без излаз на море
„Затворен“ в контекста на недвижими имоти се отнася до имот, който е недостъпен чрез публична пътна артерия, с изключение на съседна партида. Вакантна партида, която е разположена зад ивица мол и до която може да се стигне само чрез разходка из мола, се квалифицира като този тип лот. Затворен имот е "заключен" навсякъде от други имоти.
НАРУШЕНИЕ НАДОЛИ Затворен
Неотключените парцели обикновено са резултат от подразделения или разделянето на по-голям парцел земя на по-малки парцели, които се продават поотделно. В идеалния случай по-малките колети биха имали достъп до обществено право на достъп, но понякога това не е възможно. Например, продавачът може да пожелае да раздели голям квадратен парцел с пейзажна функция в центъра, например планина, което е неподходящо за развитие. Вместо да издълбае парцел, който дава път на пътя до планината, той може да го остави незатворен.
Плюсовете и минусите на затворените имоти
Заключените имоти обикновено струват по-малко от другите околни имоти, поради своята непристъпност. Но това не означава, че не струва нищо. Държавните и федералните закони защитават правото на собствениците на имоти да „продуктивно ползват” земята си, което като цяло означава правото на достъп до обществен път. За осигуряване на такъв достъп се използва сервитут, който предоставя правото да се пресича над съседна земя. Има различни видове сервитути, някои по-лесни за придобиване от други. Но разумните купувачи, които разбират правилата, могат да намерят добри инвестиции в затворени имоти.
Без стрес начинът да получите сервитут е чрез приятелски преговори със съседен собственик на земя. Възможно е те да бъдат изкушени да дадат устно обещание, което позволява на собственика на морето да премине земята им, но купувачите се съветват да получат обещанието в писмена форма. Писмен сервитут, създаден от адвокат по недвижими имоти и регистриран в местния офис, осигурява сигурност на собственика на имота, който не е в затвора. Със словесна уговорка съседът може да промени решението си или да продаде земята си на по-малко гостоприемен собственик. И накрая, думата на съседа няма да има голяма тежест, когато парцелът, който не е влязъл в експлоатация, отново се продава Постоянният сервитутен сервиз избягва всички тези потенциални проблеми.
Ако съседът балира при подписване на приятелски сервитут или поиска неоснователно обезщетение, може да се наложи използването на ядрената опция за сервитут по необходимост. Сервитут по необходимост е съдебна заповед, предоставяща на собственика на земята законно право на достъп до тяхната собственост. Въпреки това собственикът, който не е влязъл в експлоатация, трябва да докаже чрез търсене на дело и собственост, че едновременно наземният имот и съседният имот са били собственост на едно и също лице. Съдът по същество постановява, че когато имотът е бил разделен, собственикът е пренебрегвал да осигури необходимия достъп до пътя.
Независимо дали чрез мирни споразумения или с участието на съда, инвеститорите, които вършат домашната си работа, могат да купуват евтини имоти, без достъп до път и да продават с подредена печалба, без да правят физически подобрения.
Важно е да се отбележи, че подаването на сервитут по необходимост ще доведе до съдебни разходи. Също така може да остави безключовия собственик с ядосан съсед, който може да обжалва решението. Има изключения от сервитута по необходимост, като патенти на земя, издадени от федералното правителство, дори тези, датиращи стотици години. За да не бъдете прасе в морски трюм, купувачите трябва да се консултират с опитен адвокат за недвижими имоти.
Сравнете инвестиционни сметки Име на доставчика Описание Разкриване на рекламодатели × Офертите, които се появяват в тази таблица, са от партньорства, от които Investopedia получава компенсация.