Инвестиране в луксозни недвижими имоти

Цените на луксозните недвижими имоти са горещи и продължават да се покачват. Най-добрите луксозни продажби на недвижими имоти в Ню Йорк бяха за огромни 91 541 000 милиона долара според последния доклад на Christie's International Real Estate.

„Много хора на нетна стойност купуват жилища като твърд актив“, казва Джей Белсън, изпълнителен директор на Jay Belson Luxury Real Estate, компания за инвестиции в луксозни имоти в пълен сервиз със седалище в Бевърли Хилс, Калифорния. И с богатството от растящите най-богати хора в света, потенциалният пазар на луксозни имоти е по-голям от всякога. Ако искате да се включите в акцията и можете да си позволите стръмния ценови маркер, ето няколко варианта за това.

Дефиниране на „Луксозен имот“

Важно е да разберете кои характеристики характеризират луксозен имот преди да инвестирате, тъй като високата цена само по себе си няма да постави имот в тази категория. „Тя трябва да бъде уникална и изключителна, по добър начин по желан начин. Хората, които са богати, ще плащат премия за нещо, което се възприема като превъзходно ”, казва Ранди Чар, старши вицепрезидент по операциите в One Queensridge Place, луксозен висок етаж, разположен само на минути от ивицата в Лас Вегас.

Купувачите от висок клас искат достъп до луксозни дейности като пазаруване от висок клас, хранене и изкуства, както и близост до други луксозни домове. Трофейният адрес, като Park Avenue в Ню Йорк, добавя стойност. Това, че имаш история, също не боли. Много луксозни купувачи търсят естествената красота на крайбрежна локация или поне гледка към река, океан или езеро. Други искат гледки към провинцията или планината.

Купувачите от висок клас искат много от същите функции, които всички купувачи искат, но в по-голяма степен. Те искат поверителност и сигурност, понякога до степен на уединение. Те искат красота отвътре и отвън и могат да си позволят персонализирана архитектура, персонализиран дизайн, изключително внимание към детайлите и разкошни облицовки. Те също искат удобства в допълнение към удобствата: кухня на готвача, луксозен басейн, обширен главен апартамент и външно жилищно пространство, да не говорим за домашната автоматизация, детектори за движение, асансьори за автомобили и винарски изби с контролирана температура. Те също искат място. В Малибу, Калифорния, например, средният луксозен дом има повече от 4000 квадратни фута (и цена от 6 милиона долара плюс цена).

Когато избирате луксозен дом, е изключително важно да помислите за аспектите на имота, които не могат да бъдат променени, казва Марк Фицпатрик, изпълнителен директор на RUHM Destination Marketing, дестинация маркетингова услуга за луксозни имоти по целия свят. „Не можете да промените пътя на слънцето, местоположението на океана или факта, че над главата ви има полетна пътека за големи самолети. Грозните тапети в банята са далеч по-маловажни от времето “, казва той.

Колко ти трябва?

На пазари, където цените обикновено са по-ниски, може да ви трябват едва половин милион, за да притежавате парче луксозни недвижими имоти. Но ще ви трябват поне 1 милион долара, за да купите луксозен имот в повечето големи градове, а цената на входната цена се увеличава там, където разходите за живот са високи. Това е 3 милиона долара в Сан Франциско, 5 милиона долара в Лос Анджелис и Ню Йорк и 7 милиона долара в Лондон, според Кристи .

Луксозните купувачи често плащат в брой, но ипотека с джамбо е друга възможност. Ако финансирате покупката, ще ви е необходим голям авансово плащане, отличен кредит, доказателство за доходи и активи и големи парични резерви.

Как да го направите: Вашите възможности за инвестиране в луксозни недвижими имоти

Ако искате да инвестирате в луксозни недвижими имоти, има няколко пътя, които можете да предприемете.

Flip a Mansion

Ремоделирането на съществуващи луксозни имоти и препродажбата им с цел печалба е отлична инвестиция, казва Белсън от Jay Belson Luxury Real Estate. "Това е по-бързо от изграждането от земята, но се ограничава до свойства, които имат точно подходящата комбинация от архитектура, състояние и оформление", казва той и добавя, че фиксаторите са по-добри. Недостатъкът е, че „тъй като повечето от тези домове могат да бъдат обитавани при покупка, вие ще се състезавате с местни купувачи, които могат да ви надминат“, казва той. Конкуренцията между инвеститори и плавници обаче е много по-ниска на луксозния пазар, защото има по-малко хора, които могат да си позволят да финансират проекти от висок клас и които разбират как да ги изпълнят на високо ниво, казва Белсън.

Инвестирайте в международен план

Инвестирането в луксозни недвижими имоти в чужбина може да има ползи, които няма да намерите в страната. На островите Търкс и Кайкос, малка британска отвъдморска територия, разположена източно от Куба и на север от Хаити и Доминиканската република, няма годишни данъци върху собствеността и няма данъци върху печалбата върху капитала върху прехвърлената собственост. Собствеността на собствеността е защитена от поземлен регистър, а щатският долар е официалната валута, така че обменните курсове не са фактор за завършване на покупката или за бъдещата стойност на вашия имот.

Тези острови са добро място за инвестиции, тъй като цените на земята постоянно се увеличават през последните десет години и се очаква да продължат да го правят благодарение на бързо увеличаващия се туризъм и развитие, казва Блеър Макферсън, съсобственик и брокер на RE / MAX Real Групи за имоти Turks and Caicos. И можете да спечелите допълнителен доход от вашата инвестиция, като я наемете, докато сте далеч и оставите управляваща компания да обработва детайлите, казва той.

Инвестирането в чужбина също може да има уникални караници. „Трябва да помним, че останалият свят не работи както в Щатите“, казва Фицпатрик на RUHM. „Не искате да купувате имот в друга държава, само за да разберете, че правителството може да го върне обратно по пътя ви.“ Използвайте международен адвокат за недвижими имоти и други специалисти, които да ви помогнат с дължимата проверка, казва той.

Купете луксозен кондо

Независимо дали купувате луксозен апартамент за себе си или отдавате под наем, „харченето на пари за жилище, разположено в страхотна луксозна сграда с удобство и възможности за транспорт наблизо, е начинът да продължите“, казва Лидия Сусек от Corcoran, пълна услуга фирма за недвижими имоти в Манхатън. „Купуването в луксозно изглеждаща сграда с лоши възможности за транспорт е лоша инвестиция“, казва тя.

Услугите и функциите, които предлага сградата, също могат да направят или прекъснат вашата инвестиция. - Нямате щатен служител? Добре, но какво друго предлага домът ви? Изгледи, високи тавани, тераси, всички тези функции помагат да се разграничи вашия дом от други апартаменти за рязане на бисквитки и могат да доведат до по-висок процент на продажби, когато е време да се преместите “, казва Сусек.

Имайте предвид, че когато купувате луксозни недвижими имоти, вие купувате начин на живот. Частните палуби на покрива, басейните, общите помещения с фитнес центрове и обслужването на прислужници или услугите в хотелски стил отличават луксозните недвижими имоти, казва тя. "Дори и да има други нови апартаменти, построени около дома, който купувате, тези видове имоти имат стойност", казва Сусек.

Jumbo ипотеки за луксозни недвижими имоти

Докато повечето купувачи на луксозни недвижими имоти избират да купуват имот с пари, някои използват джъмбо заеми, за да ограбят луксозни имоти. Jumbo заемите (наричани още джъмбо ипотеки) са заеми за суми, по-големи от лимита, който Федералната агенция за жилищно финансиране (FHFA) определя. Обикновено тази сума надвишава 424 100 долара; обаче в някои градове - често тези, в които живеят по-скъпи недвижими имоти, тази сума е по-голяма. Понастоящем лихвеният процент за 30-годишна фиксирана джъмбо лихва е 4, 25% при ГПР от 4, 27% според usbank.com. Това е подобно на средната ставка на стандартна 30-годишна фиксирана ипотека. Към януари 2017 г. лихвеният процент за средна 30-годишна фиксирана ипотека е 4, 25% с ГПР 4, 32%.

Изберете имот за почивка от висок клас

„Наемът на луксозна ваканция може да осигури множество предимства, включително увеличаване на активите, данъчни облекчения, възможности за бизнес мрежи и най-важното - лична наслада“, казва Фицпатрик на RUHM. Изборът на местоположение с типично силен пазар е ключов, като град на ски курорти, Хаваи или тропически остров. „Те са чудесни за сезонен доход и се представят добре по време на добри финансови пазари. Въпреки това те могат да пострадат повече по време на рецесия, отколкото домовете в близост до големите градове “, казва той.

Всъщност пазарът на луксозни жилища претърпя най-силен отскок от катастрофата на жилищата в големите градове, но курортните райони започват да следват примера, се казва в неотдавнашен доклад на Christie's International Real Estate.

В допълнение към избора на подходящия град, инвеститорите трябва да обмислят да купят имот, който ще бъде привлекателен за ваканционните семейства, казва Fitzpatrick. „Това ще увеличи процента ви на заетост и възвръщаемостта на инвестицията ви“, казва той.

Брус Тобиас, 20-кратен топ производител на недвижими имоти с RE / MAX Sedona в Аризона, добавя, че високите дестинации за туристически курорти са добър избор и инвеститорите трябва да търсят имоти с потенциал за дългосрочни печалби.

Завършете персонализирана конструкция

Изграждането на нов дом отдолу предлага най-високите маржове на печалба, но има по-дълъг период от време, казва Белсън, но домът, в който всичко е ново и има най-желаните днес стилове и удобства, е от решаващо значение за получаването на най-високия долар. Той казва, че в момента компанията му строи дом от 25 000 квадратни метра в Бел Ер, Калифорния. „Закупихме имота за 8, 7 милиона долара. Бюджетът за строителство е 18 милиона долара. Прогнозната продажна цена е 50 милиона долара. Трудно е да се постигне това като инвестиция “, казва той.

Ако не изграждате дома за себе си, внимавайте как го персонализирате. Ще искате да изберете оформление, удобства и финиши, които да се харесат на широк сегмент от луксозния пазар, за да увеличите максимално шансовете си за бърза продажба и за най-високия долар. Уверете се, че домът е функционален и приветлив и има функции за сигурност и поверителност, които желаят купувачите от висок клас. Но има фина граница между създаването на тази широка привлекателност и създаването на уникалността, за която жадуват луксозните купувачи.

„Когато нещо не е комерситизирано и е желателно, а има търсене, тогава виждате, че цените наистина скачат“, казва Чар Чарлис от One Queensridge. „Ако погледнете бутилка Lafitte Rothschild от '82 г., поскъпването на цените нараства експоненциално спрямо реколта, която е по-малко превъзходна поради предлагането и предлагането. Същото е и с луксозните недвижими имоти. Колкото по-ексклузивен и по-труден за намиране, толкова по-достоен за инвестиции става домът. “

Долния ред

Инвестирането в луксозни недвижими имоти може да бъде по-вълнуващо, отколкото да инвестирате в ценни книжа благодарение на своя осезаем аспект и има много начини да го направите, от изграждането на обичайно жилище до обръщане на имение до закупуване на ваканционен имот. Можете да се насладите на луксозния си дом като жител, като пътешественик или като наемодател или да построите луксозни домове, за да могат другите да се наслаждават. Преди да купите, уверете се, че сте разбрали функциите, които създават трайна стойност в този клас активи, за да получите най-добрата възвръщаемост на вашата инвестиция.