Как да оценим тръст за инвестиции в недвижими имоти (REIT)

Инвеститорите, които искат да оценят стойността на инвестиционното доверие в недвижими имоти (REIT), ще установят, че традиционните показатели като печалба на акция (EPS) и цена на печалба (P / E) не се прилагат. В тази статия ще обсъдим по-надежден метод за оценка на стойността на REIT.

Разглеждане на средства от операции (FFO)

Нека започнем с разглеждане на обобщен отчет за приходите от XYZ Residential (XYZ), измислен жилищен REIT.

От 2017 г. до 2018 г. нетният доход на XYZ Residence или „долната линия“ нарасна с почти 30% (+ 122, 534 долара до 543 847 долара). Тези номера на нетния доход обаче включват разходи за амортизация, които са значителни позиции. За повечето предприятия амортизацията е приемлива непарична такса, която разпределя разходите за инвестиция, направена в предходен период. Но недвижимите имоти се различават от повечето инвестиции в основни инсталации или оборудване, тъй като имотът губи стойност рядко и често се оценява. Следователно нетният доход, мярка, намалена с амортизацията, е по-нисък показател за изпълнение. В резултат на това има смисъл да се преценява АДСИЦ по средства от операции (FFO), което изключва амортизацията. (За четене на фонда за инвестирането в REIT, вижте The REIT Way.)

От компаниите се изисква да съгласуват FFO, което се отчита в бележките под линия, заедно с нетния доход. Общото изчисление включва добавяне на амортизация обратно към нетния доход и изваждане на печалбите от продажбата на амортизируемо имущество. Ние изваждаме тези печалби, като приемаме, че те не се повтарят и следователно не допринасят за устойчивия капацитет за изплащане на дивиденти на REIT. Изравняването на нетния доход с FFO (с незначителни елементи, отстранени с цел по-голяма яснота) през 2017 г. и 2018 г. се определя, както следва:

Ясно е, че след като се възстанови амортизацията и се извадят печалбите от собственост, средствата от операции (FFO) се равняват на около 838 390 долара през 2017 г. и почти 758 000 долара през 2018 г.

FFO трябва да се отчита, но съдържа слабост: Той не приспада капиталовите разходи, необходими за поддържане на съществуващото портфолио от имоти. Акционерите трябва да се поддържат, като например боядисват апартаменти, така че FFO не е истинският остатъчен паричен поток, останал след всички разходи и разходи.

Затова професионалните анализатори използват мярка, наречена "коригирани средства от операции" (AFFO), за да оценят стойността на REIT. Въпреки че често се използва FFO, специалистите са склонни да се фокусират върху AFFO по две причини. Първо, това е по-прецизна мярка за остатъчен паричен поток, достъпен за акционерите, и следователно по-добър „базов номер“ за оценка на стойността. Второ, истинският остатъчен паричен поток и по-добър прогноза за бъдещия капацитет на REIT да изплаща дивиденти.

AFFO няма еднакво определение, но повечето изчисления изваждат капиталовите разходи, както беше споменато по-горе. В случая на XYZ Residential, почти 182 000 долара се изваждат от FFO, за да се получи AFFO за 2018 г. Този брой обикновено може да се намери в отчета за паричните потоци на REIT. Използва се като оценка на паричните средства, необходими за поддържане на съществуващи имоти, въпреки че внимателният поглед върху конкретни имоти може да генерира по-точна информация.

Традиционните показатели като печалба на акция EPS и P / E не са надеждни при оценката на стойността на REIT.

Проучване на растежа във FFO и / или AFFO

Можем да оценим стойността на REIT с по-голяма точност, когато разполагаме с FFO и AFFO в ръка, търсейки очакван растеж в една или и в двете показатели. Това изисква внимателен поглед върху основните перспективи на REIT и неговия сектор. Особеностите на оценката на перспективите за растеж на REIT са извън обхвата на тази статия, но ето няколко източника, които трябва да разгледаме:

• перспективата за наем се увеличава
• перспективата за подобряване / поддържане на процента на заетост
• планове за надграждане / увеличаване на имотите (популярна и успешна тактика е придобиване на имоти от нисък клас и надграждане с цел привличане на наематели с по-високо качество; по-добрите наематели водят до по-висока степен на заетост (по-малко изселвания) и по-високи наеми)
• перспективи за външен растеж (много АДСИЦ насърчават растежа на FFO чрез придобиване, но е по-лесно да се каже, отколкото да се направи, защото REIT трябва да разпределя по-голямата част от печалбата си и обикновено не притежава голяма парична наличност; въпреки това много REITs успешно подрязват портфейлите си, продавайки имоти с по-ниски резултати на финансира придобиването на подценени имоти)

Прилагане на множество към FFO / AFFO

Общата възвръщаемост на REIT идва от два източника: изплатени дивиденти и повишаване на цените. Очакваното поскъпване на цените може да бъде разделено на два допълнителни компонента: растеж на FFO / AFFO и разрастване на цената към FFO или цена на AFFO многократно

Нека да разгледаме кратни за XYZ. Имайте предвид, че показваме цена, разделена на FFO, което в действителност е пазарна капитализация, разделена на FFO. Пазарната капитализация на XYZ (брой акции, умножена по цена на акция) в този пример е около 8 милиарда долара.

Как да интерпретираме тези множества, като не правим пряко сравнение с връстниците от индустрията ">

Освен изплатените дивиденти, поскъпването на цените се разделя на два източника: растеж на FFO / AFFO и / или разрастване на множественото оценяване (цена към FFO или съотношение цена към AFFO). Трябва да разгледаме и двата източника заедно, когато гледаме на REIT с благоприятни перспективи за растеж на FFO. Например, ако FFO расте с 10%, а кратността на 10, 55x се поддържа, цената ще нарасне 10%. Ако обаче множителят се разшири с около 5% до 11 пъти, поскъпването на цените ще бъде приблизително 15% (10% ръст на FFO + 5% многократно разширяване).

Едно полезно упражнение е реципрочно на кратната цена-AFFO, т.е. 1 ÷ [Цена / AFFO] = AFFO / Цена . Това се равнява на около 7, 2% ( $ 575, 7 ÷ 8 000 ) с XYZ Residential и се нарича "доходност на AFFO." За да оценим цената на REIT, можем да сравним доходността на AFFO с:

1. пазарната капиталова капитализация, която се развива, или "лихвен процент",

2. нашата оценка за ръста на REIT във FFO / AFFO.

Коефициентът на ограничаване е общ брой, който казва на инвеститорите колко пазарът в момента плаща за недвижими имоти. Например, 8% означава, че инвеститорите обикновено плащат около 12, 5 пъти ( 1 ÷ 8% ) нетния оперативен доход (NOI) на всеки имот.

Да предположим, че процентът на капацитета на пазара е около 7%, а очакванията ни за растеж за FFO / AFFO на XYZ са неуморни 5%. Като се има предвид изчислената доходност на AFFO от 7, 2%, вероятно гледаме на добра инвестиция, защото цената ни е разумна в сравнение с нормата на пазарен капацитет (дори е малко по-висока, което е по-добре). В допълнение, растежът, който очакваме, в крайна сметка трябва да се превърне както в по-високи дивиденти, така и в цената. Всъщност, ако всички останали инвеститори се съгласиха с нашата оценка, цената на XYZ щеше да бъде много по-висока, защото ще се нуждае от по-голям кратък, за да се включат тези очаквания за растеж.

Долния ред

Оценката на REIT създава по-голяма яснота по отношение на средствата от операции (FFO), а не на нетния доход. Бъдещите инвеститори следва също да изчисляват коригирани средства от операции (AFFO), които приспадат вероятните разходи, необходими за поддържане на портфейла с недвижими имоти. AFFO предоставя отличен инструмент за измерване на капацитета на REIT за изплащане на дивиденти и перспективи за растеж.