Колко ипотечни плащания мога да пропусна преди възбрана?
Броят на плащанията, които можете да пропуснете по ипотеката си, преди да започне процесът на възбрана, зависи от няколко различни фактора. Поради това на този въпрос няма отговор с един размер.
Основни сред факторите, които влияят на това колко дълго може да премине кредитополучателят, без да плаща, преди да бъде принуден да бъде възбранен, са практиките и политиките на вашия кредитор. Ако заемодателят разполага с голям портфейл от нискорискови заеми, може да е по-снизходителен по отношение на пропуснати плащания. Често той прощава случайно пропуснато плащане и може да не насочи ситуацията ви към жилищните власти, докато не пропуснете четири или повече плащания. Ако обаче заемодателят разполага с портфейл от високорискови заеми, възможността за започване на възбрана, започваща дори след само две пропуснати плащания, е голяма. Дори и да сте кредитополучател с нисък риск, производството може да се задейства от стандарти поради общия риск за неизпълнение на ипотечния пул, собственост на кредитора.
Общото състояние на местния пазар на жилища е друг фактор, който играе роля в сроковете на процедурите за възбрана. Ако кварталът или регионът има много висящи възбрани, най-вероятно ще успеете да останете в дома си по-дълго, тъй като местните жилищни власти могат да бъдат изостанали и да липсват ресурси за обработка на толкова много случаи. Имало е ситуации, при които хората са пропуснали 10 или повече месечни плащания, преди да загубят окончателно дома си.
Ако сте по подразбиране, вашият ипотечен сервиз трябва да се свърже с вас няколко пъти, за да се опита да облекчи ситуацията. Обикновено до 36-ия ден след последното си плащане заемодателят се свързва с вас по телефона. До 45-ия ден след като пропуснете плащане, вашият ипотечен сервиз трябва да се свърже с вас писмено и да предостави информация относно възможностите, които са ви достъпни.
Типична времева линия за изключване на ипотека
Докато обстоятелствата и местоположението могат да диктуват отклонения в срока на възбрана върху ипотека, има шаблон за това как обикновено се случва.
Независимо от обстоятелствата, които са довели до пропуснато плащане на ипотека, трябва да помните, че ипотечните компании искат да получат парите си без бърз процес на възбрана, ако е възможно; това е по-икономично. Това означава, че биха искали да направят уговорка с вас за плащане, ако е възможно.
15-дневен гратисен период е често срещан. Ако платите в рамките на това време, всички сте добри. Ако не успеете да платите и след това пропуснете друго плащане, нещата се усложняват. Може да се добавят късни такси и след като пропуснете второто плащане, вие сте в неизпълнение.
Ако пропуснете второ ипотечно плащане, вероятно ще видите промяна в ипотечния сервиз. Обикновено ще станат по-уверени в начина, по който се отнасят с вас. Това може да бъде плашеща ситуация, за да се справите, но все пак може да успеете да постигнете споразумение с кредитора.
На 90 дни късно за вашата ипотека ...
Ако не постигнете споразумение с вашия ипотечен кредитор и пропуснете три ипотечни плащания, това е сериозна ситуация. Ще получите писмо от ипотечния кредитор, в което се посочва, че имате 30 дни, за да актуализирате акаунта си. Ако искате да останете в дома си, трябва да говорите с кредитора, за да се опитате да избегнете процедурата по възбрана. Обикновено те очакват пълно изплащане на дължимите пари, но все пак може да успеете да постигнете плащане.
След като 30-дневният срок приключи, ако не е извършено плащане и не е постигнато споразумение, възбраната започва. Ако броите, това са четири пропуснати месечни ипотечни плащания преди започване на възбрана.
Законите, регулиращи възбраната, могат да варират в различните държави. В някои държави ипотечните кредитори трябва да се срещнат с кредитополучателите, преди да могат да подадат искания за възбрана.
След три до шест месеца нарушение, заемодателят записва публично известие в Службата на графството на графството, което показва, че кредитополучателят е просрочил ипотеката. Обикновено това се нарича Известие за по подразбиране (NOD) или lis pendens - латински за „костюм в очакване“.
Долния ред
Ако сте изправени пред възбрана, най-добрият ви залог е да поддържате комуникация със заемодателя си и да говорите с тях за вашата ситуация. Може да имат програми, които да ви помогнат да поддържате дома си. Ако всичко друго се провали, продажбата би била по-добра алтернатива на това да бъде изключена къщата.