Основи за финансиране за домашни купувачи за първи път
Безбройните възможности за финансиране, достъпни за купувачи за първи път, могат да изглеждат огромни. Но отделянето на време за изследване на основите на финансирането на имоти може да ви спести значително време и пари. Разбирането на пазара, където се намира имотът и дали предлага стимули за заемодателите, може да означава допълнителни финансови предимства за вас. Обърнете внимание на финансите си, за да се уверите, че получавате ипотеката, която най-добре отговаря на вашите нужди.
Ключови заведения
- Купуването на първи дом може да бъде вълнуващо - както и нервно-смущаващо и объркващо.
- Получаването на ипотека ще бъде решаваща стъпка при закупуването на първия ви дом и има няколко фактора за избор на най-подходящия.
- Ще трябва да решите дали да изберете фиксирана или плаваща лихва, броя години за изплащане на ипотеката си и размера на авансовото плащане.
- Кредиторите също ще трябва да оценят вашата кредитоспособност и способността ви да изплащате въз основа на доходи, активи и кредитна история.
- В зависимост от вашите обстоятелства може да имате право на по-благоприятни условия чрез заем от FHA или VA.
Видове заеми
Конвенционални заеми
Конвенционалните заеми са ипотечни кредити, които не са застраховани или гарантирани от федералното правителство. Те обикновено са ипотеки с фиксирана ставка. Въпреки че по-строгите им изисквания за по-големи авансови вноски, по-висок кредитен рейтинг, по-ниски съотношения на доходите към дълга и потенциалът да се нуждаят от частна ипотечна застраховка ги правят най-трудният вид ипотека, за да се класират, конвенционалните ипотеки обикновено са по-малко скъпи от гарантираните ипотеки.
Конвенционалните заеми се определят като съответстващи или несъответстващи. Съответстващите заеми отговарят на насоки като лимитите на заемите, определени от спонсорираните от правителството предприятия (GSEs) Fannie Mae или Freddie Mac, защото кредиторите пакетират тези заеми и продават ценни книжа по тях на вторичния пазар. Ограничението за заем за 2018 г. за конвенционална ипотека е 453 100 долара, но сумата е по-висока за определени райони с висока цена.
Заемът над тази сума се нарича джъмбо заем и обикновено носи малко по-висок лихвен процент, тъй като тези заеми са по-малко привлекателни за вторичния пазар. За несъответстващи заеми, заемащата институция, сключваща заема, обикновено заемодател на портфейл, определя свои собствени указания.
FHA заеми
Федералната администрация за жилищно настаняване (FHA), част от Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ, предоставя различни програми за ипотечен кредит. Заемът от FHA има по-ниски изисквания за авансово плащане и е по-лесен за класиране от конвенционалния заем. Заемите от FHA са отлични за първоначалните купувачи на жилища, тъй като в допълнение към по-ниските предварителни разходи по заема и по-малко строгите изисквания за кредит, можете да направите авансово плащане до 3, 5%. Заемите от FHA не могат да надхвърлят законовия лимит.
VA кредити
Американският департамент по въпросите на ветераните (VA) гарантира заеми от VA. VA не дава заеми сами, но гарантира ипотеки, направени от квалифицирани кредитори. Тези гаранции позволяват на ветерани и служители да получават жилищни заеми с изгодни условия, обикновено без авансово плащане. В повечето случаи кредитите за VA са по-лесни за получаване от обикновените. Кредиторите обикновено ограничават максималния заем на VA до лимитите за конвенционален ипотечен кредит. Преди да кандидатствате за заем, поискайте допустимост от VA. Ако сте приети, VA ще издаде сертификат за допустимост, който можете да използвате, за да кандидатствате за заем.
В допълнение към тези общи видове и програми на заем, проверете в програми, спонсорирани от държавни и местни власти и агенции за увеличаване на инвестициите или собствеността на жилища в определени области.
Изисквания за собствен капитал и доходи
Ценообразуването на жилищния ипотечен кредит се определя от кредитора по два начина, като и двата се основават на кредитоспособността на кредитополучателя. В допълнение към проверката на FICO резултата от трите основни кредитни бюра, кредиторите ще изчислят съотношението заем / стойност (LTV) и съотношението на покритие на дълга (DSCR), за да зададете цената на заема.
LTV е сумата на действителния или мълчаливия собствен капитал, която е налична в обезпечението, получено срещу. За покупки у дома LTV се определя, като сумата на заема се раздели на изкупната цена на жилището. Кредиторите приемат, че колкото повече пари излагате на риск (под формата на авансово плащане), толкова по-малка е вероятността да не платите заема. Колкото по-висок е LTV, толкова по-голям е рискът от неизпълнение, така че кредиторите ще таксуват повече.
LTV също така определя дали ще се наложи да закупите частна ипотечна застраховка (PMI). PMI изолира кредитора от неизпълнение, като прехвърля част от риска от заема на ипотечен застраховател. Повечето кредитори изискват PMI за всеки заем с LTV по-голям от 80%, което означава всеки заем, при който притежавате по-малко от 20% собствен капитал в дома. Осигурената сума и ипотечната програма ще определят цената на ипотечната застраховка и начина на нейното събиране.
Повечето ипотечни застрахователни премии се събират месечно, заедно с данъчни и имуществени застраховки. След като LTV е равен или по-малък от 78%, предполага се, че PMI се елиминира автоматично. Възможно е да можете да отмените PMI, след като домът е оценил достатъчно по стойност, за да ви даде 20% собствен капитал и е преминал определен период, например две години. Някои кредитори, като FHA, ще оценят ипотечната застраховка като еднократна сума и ще я капитализират в размера на кредита.
Като правило, опитайте се да избягвате PMI, защото това е цена, която няма никаква полза за вас. Има начини да избегнете плащането на PMI. Единият не е да заемате повече от 80% от стойността на имота при закупуване на жилище; другото е да се използва финансиране на собствения капитал или втора ипотека, за да се намали повече от 20%. Най-разпространената програма се нарича ипотека от 80-10-10. 80-те означава LTV на първата ипотека, първите 10 означават LTV на втората ипотека, а третата 10 представлява собствения капитал, който имате в дома.
Въпреки че лихвата по втората ипотека ще бъде по-висока от лихвата по първата, в смесена база, тя не трябва да бъде много по-висока от процента на 90% LTV заем. Ипотеката от 80-10-10 може да бъде по-евтина от плащането на PMI, а също така ви позволява да ускорите плащането на втората ипотека и бързо да премахнете тази част от дълга, за да можете да изплатите дома си по-рано.
Коефициентът на покритие на дълга (DSCR) определя способността ви да изплащате ипотеката. Кредиторите разделят вашите месечни нетни доходи по ипотечните разходи, за да преценят вероятността да изплатите по подразбиране. Повечето кредитори ще изискват DSCR, по-големи от един. Колкото по-голямо е съотношението, толкова по-голяма е вероятността да успеете да покриете разходите по заеми и толкова по-малко риск поема заемодателят. Колкото по-голям е DSCR, толкова по-голяма е вероятността кредиторът да договори лихвения процент, тъй като дори при по-нисък лихвен процент кредиторът получава по-добра коригирана спрямо риска възвръщаемост.
По тази причина включете всякакъв вид квалифициращ доход, който можете, когато преговаряте с ипотечен кредитор. Понякога допълнителна работа на непълно работно време или друг бизнес, генериращ доход, може да направи разликата между това да отговаряте на условията за получаване на заем или получаване на най-добрия възможен процент.
Ипотечни кредити с фиксирана спрямо плаваща лихва
Друго съображение е дали да се получи ипотека с фиксирана лихва или с плаваща лихва. При ипотека с фиксирана лихва процентът не се променя за целия период на заема. Очевидното предимство на получаването на заем с фиксирана лихва е, че знаете какви ще са месечните разходи за заем за целия период на заема. Ипотеката с плаваща лихва, като ипотека само за лихва или ипотека с регулируема лихва (ARM), е предназначена да подпомогне купувачите на жилища или хората, които очакват доходите им да се увеличат значително през периода на заема.
Заемите с плаваща лихва обикновено ви позволяват да получавате по-ниски стартови ставки през първите няколко години на заема, което ви позволява да се класирате за по-голям заем, отколкото ако сте се опитвали да получите по-скъп заем с фиксирана лихва. Въпреки че заемът с плаваща лихва може да бъде полезен за някои кредитополучатели, те могат да бъдат рискови, ако доходите ви не нарастват в крак с увеличаването на лихвения процент. Другият недостатък е, че промяната в курса е несигурна, тъй като обикновено е свързана с бъдещ пазарен курс.
Най-често срещаните видове ARM са едногодишна, пет или седемгодишна ARM. Първоначалният лихвен процент обикновено се фиксира за определен период от време и след това се нулира периодично, често всеки месец. След като ARM се нулира, той се приспособява към пазарния курс, обикновено чрез добавяне на някакъв предварително определен спред (процент) към преобладаващия курс на касата на САЩ. Въпреки че увеличението обикновено е ограничено, корекцията на ARM може да бъде по-скъпа от преобладаващия ипотечен кредит с фиксирана лихва, за да компенсира кредитора за предлагане на по-ниска ставка през въвеждащия период.
Заемите, които са само за лихви, са вид ARM, при който плащате само ипотечни лихви, а не главница през въвеждащия период, докато заемът се върне към фиксиран заем с главница. Такива заеми могат да бъдат много изгодни за първоначалните кредитополучатели, тъй като само плащането на лихва значително намалява месечната цена на заемите и ще ви позволи да се класирате за много по-голям заем. Въпреки това, тъй като не плащате главница през първоначалния период, дължимия остатък по кредита не се променя, докато не започнете да изплащате главницата.
Претеглете ползата от получаване на по-голям заем с риск. Обикновено лихвените проценти плават през периода, който е само за лихви и често се коригират в отговор на промените в пазарните лихвени проценти. Също така помислете за риска вашият разполагаем доход да не нараства заедно с възможното увеличение на разходите по заеми.
Долния ред
Ако търсите жилищна ипотека за първи път, може да ви е трудно да подредите всички възможности за финансиране. Отделете време, за да прецените колко жилища всъщност можете да си позволите и след това финансирайте съответно. Ако можете да си позволите да намалите значителна сума или имате достатъчно приходи, за да създадете нисък LTV, ще имате повече преговорна сила с кредитори и най-много възможности за финансиране. Ако настоявате за най-големия заем, може да ви бъде предложен по-висок процент, коригиран спрямо риска и частна ипотечна застраховка. Един добър ипотечен брокер или ипотечен банкер трябва да може да ви помогне да ви насочи през всички различни програми и опции, но нищо няма да ви помогне по-добре, отколкото да знаете приоритетите си за ипотечен заем. (За свързаното четене вижте "Спестяване за авансово плащане: Къде трябва да запазя парите си?")