Как да изберем най-добрата ипотека за вас
Освен ако не можете да си купите къща изцяло в брой, намирането на правилната къща е само половината от битката. Другата половина избира най-добрия вид ипотека. Тъй като вероятно ще изплащате ипотеката си за дълъг период от време, важно е да намерите заем, който да отговаря на вашите нужди и вашия бюджет. Когато заемате пари от заемодател, сключвате правно споразумение за изплащане на заема за определен период от време - с лихва.
Какво е ипотека?
Има два компонента на вашето ипотечно плащане: главница и лихва. Главница се отнася до размера на кредита. Лихвата е допълнителна сума (изчислена като процент от главницата), която кредиторите ви таксуват за привилегията да вземате пари назаем, които плащате във времето. По време на срока на ипотеката плащате на месечни вноски въз основа на амортизационния график, определен от вашия кредитор.
Друг фактор, участващ в ценообразуването на ипотеката, е годишната процентна ставка или ГПР, която оценява общата цена на заема. ГПР включва лихвения процент и други такси за заем.
Основни видове ипотеки
Не всички ипотечни продукти са създадени равни. Някои имат по-строги насоки от други. Някои кредитори може да изискват 20% авансово плащане, докато други изискват едва 3% от покупната цена на дома. За да се класирате за някои видове заеми, се нуждаете от девствен кредит. Други са насочени към кредитополучателите с по-малък от звезден кредит.
Правителството на САЩ не е кредитор, но все пак гарантира някои видове заеми, които отговарят на строги изисквания за допустимост на доходи, лимити на заеми и географски области. Ето една крачка:
Конвенционални ипотеки
Конвенционалният заем е заем, който не е подкрепен от федералното правителство. Кредитополучателите с добър кредит, стабилна история на заетостта и доходите и способността да правят 3% авансово плащане обикновено могат да се класират за конвенционален заем от Fannie Mae или Freddie Mac, две спонсорирани от правителството предприятия, които купуват и продават повечето конвенционални ипотеки в САЩ -членки. Освен това някои кредитори предлагат конвенционални заеми с ниски изисквания за плащане и без частна ипотечна застраховка (PMI).
Съответствие на ипотечните кредити
Съответстващите заеми са обвързани с максимални лимити, определени от федералното правителство. Тези граници варират в зависимост от географската област. За 2018 г. Федералната агенция за жилищно финансиране определи основния лимит за заем в размер на 453 100 долара за имоти с една единица. Въпреки това, FHFA определя по-висок максимален лимит на заем от 679 650 долара в определени части на страната (помислете например за Ню Йорк или Сан Франциско). Това е така, защото цените на жилищата в тези райони с високи разходи надвишават лимита на заем от базовата линия най-малко 115% или повече.
Несъответстващи ипотечни заеми
Несъответстващите заеми обикновено не могат да се продават или купуват от Fannie Mae и Freddie Mac поради сумата на кредита или указанията за поемане. Jumbo заемите са най-често срещаният вид несъответстващи заеми. Наричат ги „джъмбо“, тъй като размерите на заема обикновено надвишават съответстващите лимити на заема. Тези видове заеми са по-рискови за кредитор, така че кредитополучателите обикновено трябва да показват по-големи парични резерви, да правят авансово плащане от 10% до 20% (или повече) и да имат силен кредит.
Застраховани от правителството заеми за FHA
Купувачите с ниски до умерени доходи, обикновено купуват къща за първи път, се обръщат към заеми, застраховани от Федералната жилищна администрация, когато не могат да се класират за конвенционален заем. Кредитополучателите могат да намалят едва 3, 5% от покупната цена на дома. Заемите от FHA имат по-спокойни изисквания за кредитен рейтинг от обикновените заеми. FHA обаче не дава заем пряко; тя гарантира заеми от одобрени от FHA заемодатели. Един недостатък на FHA заемите: Всички кредитополучатели плащат авансова и годишна ипотечна застрахователна премия или MIP - вид ипотечна застраховка, която защитава кредитора от неизпълнение на кредитополучателя - за целия живот на кредита.
Кой е най-подходящ за кредитополучатели с ниски до умерени доходи, които не могат да се класират за конвенционален заем или за всеки, който не може да си позволи значителна авансова вноска. Заемите от FHA позволяват FICO резултат от едва 500, за да се класира за 10% авансово плащане - и толкова ниско, колкото 580, за да отговаря на условията за 3, 5% авансово плащане.
Застраховани от държавата кредити за VA
Американският департамент по въпросите на ветераните гарантира заеми за жилища за квалифицирани военнослужещи, ветерани и техните съпрузи. Кредитополучателите могат да финансират 100% от сумата на заема, без да се изисква авансово плащане. Други предимства включват ограничаване на разходите за затваряне (което може да се плати от продавача), без брокерски такси и без MIP. Заемите от VA изискват "такса за финансиране", процент от сумата на заема, която помага да се компенсират разходите за данъкоплатците. Таксата за финансиране варира в зависимост от категорията на вашата военна служба и размера на заема. Следните членове на услугата не трябва да плащат таксата за финансиране:
- ветерани, получаващи обезщетения за VA за увреждане, свързано с услуга
- ветерани, които биха имали право на компенсация на VA за инвалидност, свързана с услуга, ако не са получили пенсионно или активно заплащане
- преживели съпрузи / съпрузи на ветерани, починали в служба или от увреждане, свързано със служба
За кого е най-добре: Допустими активни военни служители или ветерани и техните съпрузи, които искат силно конкурентни условия и ипотечен продукт, съобразен с финансовите им нужди.
Застраховани от правителството заеми от USDA
Министерството на земеделието на САЩ гарантира заеми, за да направи възможно собствеността на жилища за купувачи с ниски доходи в селските райони в цялата страна. Тези заеми изискват малко или никакви пари за квалифицирани кредитополучатели - стига имотите да отговарят на правилата за допустимост на USDA.
За кого е най-подходящо: купувачите на жилища в селските райони, отговарящи на условията, които имат по-ниски доходи, малко пари спестени за авансово плащане и по друг начин не могат да се класират за конвенционален заем.
Условия на заема: Цени
Условията за ипотека, включително продължителността на изплащане, са ключов фактор за това как кредиторът цени вашия заем и лихвения ви процент. Заемите с фиксирана лихва са това, което звучат като: определена лихва за живота на заема, обикновено от 10 до 30 години. Ако искате да изплатите дома си по-бързо и можете да си позволите по-високо месечно плащане, по-краткосрочен заем с фиксирана лихва (да речем 15 или 20 години) ви помага да се отърсите от плащането на време и лихви. Освен това ще изградите капитал в дома си много по-бързо.
Изборът на по-кратка ипотека за срочен срок означава, че месечните плащания ще бъдат по-високи, отколкото при по-дългосрочен заем. Намалете числата, за да гарантирате, че бюджетът ви може да се справи с по-високите плащания. Можете също така да искате да вземете предвид други цели, като спестяване за пенсиониране или спешен фонд.
За кого е най-добре: Заемите с фиксирана лихва са идеални за купувачите, които планират да останат в продължение на много години. 30-годишен фиксиран заем може да ви даде помещение за задоволяване на други финансови нужди. Ако обаче имате апетит за малък риск и имате ресурси и дисциплина да изплащате ипотеката си по-бързо, 15-годишен фиксиран заем може да ви спести значително върху лихвите и да намали срока на погасяване наполовина.
Ипотеки с регулируема ставка
Ипотеките с регулируема ставка (ARM) имат фиксиран лихвен процент за първоначален период от три до 10 години, но след изтичането на този период, курсът се колебае с пазарните условия. Тези заеми могат да бъдат рискови, ако не можете да платите по-високо месечно ипотечно плащане след възстановяване на лихвения процент. Някои продукти на ARM имат ограничение на лихвения процент, при който месечното ви ипотечно плащане не може да надвишава определена сума. Ако е така, смажете числата, за да сте сигурни, че можете да се справите с всяко увеличение на плащанията до този момент. Не разчитайте, че ще можете да продадете дома си или да рефинансирате ипотеката си, преди ARM да се нулира, защото пазарните условия - и вашите финанси - могат да се променят.
За кого е най-добре: ARM са солидна опция, ако не планирате да останете в дом след първоначалния период с фиксирана лихва или знаете, че възнамерявате да рефинансирате, преди заемът да бъде възстановен. Защо? Лихвените проценти за ARM обикновено са по-ниски от фиксираните в първите години на изплащане, така че потенциално можете да спестите хиляди долари върху лихвени плащания в първите години на собственост.
Програми за първа помощ
Специалните програми във вашия държавен или местен орган за жилищно настаняване предлагат помощ специално на купувачите за първи път. Много от тези програми са достъпни въз основа на доходите или финансовите нужди на купувачите. Тези програми, които обикновено предлагат помощ под формата на субсидии за авансови плащания, също така могат да спестят на кредитополучателите за първи път значителни пари при затваряне на разходите.
Американският департамент по жилищно строителство и градско развитие изброява първоначалните програми за домашни купувачи от държавата. Изберете държавата си, след това „Помощ за собственост на собственика“, за да намерите програмата, която ви е най-близо.
Ипотечни кредити за купувачи за първи път
Всички тези програми за заем (с изключение на програмите за помощ за първи път за домашни купувачи) са достъпни за всички купувачи на жилища, независимо дали това е първият или четвъртият път, когато закупите жилище. Много хора лъжливо смятат, че заемите за FHA са достъпни само за купувачи за първи път, но повторните кредитополучатели могат да отговарят на изискванията, стига купувачът да не е притежавал основно жилище поне три години, водещо до покупката.
Изборът на заема, който е най-подходящ за вашата ситуация, се разчита предимно на финансовото ви здраве: доходите ви, кредитната история и резултатите, заетостта и финансовите цели. Ипотечните кредитори могат да ви помогнат да анализирате вашите финанси, за да определите най-добрите продукти за заем. Те също могат да ви помогнат да разберете по-добре изискванията за квалификация, които обикновено са сложни. Подкрепящият кредитор или ипотечен брокер може също така да ви даде домашна работа - целеви области на вашите финанси, които да подобрите - да ви постави в най-силното възможно положение, за да получите ипотека и да купите дом.
Долния ред
Независимо кой тип кредит сте избрали, проверете предварително кредитния си отчет, за да видите къде се намирате. Имате право на един безплатен кредитен отчет от всеки от трите основни отчетни бюра всяка година чрез annualcreditreport.com. Оттам можете да забележите и поправите грешки, да работите по изплащането на дълга и да подобрите всяка история на закъснели плащания, преди да се обърнете към ипотечен кредитор.
Може да бъде изгодно да търсите финансиране, преди да се заемете сериозно с разглеждане на домовете и правене на оферти. Защо? Ще имате възможност да действате по-бързо и може да бъдете взети по-сериозно от продавачите, ако имате писмо с предварително одобрение в ръка.
(Вижте също, Краен наръчник за ипотека, Как да получа предварително одобрение за ипотека?, Какви са затварящите разходи? Как да получите най-добрата ипотечна ставка, какви са основните типове кредитори?)