Как да инвестираме в земя

Някога Роджърс препоръчал ли е хората да купуват земя поради недостига си. Имайки това предвид, инвеститорите трябва да разберат практичността на притежаването на земя и управлението на наземно бизнес начинание. Те също трябва да са запознати със специфичните видове възможности за инвестиции, свързани със земята, достъпни чрез инвестиционни продукти, като фондове, търгувани на борса (ETFs) и борсово търгувани банкноти (ETNs).

Видове поземлени инвестиции

Независимо богатите хора могат да закупят земя за лична употреба, отдих - и да, инвестиции. За съжаление, повечето хора не попадат в тази категория. Това поставя въпроса: Възможни ли са възможностите за собственост върху земята и бизнес начинанията да генерират приемлива възвръщаемост на инвестициите за малки инвеститори, като същевременно им предоставят радостите и атрибутите, свързани със собствеността върху земята? За да отговорите на този въпрос, трябва да можете да оцените 10 общи категории потенциални инвестиции в земя:

• Земя за жилищно развитие
• Земя за търговско развитие
• Редови земи
• Земя за отглеждане на животни
• Timberland
• Земя за производство на минерали
• Зеленчукови земеделски земи
• Лозя
• Овощни градини
• Земя за отдих

Инвестиции в жилищни и търговски обекти

Развитието на жилищни и търговски земи предлага възможно навлизане на инвестиции, тъй като практически неограничен брой възможности за развитие на земята могат да бъдат структурирани така, че да отговарят на капитала и ограниченията на времето на инвеститора. За повечето малки инвеститори ETFs за инвестиции в недвижими имоти са идеален избор, тъй като не изискват директно управление, те са широко диверсифицирани по вид на имотите, географски са диверсифицирани, могат да бъдат закупени или продадени в реално време, и те са много евтини. Някои се специализират в тип недвижими имоти, но други, като Vanguard REIT ETF (VNQ), предлагат разнообразно излагане на промишлени, офис, дребно, здравеопазване, обществени складове и разработки на жилищни имоти.

За съжаление, тези видове инвестиции отричат ​​възможността собственикът на земята да се наслаждава на използването на земята. Следователно, жилищните и търговски проекти за земя не са възможни варианти за хората, които искат наистина да изпитат усещането за собственост върху земята.

Редови култури и земи за животни

Земята, закупена за отглеждане на редови култури или за извършване на животновъдни дейности, предоставя възможността да се наслаждавате на земя в смисъла на дома, както и от гледна точка на генериране на доход. Съществуват обаче редица проблеми за малките инвеститори, които закупуват земя, за да оперират този тип предприятия. Първо, мащабът, необходим за извършване на редовна реколта или операция с добитък, трябва да бъде много голям, за да бъде финансово жизнеспособен. Това от своя страна изисква значителни капиталови разходи, далеч надхвърлящи това, което повечето хора могат да си позволят. Освен това текущите постоянни разходи, свързани с изпълнението на тези видове селскостопански операции, са изключително високи.

Това от своя страна означава, че финансовият ливъридж и бизнес рискът за такива операции също са много високи. В резултат на това собственикът на земите е поставен значителен стрес, за да направи тези видове бизнес начинания финансово успешни. В много случаи нивото на стрес далеч надхвърля ползите, за които хората копнеят като собственици на земи. Имайки това предвид, че е справедлива оценка да се каже, че повечето малки инвеститори трябва да избягват да извършват тези видове мащабни селскостопански операции, тъй като рисковете и трудностите от такава дейност вероятно ще надхвърлят всякакви ползи.

Въпреки че притежаването на традиционна операция за отглеждане на реколтата или животновъдството вероятно не е възможно за повечето малки инвеститори, много възможности за инвестиции в селскостопански продукти осигуряват приемлива инвестиционна експозиция за традиционните земеделски предприятия. Например фондът за индексиране на земеделието на САЩ (USAG) е борсово търгуван фонд, който осигурява излагане на соя, царевица, пшеница, памук, захар, кафе, соево масло, животновъдство, говеда за хранене, какао, постни свине, Канзас Сити пшеница, рапично масло и брашно от соя. Следователно, инвестирайки в този продукт, малките инвеститори ще имат широко инвестиционно излагане на традиционните земеделски операции. Това от своя страна може да бъде използвано от инвеститора, за да помогне да се информира за традиционните земеделски практики, както и да генерира привлекателна възвръщаемост на инвестициите във времето.

Малките инвеститори също могат да използват различни борсово търгувани банкноти (ETN), за да инвестират в специфични видове традиционни земеделски операции. Например, Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) осигурява инвестиционна експозиция на меки стоки като царевица, пшеница, соя, захар, памук и кафе, а Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) осигурява инвестиционна експозиция на говеда и прасета.

По отношение на използването на ETF и ETN като опции за инвестиции, свързани със земя и селско стопанство, инвеститорите трябва да разберат, че много от тези видове продукти използват производни инструменти, като фючърсни договори, за да генерират пазарна експозиция. В резултат на това инвеститорите трябва да извършат задълбочена проверка на тези видове инвестиции, за да разберат напълно техните потенциални рискове и ползи. Независимо от това използването на ETF и ETN вероятно ще представлява най-добрата възможност за участие в традиционните мащабни селскостопански дейности.

Възможности за малки инвестиции в земеделие

За да могат истински малките инвеститори да се насладят на по-традиционното усещане за собственост върху земята, може би най-добрият вариант са фермите за дървен материал, земите за развитие на минерали, зеленчуковите градини, овощните градини, лозята и рекреационните земи. Тези видове земеделски начинания са много по-привлекателни за малките инвеститори: Мащабът на закупуването на земя може да бъде съобразен с капиталовите ограничения на инвеститора; операциите имат потенциал да генерират непрекъснат поток от доходи и инвеститорите могат да се радват да бъдат на земята, докато тя се използва.

С това казано, множество ETF и ETN също са пряко обвързани с тези видове земеделски начинания. Следователно, малките инвеститори може да искат да обмислят да инвестират в тях, ако решат, че провеждането на дребномащабна селскостопанска операция изисква твърде много време и ресурси.

MSFI Global Timber ETF (CUT) е предназначен за проследяване на резултатите на дърводобивните компании по целия свят и включва стопанства във фирми, които притежават или отдават под наем залесена земя и добиват дървения материал за търговска употреба и продажба на продукти на дървесина. В допълнение, ETF фондът за проучване и добив на нефт и газ SPDR S&P е един от многото възможности за инвестиции, който осигурява излагане на развитие на минерални земи.

Проблеми за разглеждане

След като е взето решението за закупуване на сурова земя като инвестиция или за развитие, инвеститорите трябва да разберат много въпроси относно законосъобразностите, свързани с използването на конкретни парцели собственост. Например ограниченията за ползване на земята могат да ограничат начина, по който земята може да бъде използвана от собственика, сервитутите върху земята могат да предоставят достъп до част от имота на несвързана страна, а прехвърлянето на минерални права може да предостави на несвързана страна разрешение за добив и продажба на минерали за финансова печалба.

В допълнение, крайречните и прибрежните права могат да определят достъпа, който собственикът на земята има до съседни водни пътища, а разположението на земята може да диктува, ако се намира в заливна равнина, което би повлияло значително на начина, по който земята може да бъде използвана. За щастие, потенциалните купувачи на земя могат да получат отговори на тези въпроси, като прегледат правната спецификация за парцел, която се намира в документ, известен като акт за земя. Този вид документ обикновено е достъпен за обществеността чрез интернет, или може да бъде получен по старомоден начин, като посетите отдела за регистрация на земя и дела на съответния окръжен чиновник.

В допълнение към правните въпроси, малките инвеститори трябва да обмислят достъпа на земята до основни комунални услуги като електричество или телекомуникации. Инвеститорите трябва също да преразгледат годишното задължение за данък върху собствеността на земята, да преценят потенциала за нарушаване на нарушенията и да анализират отдалечеността на земята от собственика на земята, както и от най-близката общност. Всички тези проблеми са важни, тъй като липсата на комунални услуги може значително да възпрепятства възможността за използване на земята, отдалечеността на земята може да повлияе на възможностите, които собственикът на земята трябва да се ползва от имота, а данъците върху собствеността могат да повлияят на финансите на собственика на земята. Имайки предвид тези проблеми, бъдещите собственици на земи трябва да извършат цялостна оценка на надлежна проверка, преди да решат да закупят земя.

Общ преглед на оценката на земята

Инвеститорите, които обмислят покупка на сурова земя, трябва да осъзнаят, че участват в чисто спекулативна инвестиция. Това е така, защото незастроената земя не носи никакъв доход и следователно всяка възвръщаемост на инвестицията ще трябва да идва от потенциалната капиталова печалба, която може да бъде получена след продажбата на земята. Като се има предвид това, разходите за дълг за заем за недвижими имоти могат да бъдат използвани за провеждане на предварителен анализ на инвестициите.

Към февруари 2018 г. годишната процентна ставка за 30-годишен изцяло амортизиран заем за недвижими имоти е 6%. Въз основа на тази ставка земята, закупена чрез заем, трябва да се увеличава с 6% всяка година, за да може инвестицията в земя да се изравни. В повечето области на САЩ това вероятно няма да се случи, особено за продължителен период от време. Следователно, от чисто инвестиционна гледна точка, суровите земи имат много непривлекателна възвръщаемост на инвестициите, особено когато се има предвид колко време инвеститорите обикновено трябва да притежават, за да генерират възвръщаемост на инвестицията. Плюс това лихвените проценти за заеми за земеделска земя вероятно ще се увеличат в бъдеще, което означава, че безработицата при бъдещи покупки на земя също ще се повиши.

Ако цената на дълга за заем за недвижими имоти на фермата не разубеждава малките инвеститори да искат да закупят земя като спекулативна инвестиция и те наистина вярват, че могат да установят малка селскостопанска операция, която да отговаря на техните капиталови изисквания, изисквания за доходи и времеви ограничения, много отчети за оценка са лесно достъпни. Тези доклади могат да бъдат получени от селскостопанските отдели на държавните държавни университети, за да помогнат за оценка на осъществимостта от създаване на бизнес в малка ферма. Ето защо малките инвеститори, които искат да създадат ферма за дървен материал, зеленчукова ферма, лозе или овощна градина, трябва да могат да намерят изчерпателен и навременен анализ, който обяснява как да се установят тези видове операции, количеството работа, което вероятно ще доведе до това, капиталовите разходи необходимото време, необходимо за получаване на възвръщаемост на инвестицията и вероятната възвръщаемост на инвестицията, която дейността на малките ферми ще постигне във времето.

И накрая, и може би най-важното, инвеститорите трябва да разберат, че инвестирането в земя за опериране на предприятие с малка ферма вероятно е най-трудният и рисков вид бизнес начинание, което може да бъде предприето. Това е така, защото в допълнение към риска, открит във всички бизнес начинания, селскостопанските дейности поемат и множество рискове, с които нестопанските предприятия не трябва да се справят. Примери за това са заплахата от различни болести по културите, потенциалът за заразяване с вредители, постоянно променящата се климатична среда и нестабилните пазарни цени. Поради тези причини, в съчетание с факта, че управлението на малък фермерски бизнес отнема значително количество физическа сила, издръжливост и много силна работна етика, по-голямата част от инвеститорите вероятно няма да могат да се справят с всички нужди на селското стопанство устойчива основа.

Долната линия на инвестиции в земя

Купуването на сурова земя е много рискова инвестиция, защото няма да генерира никакъв доход и може да не генерира капиталова печалба при продажба на имота. Освен това използването на заем за недвижими имоти във фермата за закупуване на земя е много рисковано. Като се имат предвид тези моменти, се препоръчва повечето малки инвеститори с копнеж да притежават земя или да управляват малък фермерски бизнес да използват голямото разнообразие от ETF и ETN, които сега предоставят на малките инвеститори възможности, които някога са били достъпни само за хеджиране финансови средства. Използвайки тези видове инвестиционни продукти, инвеститорите трябва да могат да изпълнят желанието си за развлекателни дейности, свързани със земята, като същевременно генерират разумна възвръщаемост на инвестициите във времето.