Жилищни кооперации: уникален тип собственост на дома

Купуването на къща или наемането на апартамент не са единствените условия за живот, предлагани на пазара. Жилищните кооперации, разговорно известни като кооперации, предоставят алтернатива на традиционните методи за придобиване на първично местожителство. В тази статия ще обясним какво е кооператив и как се различава от другите варианти за жилище.

Кондоминиуми срещу кооперации

Кондоминиумите са многоетажни жилища с частни жилища и общи общи части. Кондоминиумите са класифицирани като недвижими имоти, което означава, че купувачите притежават делата на своите жилища. Ако обмисляте да закупите апартамент, е полезно да проучите възможностите си за ипотека, като използвате ипотечен калкулатор като този по-долу.

За разлика от condos, co-ops не се считат за истинска собственост. Когато купите в кооператив, вие ставате акционер в корпорация, която е собственик на имота. Като акционер имате право на изключителна употреба на жилищна единица в имота.

Разходи

За закупуване на акции в кооператив всеки купувач взема „заем от акции“ вместо ипотека. Тези заеми работят много като ипотеките. В допълнение към плащанията по заема, които се извършват на заемодателя, кооператорите са отговорни за плащането на пропорционален дял от разходите за експлоатация и поддръжка на сградата. Известни като "поддръжка", тези разходи обикновено се плащат на партньорството месечно и се таксуват на базата на разходите. Цените се повишават, когато цената на стоките и услугите се повиши.

Цената на ипотеката на имота може да бъде включена в месечната такса: Дори ако отделен наемател е изплатил своя дял от заема, възможно е самата сграда да има ипотека върху нея, държана от корпорацията, а не от индивидуален партньор. Заемният дял плаща разходите за закупуване на партньорството. Няма нищо общо с основната ипотека върху самия имот. Купувачите имат право на всички данъчни облекчения, които ползват собствениците на жилища, включително приспаданията за лихви и данъци върху недвижимите имоти.

Допълнителните разходи включват месечните сметки за комунални услуги за пребиваване на всеки купувач, които се плащат индивидуално, и застрахователните разходи. Въпреки че самата сграда трябва да бъде покрита под покривна застрахователна полица, съдържанието на всяко отделно жилище не е така. Лична застрахователна полица, известна като HO-6, е необходима за защита на личното имущество от щети от вода, пожар, кражба и други бедствия.

Характеристика

Кооперациите често са по-евтини от апартаментите, защото работят на цена, събирайки пари от жителите, за да плащат неизплатени сметки. В райони, където разходите за живот са високи, като Ню Йорк, кооперациите могат да бъдат привлекателен вариант от финансова гледна точка.

Кооператорите трябва да спазват законите, които уреждат справедливото жилище, но те могат да бъдат по-ограничителни от другите варианти за жилище, що се отнася до изискванията за собственост. Тъй като няма наемодател и няма наематели, правилата за закупуване на акции в партньорството се определят от съдружниците. Например, от новите купувачи може да се изисква да имат конкретна нетна стойност или определено съотношение дълг / доход в допълнение към демонстриране на способността да се изпълняват финансовите задължения на съвместната покупка.

Може да се изисква и проверка на фона. Подобно на други видове жилища, някои кооперации са проектирани да обслужват само възрастни граждани или други специфични групи. Тези по-строги изисквания за собственост дават въздух на сигурност и изключителност на кооперативната собственост. В замяна на тази ексклузивност, co-ops обикновено се изпълняват по-ограничителен начин от condos. Елементите от висок клас, например, могат да забранят презаписването. Всички партньори споделят разходите за експлоатация на сградата. При неизпълнение от един партньор може да се наложи другите партньори да покрият разходите на този партньор, въпреки че строгите изисквания за собственост обикновено свеждат по подразбиране до минимум.

Структурата на жилищните кооперации варира в зависимост от конкретната страна на местоположението му. В САЩ и Канада най-популярните опции включват:

• Кооперации с пазарен курс: Позволете на партньорите да купуват и продават акции при каквато и да е скорост на пазара.
• Кооперации с ограничен капитал: задайте ограничения върху цената, по която могат да се купуват и продават акции.
• Лизингови кооперации: Кооперативната корпорация наема сградата, а не я притежава и не изгражда собствен капитал. В този случай кооперативът може да има паричен резерв в ръка, ако сградата някога отиде за продажба.

В допълнение към финансовия аспект на кооперативната собственост, има и социален аспект, който трябва да се вземе предвид. По-малките кооперации се изпълняват стриктно от жителите, като всеки се настанява да се грижи за задължения, като поддръжка, озеленяване и определяне на правила. Големите звена могат да бъдат управлявани от съвет на директорите, състоящ се от подмножество от жители. И в двата случая има правила, които трябва да се спазват и известна степен на социално взаимодействие, която се осъществява. Ако не харесвате споделянето на авторитет за вземане на решения, съвместното живеене може да не ви хареса.

Преди да купите

Преди да купите, ще искате да вземете предвид следното:

• местоположение
• удобства
• Разходи

Тъй като купувате акции на компания, не забравяйте да проверите финансовото състояние на компанията и да се срещнете с акционерите на компанията. Те ще бъдат не само вашите бизнес сътрудници, но и вашите съседи.

Долния ред

Прочетете устава на кооперацията, подзаконовите нормативни актове, споразумението за абонамент, правилата и всяка друга налична документация. Уверете се, че наистина разбирате как работи кооперацията, включително как се управлява, за какво ще трябва да платите и колко ще бъде това плащане. Попитайте за условията на която и да е основна ипотека, политиката спрямо домашните любимци и способността ви да правите промени в местожителството си. Няма нищо лошо да задавате въпроси; малко допълнително усилие напред може да измине дълъг път към осигуряване на хармонично устройство за дългосрочно живеене.