Как да избегнем преживяването на обратната ипотека
Докато обратните ипотеки понякога се рекламират като осигуряване на сигурен източник на доход до края на живота ви - и те могат, при правилни условия - да изтекат постъпленията по-рано, отколкото очаквате, е един от основните рискове за извличане на този тип заем. Обратната ипотека е вид заем, при който собствениците на жилища, които имат натрупан собствен капитал в резиденцията си, могат да използват тази стойност за заемане срещу.
Има шест различни начина за получаване на обратни ипотечни постъпления и избраният от вас ще повлияе на това колко бързо и лесно можете да използвате способността си да вземате заеми срещу дома си.
- Обратна ипотечна вноска с фиксирана лихва
- Обратна ипотечна кредитна линия
- Срок на обратна ипотека
- Промененият термин обратната ипотека
- Обратна ипотека за вещ
- Обратната ипотека на модифицираното време
Всички шест планове за плащане представляват различни нива на риск за кредитополучателите. Ето поглед върху различните обстоятелства, при които бихте могли да изтекат твърде рано ипотечните постъпления твърде рано - и как да избегнете този сценарий.
(За повече информация вижте Пълно ръководство за обратна ипотека и как да изберете план за обратно плащане на ипотека .)
# 1. Еднократна сума с фиксирана ставка
Само един план за обратно плащане на ипотека, еднократната еднократна сума за изплащане, има фиксиран лихвен процент. Вземането на фиксирана сума с фиксиран лихвен процент обикновено е начин с нисък риск да се заемат. По същество ще знаете точно колко ще трябва да изплатите. При обратната ипотека обаче тази структура на заема има уникални рискове.
Собствениците на жилища често взимат обратни ипотеки, когато собственият им капитал е единственият им актив и нямат други възможности да получат нужните пари. Хората, които вземат тези заеми, но не планират правилно, лесно могат да управляват голяма сума. След като използват тези пари, може да нямат други парични източници, които да използват. В идеален свят задължителното обратно ипотечно консултиране би възпирало рисковите кредитополучатели да изберат тази опция, но в реалния свят това не винаги се случва.
Бюрото за финансова защита на потребителите (CFPB) определи все по-популярната еднократна опция като потенциално рискова, особено за по-младите кредитополучатели с по-дълъг живот, които нямат други пенсионни ресурси. Тези пенсионери в ранна възраст са изложени на риск да използват капитала в началото на пенсията.
Обратната ипотека позволява да останете в дома си цял живот, дори след като сте изчерпали постъпленията. Въпреки това, без останали пари, кредитополучателят не само ще има проблеми с изплащането на разходите за живот, но може да завърши възбрана. Това е така, защото продължаването на плащането на застраховките и данъците върху собствеността - и поддържането на дома в добър ремонт - са всички условия за продължаване на обратната ипотека.
CFPB установи, че кредитополучателите с фиксиран лихвен процент всъщност не изпълняват задълженията си по обратната ипотека по-често от кредитополучателите с регулируема ставка поради неспазване на тези текущи разходи. Извличането на еднократна сума също излага на кредитополучателите с обратна ипотека по-голям риск да бъдат измамени, тъй като голямата сума, която те заемат, е привлекателна цел за крадците - или алчните роднини.
(За повече информация вижте Обратните ипотечни клопки, Пазете се от тези обратни ипотечни измами и 5 знака, обратната ипотека е лоша идея. )
# 2. Кредитна линия
Вашите шансове да изтече пари с план за плащане по кредитна линия - независимо дали се използва самостоятелно или в комбинация с план или план за наемане, както е описано в следващите раздели - зависи от начина, по който използвате плана. За разлика от обикновената кредитна линия на собствения капитал (HELOC), обратната ипотечна кредитна линия е неотменима. Терминът неотменим означава, че не може да бъде отменен или намален поради промени във вашите финанси или домашна стойност.
Този неотменим статус означава, че не сте в опасност да загубите достъп до парите. Освен това, наличният ви кредитен кредит намалява само докато теглите, а вие плащате само премии за лихви и ипотечни застраховки върху парите, които вземате. Нещо повече, с кредитна линия получавате достъп до допълнителни средства с течение на времето, тъй като неизползваната част нараства всяка година, независимо дали стойността на вашия дом се увеличава или не. Неизползваната част от обратната ви ипотечна кредитна линия нараства със същия лихвен процент, който плащате за парите, които сте взели назаем.
Като цяло можете да получите до 60% от наличния си главен лимит през първата година, когато имате кредитния си кредит. На втората година и след това можете да почерпите останалите 40% - плюс всичко, което не сте използвали през първата година. Разбира се, ако използвате рано цялата си налична кредитна линия, няма да ви остане нищо друго за бъдещите години, освен ако не изплатите част или цялото, което сте заели, което ще увеличи основния ви лимит.
Да, можете да правите плащания с обратна ипотека, за да намалите салдото си по време на живота си и няма санкция за предплащане за това. Кредиторът Ви е длъжен да приложи първоначално всяко частично погасяване за дължимата лихва, след това за всички такси за заем и последно за Вашата главница.
# 3. Срок на обратна ипотека
От петте планове за плащане с регулируеми лихвени проценти, срочните и модифицираните планове също ви излагат на риск да надживеете обратните си ипотечни постъпления. Сроковите планове осигуряват равни месечни плащания с предварително определена дата на спиране.
С план за плащане на плащания достигате основния лимит на заема - максималния, който можете да заемете - в края на срока. След този момент няма да можете да получавате допълнителни постъпления от обратната си ипотека. Въпреки това, вие ще можете да останете в дома, като споменатите по-рано предупреждения - плащате текущи данъци и поддръжка - в еднократния раздел.
# 4. Модифицирана срочна обратна ипотека
Модифицираните срочни планове ви дават фиксирано месечно плащане за предварително определен брой месеци плюс достъп до кредитна линия. Месечното плащане ще бъде по-малко, отколкото ако изберете директен план, а кредитната линия ще бъде по-малка, отколкото ако изберете права линия на кредитния план.
С модифициран план за план ще получавате месечни плащания само за предварително определен период, но кредитната линия ще остане налична, докато не сте я изчерпали. Можете да избегнете изчерпване на пари с този план, ако използвате вашата кредитна линия внимателно. Можете също така да изтече пари бързо, ако изчерпате кредитната линия рано.
По-безопасен избор е да разчитате предимно на срочните плащания, докато срокът приключи, като оставите линията си да се увеличи и едва след това да разчитате на този кредит. Ако никога не използвате кредитната линия, може да имате достатъчно собствен капитал, който да ви даде бъдеща гъвкавост да продадете дома си, да изплатите заема и да се преместите.
# 5. Обратна ипотека за вещ
Плановете с най-малък риск от изчерпване на парите са наемането или променен план за плащане на наемане - стига кредитополучателят да е в крак със застраховката на собственика на жилището, данъците върху собствеността и ремонта на дома. Ако не направите някое от тези неща, заемът става дължим и изискуем.
Плановете за плащане на наема имат регулируем лихвен процент и осигуряват равни месечни плащания за цял живот, стига поне един кредитополучател все още да живее в дома като основно местожителство.
# 6. Модифицирана ипотека за обратен срок
Промененото наемане осигурява както фиксирани месечни плащания за живот, така и кредитна линия. Той ви дава по-малко месечно плащане, отколкото ако сте избрали план за право на наемане и кредитната ви линия ще бъде по-малка, отколкото ако сте избрали права линия на кредитния план.
Отново, ако никога не използвате кредитната линия, ще дължите по-малко, така че тази комбинация е добър избор, ако искате гарантиран доход за цял живот с по-малък риск да използвате целия си капитал и да не можете да си позволите да се движите .
Как да избегнем изчерпването на постъпленията
Изчакването толкова дълго, колкото можете да изтеглите обратната ипотека, е един от начините да ограничите шансовете си да надживеете постъпленията. CFPB предупреждава, че по-младите пенсионери с по-голяма продължителност на живота имат по-голям шанс да използват целия си собствен капитал с обратна ипотека. Това не е проблем, ако те са в състояние да останат на мястото си - да останат в домовете си цял живот - но е проблем, ако искат или трябва да се преместят по-късно.
След като продадат жилището и плащат дължимото им на обратната ипотека, пенсионерите в ранна възраст може да нямат достатъчно пари за преместване или за заплащане на текущи разходи за живот и медицина.
Бъдещите увеличения на лихвите могат да намалят колко можете да заемете, въпреки че сте по-възрастни. Джак М. Гутентаг, професор по финансите в Уартън училището на Университета в Пенсилвания, изучи въпроса. Той откри, че 62-годишен, който чака до 72-годишна възраст да получи обратна ипотека и избрал плана за плащане на кредит, може да увеличи кредитната си линия със 17%, като изчака тези 10 години, ако лихвите останат същите. Ако лихвените проценти се удвоят обаче, същият този кредитополучател ще има достъп до 69% по-малка линия. По този начин всъщност може да има смисъл да изтеглите кредитна схема за обратна ипотека възможно най-рано, а след това да оставите линията недокосната за възможно най-дълго, за да увеличите максимално потенциала си за растеж.
Промяна на текущия ви план
Ако вече сте изтеглили обратна ипотека и смятате, че може би сте изложени на риск от изчерпване на постъпленията, говорете с кредитора си за промяна на плана за плащане. Докато не сте изминали маршрута с еднократна еднократна фиксирана лихва, можете да промените плана си за плащане - при условие че можете да останете в рамките на основния лимит на заема си. Големият въпрос е дали вече сте достигнали или сте близо до достигане на основната граница. Промяната на вашия план за плащане е много по-проста от рефинансирането и изисква само 20 $ административна такса.
Дилемата на съпруга, който не е заел
Независимо кой план за плащане изберете, ако имате по-млад съпруг / съпруг, който не е заел, той или тя е изложен на риск да надживее обратната ипотечна постъпление, ако умрете първо. Законите, които влязоха в сила през 2015 г., защитават квалифицираните съпрузи, които не заемат заеми, от необходимостта да се преместят, ако съпругът им, който взема заем, ги предхожда. Съпрузите, които не вземат заеми обаче, нямат право да получават допълнителни плащания след смъртта на кредитополучателя. Това правило улеснява преживелите съпрузи, които не са заети, ефективно да надживеят обратните ипотечни постъпления.
Оцелелият съпруг може да успее да продаде къщата и да изплати обратната ипотека. Въпреки това, в зависимост от това колко струва къщата и колко е висок балансът на заема, продажбата може да не остави оцелелия съпруг с достатъчно яйце за гнездо, за да живее. Ако преживелият съпруг / съпруг има достатъчно приходи, за да може да се класира за редовна ипотека, може да се извърши рефинансиране от обратната ипотека.
Ако салдото на обратната ипотека е по-високо от това, което струва жилището, най-добрият вариант е оцелелият съпруг да продължи да живее в къщата - продажбата или отдаването под наем на кредитора ще оставят наследника без място за живеене и без пари от дома,
(Вижте също, Обратна ипотека: Може ли вашата вдовица (ер) да загуби къщата?)
Долния ред
Въпреки това, което някои реклами за обратна ипотека карат възрастните хора да вярват, има много начини да надживеете постъпленията от обратна ипотека. Преди вие или любим човек да вземе този вид заем, важно е да разберете обстоятелствата, при които обратната ипотека може да не осигури финансова сигурност за цял живот. Използвайте тези знания дали да вземете този вид заем и кой план има най-смисъл и осигурява най-добрата сигурност.
(Вижте също, Сравняване на обратна ипотека с авансови ипотеки, 5 най-добри алтернативи на обратната ипотека и правила за получаване на обратна ипотека на FHA.)