Съотношение заем / стойност - Определение на съотношението LTV
Съотношението между кредита и стойността (LTV) представлява оценка на кредитния риск, който финансовите институции и други заемодатели проверяват, преди да одобрят ипотека. Обикновено оценките с високи LTV съотношения са по-висок риск и следователно, ако ипотеката бъде одобрена, заемът струва на кредитополучателя повече.
Освен това заемът с висок LTV коефициент може да изисква кредитополучателят да закупи ипотечна застраховка, за да компенсира риска за заемодателя.
Формула и изчисление на съотношението LTV
Купувачите на жилища могат лесно да изчислят съотношението заем / стойност на жилището си.
LTVratio = MAAPВсякъде: MA = Сума на ипотечния кредитAPV = Оценявана стойност на свойството \ започнете {подравнено} <V съотношение = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {където:} \\ & MA = \ текст {Ипотечна сума} \ \ & APV = \ текст {Стойност на оценяваната собственост} \\ \ край {подравнен} LTVratio = APVMA където: MA = Сума на ипотекаAPV = Оценявана стойност на свойството
Процесът включва разделяне на общата сума на ипотечния кредит на общата покупна цена на жилището. Например, жилище с изкупна цена от 200 000 долара и общ ипотечен заем за 180 000 долара води до съотношение между заем и стойност от 90%. Конвенционалните ипотечни кредитори често предоставят по-добри условия на заем на кредитополучателите, които имат съотношение заем / стойност не по-високо от 80%.
LTV съотношението се изчислява, като се раздели сумата, взаимствана от оценената стойност на имота, изразена като процент. Например, ако закупите дом, оценен на 100 000 долара за неговата оценена стойност и направите 10 000 долара авансово плащане, ще вземете назаем 90 000 долара, което ще доведе до LTV съотношение от 90% (90 000/100 000).
Ключови заведения
- LTV често се използва при ипотечно кредитиране, за да се определи сумата, необходима за внасяне на авансово плащане и дали даден кредитор ще предостави кредит на кредитополучател.
- Повечето кредитори предлагат на кандидатите за ипотечен и собствен капитал най-ниската възможна лихва, когато съотношението заем / стойност е под или под 80%.
- HomeReady на Fannie Mae и Home Freddy Mac Home Възможните ипотечни програми за кредитополучатели с ниски доходи позволяват LTV съотношение 97% (3% авансово плащане), но изискват ипотечна застраховка, докато съотношението не падне до 80%.
LTV и кредитен андеррайтинг
Съотношението заем / стойност е критичен компонент на подписването на ипотека, независимо дали става въпрос за закупуване на жилище, рефинансиране на текуща ипотека в нов заем или заем срещу натрупан собствен капитал в имот.
Кредиторите оценяват LTV съотношението, за да определят нивото на излагане на риск, който поемат при сключване на ипотека. Когато кредитополучателите поискат заем за сума, която е на или близо до оценената стойност и следователно по-висок коефициент на заем / стойност, кредиторите възприемат, че има по-голяма вероятност заемът да изпадне в неизпълнение, тъй като е малко или почти не е изграден собствен капитал в рамките на имота. В случай на възбрана, кредиторът може да затрудни продажбата на жилището за достатъчно, за да покрие неизплатения ипотечен баланс и да реализира печалба от транзакцията.
Фактори, влияещи на LTV съотношението
Основните фактори, които влияят на съотношението LTV, са първоначалното плащане, продажната (договорната) цена и оценената стойност. За да постигнете най-ниското (и най-доброто) съотношение LTV, повишете авансовото плащане и се опитайте да намалите продажната цена. Използвайки примера по-горе, да предположим, че купувате дом, който оценява за 100 000 долара, но собственикът е готов да продаде за 90 000 долара. Ако направите същите авансови плащания от 10 000 долара, заемът ви е само 80 000 долара, което води до съотношение LTV от 80% (80 000/100 000). Ако увеличите авансовото си плащане до 15 000 долара, вашият ипотечен заем вече е 75 000 долара, което прави съотношението на LTV 75% (75 000/100 000).
Всичко това е важно, тъй като колкото по-нисък е коефициентът на LTV, толкова по-голям е шансът да бъде одобрен заемът, толкова по-нисък е лихвеният процент и по-малко вероятно да се наложи да закупите частна ипотечна застраховка (PMI).
LTV съотношение и лихвени проценти
Въпреки че съотношението заем / стойност не е единственият определящ фактор за обезпечаване на ипотека, заем от собствен капитал или кредитна линия, той играе съществена роля в това колко струва заемането на собственика на жилището. Всъщност, високото LTV съотношение може да ви попречи да се класирате за опция за заем или рефинансиране на първо място.
Повечето кредитори предлагат на кандидатите за ипотечен и собствен капитал най-ниската възможна лихва, когато съотношението заем / стойност е под или под 80%. По-високото съотношение LTV не изключва кредитополучателите да бъдат одобрени за ипотека, въпреки че общата цена на заема нараства с увеличаване на съотношението LTV. Например може да бъде одобрен кредитополучател със съотношение LTV от 95%, но лихвеният процент може да бъде до пълен процент точки по-висок, отколкото за кредитополучател със съотношение LTV от 75%.
Освен това, ако LTV съотношението е по-високо от 80%, най-вероятно ще се наложи да закупите частна ипотечна застраховка (PMI), която може да добавя от 0, 5% до 1% от цялата сума на заема годишно. PMI от 1% при заем от 100 000 долара например ще добави 1000 долара към сумата, изплащана годишно или 83, 33 долара на месец. PMI плащанията продължават, докато съотношението LTV не е 80% или по-ниско. Съотношението LTV ще намалее, докато плащате заема си и с времето стойността на вашия дом се увеличава.
Изискването на съотношение 80% (или по-ниско) LTV за избягване на PMI не е закон, но това е практика на почти всички кредитори. Понякога се правят изключения за кредитополучателите с висок доход, по-нисък дълг или други фактори като голям инвестиционен портфейл.
Максималното съотношение заем / стойност е най-голямото допустимо съотношение на размера на заема към стойността на долара на имота. Колкото по-голямо е съотношението заем / стойност, толкова по-голяма е частта от покупната цена, която е финансирана. Тъй като жилището действа като обезпечение на заема, съотношението заем / стойност е мярка за риск, използвана от кредиторите. Различните програми за заем се разглеждат с различни фактори на риска и по този начин имат различни максимални съотношения между заем и стойност.
Видове заеми и LTV съотношение
За някои видове заеми има специални правила, когато става дума за съотношението LTV.
FHA заеми
Заемите от FHA, които позволяват първоначално съотношение LTV до 96, 5%, изискват ипотечна застрахователна премия (MIP), която продължава толкова дълго, колкото имате този заем, независимо колко ниско е съотношението LTV. Повечето хора рефинансират конвенционален заем, след като съотношението LTV достигне 80% за премахване на MIP.
Заеми от VA и USDA
Заемите от VA и USDA - налични за настоящи и бивши военни или съответно за тези в селските райони - не изискват частна ипотечна застраховка, въпреки че съотношението на LTV може да достигне 100%. И двата вида кредити за VA и USDA обаче имат допълнителни такси.
Фани Мей и Фреди Мак
HomeReady на Fannie Mae и Home Freddy Mac Home Възможните ипотечни програми за кредитополучатели с ниски доходи позволяват LTV съотношение 97% (3% авансово плащане), но изискват ипотечна застраховка, докато съотношението не падне до 80%.
Рационализиране на опциите за рефинансиране, които се отказват от изискванията за оценка (което означава, че LTV съотношението на жилището не засяга кредита), съществуват за заеми от FHA, VA и USDA. За онези със съотношение LTV над 100% - известни още като „под вода“ или „с главата надолу“ - опцията за високо рефинансиране на заем на Фани Мей и подобрено рефинансиране на Фреди Мак, които са предназначени да заменят програмата за рефинансиране на HARP, изтича 31 декември 2018 г., налични са.
Класиране на съотношението заем / стойност
Съотношението LTV от 80% или по-ниско се счита за добро за повечето сценарии на ипотечен кредит. Съотношение LTV от 80% осигурява най-добрия шанс да бъдете одобрени, най-добрият лихвен процент и най-голяма вероятност да не се изисква да закупите ипотечна застраховка. Както беше отбелязано по-горе обаче, кредитите за VA и USDA позволяват по-високо LTV съотношение (до 100%) и все още избягват скъпата частна ипотечна застраховка, въпреки че се прилагат други такси.
За повечето опции за рефинансиране, освен ако не кандидатствате за рефинансиране на парични средства, съотношението LTV няма значение, така че няма такова нещо като "добро" или "лошо". Ако кандидатствате за рефинансиране на парични средства, LTV съотношение от 90% или по-малко се счита за добро.
LTV срещу комбиниран LTV - CLTV
Докато съотношението LTV разглежда влиянието на един ипотечен заем при закупуване на имот, съотношението комбиниран заем / стойност (CLTV) е съотношението на всички обезпечени заеми на имот към стойността на имот. Кредиторите използват съотношението CLTV, за да определят риска на бъдещия купувач на жилище при неизпълнение, когато се използва повече от един заем - например, ако те ще имат две или повече ипотеки, или ипотека плюс заем на собствения капитал или кредитна линия (HELOC). Като цяло кредиторите са готови да дават заеми при съотношение CLTV от 80% и повече на кредитополучатели с високи кредитни рейтинги.
Съотношението LTV отчита само основния ипотечен баланс. Следователно в горния пример съотношението LTV е 50%, резултатът от разделянето на основния ипотечен баланс от 100 000 долара на домашната стойност от 200 000 долара. Първичните кредитори са по-щедри с изискванията на CLTV.
Имайки предвид горния пример, в случай на възбрана, първичният притежател на ипотека получава парите си изцяло преди вторият притежател на ипотека да получи нещо. Ако стойността на имота намалее до 125 000 долара преди неизпълнението на кредитополучателя, първичният притежател на задържане получава цялата дължима сума (100 000 долара), докато вторият притежател на залог получава само останалите 25 000 долара, въпреки че дължи 50 000 долара. Основният носител на задържане носи по-малък риск в случай на намаляване на стойностите на имотите и следователно може да си позволи да отпуска заеми при по-висок CLTV.
Ограничения на LTV
Основният недостатък на стойността на заема е, че той включва само основната ипотека, която собственикът на жилището дължи, и не включва други задължения, като втора ипотека или заем от собствен капитал. Следователно комбинираната кредитна стойност (CLTV) е по-приобщаваща мярка за способността на кредитополучателя да изплаща жилищен кредит.