ниска ставка върху баланса, който вече дължите.