Как да инвестираме в недвижими имоти

Фондовете за недвижими имоти с частен капитал позволяват на хора и институции с висока нетна стойност, като дарения и пенсионни фондове, да инвестират в собствен капитал и дългови участия в имуществени активи. Използвайки активна стратегия за управление, недвижимите имоти с частен капитал използват диверсифициран подход към собствеността на собственост. Генералните партньори инвестират в различни видове имоти на различни места. Стратегиите за собственост могат да варират от ново строителство и земеделски стопанства до пълно преустройство на съществуващи имоти или инжектиране на парични потоци в затруднени имоти. ( За повече информация, прочетете: Какво е частен капитал? )

Ето поглед върху това как инвеститорите могат да участват в недвижими имоти с частен капитал и преглед на възможностите, рисковете и ограниченията в бранша.

Намиране на идеалния фонд за недвижими имоти с частен капитал

Първо, обикновеният човек е неспособен да участва в инвестиции в недвижими имоти с частен капитал. Традиционният фонд за частен капитал изисква инвеститорите да влагат минимум 250 000 долара във фонд, въпреки че повечето мениджъри търсят лица или институции, които са готови да предоставят над 20 до 25 милиона долара в дългосрочна колективна инвестиционна схема с други инвеститори.

Тъй като има малка регулация по отношение на фондовете за недвижими имоти с частен капитал, възможностите традиционно са ограничени до „акредитирани инвеститори.“ Това означава, че инвеститорът трябва да притежава лични или съвместни активи от поне 1 милион долара (без да включва стойността на техните първични резиденти) или годишният доход на физическото лице трябва да бъде най-малко 200 000 долара. Двойки, които са комбинирали доход от най-малко 300 000 долара през предходните две години - и имат „разумно очакване“ нивата на доходите им да останат на това ниво през настоящата година - също са допустими.

Лица или двойки, които искат да инвестират в недвижими имоти, трябва да намерят фирма, специализирана в тази дисциплина. След като разгледат вариантите на фондовете на частния капитал, те трябва да разберат естеството на структурата на всеки фонд за частен капитал, която обикновено е командитно дружество.

Когато се присъединят към фонд, външните инвеститори ще станат ограничени партньори, което означава, че поемат отговорност за парите, които инвестират във фонда и нямат вето контрол върху имотите, избрани от общите партньори (GP). Парите на ограничен партньор ще бъдат обединени с други участващи инвеститори, а мениджърите на фондове ще изградят портфолио от имоти, насочени към увеличаване на рентабилността и минимизиране на финансовия риск.

Разбиране на разходите и инвестиционната структура на фонда

Фондовете за недвижими имоти с частен капитал имат редица такси за управление и изпълнение, които трябва да се плащат от инвеститорите. Често срещано е, че фондовете за частен капитал изискват годишна такса от 2% от инвестирания капитал за плащане на твърди заплати, сделки за снабдяване и правни услуги, разходи за данни и изследвания, маркетинг и допълнителни фиксирани и променливи разходи. Няма обаче ограничения за тези инвеститорски такси.

Индивидите трябва да се запознаят добре с тези разходи преди да инвестират, защото това ще ограничи общата възвръщаемост на инвестицията. Например, ако фондът за недвижими имоти с частен капитал събра 500 милиона долара, той ще събира 10 милиона долара всяка година, за да плати свързани разходи. По време на своя 10-годишен цикъл фонд би събирал такси от 100 милиона долара, което означава, че само 400 милиона долара всъщност ще бъдат инвестирани през това десетилетие.

Мениджърите на частния капитал също получават "пренос", което е такса за изпълнение, която традиционно е 20% от свръх брутната печалба за фонда. Инвеститорите традиционно са готови да платят тези такси поради способността на фонда да помогне за смекчаване на проблемите на корпоративното управление и управлението. което може да повлияе негативно на публична компания.

Повечето фондове за недвижими имоти с частен капитал се считат за инвестиции, базирани на нуждите, което означава, че партньорите ангажират капитал на общи партньори на вноски при необходимост. Тъй като личните лекари намират потенциални инвестиционни имоти, фондът ще изпрати официално искане за капитал, който ограничени партньори са заложили на фонда за недвижими имоти в началото на цикъла. Известно като „капиталов призив“, това е правно задължение, което ограничените партньори трябва да изпълнят. (За повече информация, прочетете: Научете Lingo of Private Equity Investing.)

Ако ограничен партньор не успее да отговори на капиталовото искане, фондът може да принуди това лице или институция да не изпълни задълженията си и да загуби целия си дял от собствеността. Други ограничени партньори обикновено получават възможността да закупят всякакви задържани акции в случай на неизпълнение.

Видове стратегии за недвижими имоти с частен капитал

Когато инвестирате в недвижими имоти, традиционно има четири типа инвестиционни стратегии:

• Core е най-консервативната стратегия и може да включва само имоти, предлагащи по-нисък риск и по-ниска потенциална възвръщаемост, защото те съществуват в добре населени или добре пътувани места. Тази стратегия може също така да се съсредоточи силно върху инвестициите във висококачествени имоти с висока стойност, които изискват много малко преустройство или поддръжка. Тези имоти предлагат предсказуеми парични потоци и обикновено се състоят от изцяло наети структури с много наематели.
• Core-plus изисква малко повече риск, но може да предложи по-висока възвръщаемост от основната стратегия. Тези свойства изискват скромни нива на активност с добавена стойност или подобряване на местоположението.
• Добавената стойност е стратегия със средна до висока възвръщаемост, умерен риск, която се фокусира повече върху развитието на собствеността и сроковете на пазара. В тази стратегия мениджърите на портфейли купуват имоти, участват в някакво ниво на преустройство и продават, когато пазарът се представя. Свойствата с добавена стойност обикновено изискват промени в управлението, физическото подобрение или адресирането на ограниченията на капитала. Тези стъпки включват реновиране на сгради и търсене на начини за увеличаване на наемните цени за подобряване на пазарите. Стратегиите за добавена стойност включват също така обрат на фалирали опериращи компании или поемане на дълг за контрол на базовите имоти.
• Opportunistic осигурява най-високо ниво на възвръщаемост, но поема най-голям риск. С тази стратегия мениджърите купуват имоти, които включват неразгърната земя или на пазари, които са с недостатъчен резултат или са с леко трафик.

Приемане на рискове и дългосрочни перспективи

Инвеститорите в недвижими имоти с частен капитал трябва да разберат, че инвестирайки във фонд, те трябва да са готови да приемат, че техният капитал може да бъде обвързан за предварително определен период, който може да продължи много години.

Освен това на пазара на недвижими имоти съществуват множество рискове и може да се наложи голяма сума на инвестиции по време на капиталови разговори в момент, когато физическото лице има нисък паричен поток. Много лични лекари структурират средствата си като инвестиции от десетилетие или по-дълго и те предоставят малко или никакви възможности за инвеститорите да изтеглят или обратно изкупуват парите си. Неликвидният характер на фондовете за частен капитал изисква инвеститорите да разбират рисковете от задържане на парите си за по-дълъг период.

Характерът на структурите на фондовете за частен капитал прави много трудно да се оцени финансовите резултати на фонда или неговите свойства. Тъй като съществува ограничено регулиране на фондовете за недвижими имоти с частен капитал, не се изисква общите партньори да предлагат никакви актуализации на инвеститорите относно потенциални инвестиции, оценки на портфейла или друга допълнителна информация, свързана с инвестициите. Инвестирането в недвижими имоти от частен капитал изисква ограничени партньори да поемат значителен капитал и напълно да се доверят, че управителят на фонда ще изпълни инвестиционните си цели, без да има необходимо ниво на прозрачност. Управителите на фондове обаче обикновено изпращат актуализации на своите инвеститори и могат да избират да бъдат прозрачни по отношение на резултатите, за да внушат доверие във всеки настоящ или бъдещ фонд.

Долния ред

Преди да инвестират в недвижими имоти с частен капитал, хората трябва да определят дали са квалифицирани да участват в процеса. Тези, които са квалифицирани, ще искат да проучат своите лични инвестиционни цели, изисквания за ликвидност и търпимост към риска на пазарите на недвижими имоти. След разговор с финансов съветник, инвеститорите трябва да проучат множество различни фондове, за да получат по-добро разбиране на стратегиите за управление на общите партньори и предишните резултати на други фондове за собственост.