Заем на Федералната жилищна администрация (FHA)
Заемът на FHA е ипотека, издадена от одобрен от FHA заемодател и застрахована от Федералната жилищна администрация (FHA). Проектирани за кредитополучатели с ниски до умерени доходи, заемите от FHA изискват по-ниски минимални авансови плащания и кредитни резултати от много конвенционални заеми.
Към 2019 г. можете да заемете до 96, 5% от стойността на жилището със заем от FHA (което означава, че ще трябва да направите авансово плащане само 3, 5%). За да се класирате, ще ви е необходима кредитна оценка поне 580. Ако вашият кредитен рейтинг падне между 500 и 579, все още можете да получите заем от FHA, при условие че можете да направите 10% авансово плащане. При заемите от FHA вашият авансово плащане може да дойде от спестявания, финансов подарък от член на семейството или безвъзмездна помощ за авансово плащане.
Всички тези фактори правят заемите на FHA популярни при първоначалните купувачи на жилища.
Докато заемите на Федералната федерална жилищна администрация (FHA заеми) изискват по-ниски плащания и кредитни оценки в сравнение с конвенционалните заеми, те носят други строги изисквания.
Важно е да се отбележи, че Федералната администрация за жилищно настаняване всъщност не ви отпуска пари за ипотека. Вместо това получавате заем от одобрен от FHA кредитор, като банка, и FHA гарантира заема. По тази причина някои хора го определят като застрахован заем от FHA.
Вие плащате за тази гаранция чрез вноски за ипотечна застраховка към FHA. Кредиторът ви носи по-малък риск, тъй като FHA ще плати рекламация към заемодателя, ако не платите заема.
Как работи заемът от FHA
Заемът от FHA изисква да плащате два вида премии за ипотечно застраховане - авансово застраховане за ипотечна премия (UFMIP) и годишен MIP (начислява се месечно). Предварителен MIP е равен на 1, 75% от основната сума на заема (към 2018 г.). Вие плащате това в момента на затваряне или може да бъде превърнат в заема. Ако ви бъде отпуснат жилищен кредит за $ 350 000, например, ще платите UFMIP от 1, 75% x $ 350, 000 = $ 6, 125. Плащанията се депозират в ескроу сметка, създадена от Министерството на финансите на САЩ, а средствата се използват за извършване на ипотечни плащания в случай, че не платите заема.
Въпреки името, вие извършвате годишни MIP плащания всеки месец. Плащанията варират от 0, 45% до 1, 05% от основната сума на заема, в зависимост от размера на кредита, дължината на заема и оригиналното съотношение заем / стойност (LTV). Типичната цена на MIP обикновено е 0, 85% от сумата на заема. Ако имате заем от $ 350 000, например, ще извършвате годишни MIP плащания в размер на 0, 85% x $ 350 000 = $ 2, 975, или 247, 92 долара месечно. Това се заплаща в допълнение към разходите за UFMIP.
Ключови заведения
- Кредитите от FHA са ипотеки, обезпечени с федерална основа, предназначени за кредитополучатели с ниски до умерени доходи, които могат да имат по-ниски от средните кредитни резултати.
- Заемите от FHA изискват по-ниски минимални авансови плащания и кредитни резултати от много конвенционални заеми.
- Заемите от FHA се издават от одобрени банки и кредитни институции, които ще оценят вашите квалификации за заема.
- Тези заеми идват с определени ограничения и лимити на заеми, които не се срещат в конвенционалните ипотеки.
Ще извършвате годишни MIP плащания или за 11 години, или за живота на заема, в зависимост от продължителността на заема и LTV.
| Колко дълго плащате годишната ипотечна застрахователна премия (MIP) | ||
|---|---|---|
| СРОК | LTV% | КАК ДЪЛГО ПЛАЩАТЕ ГОДИШНИЯТ МИП |
| ≤ 15 години | ≤ 78% | 11 години |
| ≤ 15 години | 78.01% до 90% | 11 години |
| ≤ 15 години | > 90% | Срок на заема |
| > 15 години | ≤ 78% | 11 години |
| > 15 години | 78.01% до 90% | 11 години |
| > 15 години | > 90% | Срок на заема |
Може да можете да приспаднете сумата, която плащате в премии; обаче трябва да уточните удръжките си - вместо да вземете стандартното приспадане (толкова, колкото $ 24 000 през 2019 г., ако сте женени да подадете съвместно подаване).
01:46Дали ипотеката на FHA все още е сделка?
История на заемната програма на FHA
Конгресът създава Федералната жилищна администрация през 1934 г. на фона на Голямата депресия. По това време жилищната индустрия беше в затруднение: процентът на неизпълнение на задълженията и възбраните стартираха рязко, кредитите бяха ограничени до 50% от пазарната стойност на имотите и ипотечните условия - включително кратки схеми за погасяване, съчетани с плащания с балон - бяха трудни за изпълнение на много купувачи на жилища. В резултат на това САЩ бяха нация предимно наематели и само 40% от домакинствата притежаваха домовете си.
За да стимулира пазара на жилища, правителството създаде федерална застрахована кредитна програма, която намали риска от кредитите и улесни кредитополучателите да се класират за жилищни заеми. Процентът на собствеността на жилища в САЩ постоянно се покачва, достигайки най-високото ниво от 69, 2% през 2004 г., сочат проучвания на Федералната резервна банка в Сейнт Луис. (Към третото тримесечие на 2018 г. тя е на 64.4%.)
Видове заеми за FHA
В допълнение към традиционните първи ипотеки, FHA предлага още няколко програми за заем, включително:
- Програма за конвертиране на ипотечни кредити в собствения капитал (HECM) - програма за обратна ипотека, която помага на възрастни хора на възраст 62 години и по-големи да конвертират капитала в домовете си в пари, като запазват правото на собственост върху дома. Вие избирате как да изтеглите средствата, като фиксирана месечна сума или кредитна линия (или комбинация от двете).
- Заем за подобряване на FHA 203k, който определя разходите за някои ремонти и ремонти в заема. Този един заем ви позволява да заемате пари както за покупка на жилище, така и за подобрения на дома, което може да доведе до голяма разлика, ако нямате много пари на ръка след извършване на авансово плащане.
- Програмата за енергийно ефективна ипотека на FHA е подобна концепция, но е насочена към подобрения, които могат да намалят вашите сметки за комунални услуги, като например нова изолация или инсталиране на нови слънчеви или вятърни енергийни системи. Идеята е, че енергийно ефективните домове имат по-ниски оперативни разходи, което намалява сметките и предоставя повече приходи за ипотечни плащания.
- Раздел 245 (а) заем - програма за кредитополучатели, които очакват доходите им да се увеличат. По силата на раздел 245 (а) ипотеката за постепенно плащане започва с по-ниски първоначални месечни плащания, които постепенно се увеличават с течение на времето, а ипотеката с нарастващ капитал предвижда увеличения на месечните главни плащания, които водят до по-кратки срокове на заема.
| 5-те вида заем от FHA | |
|---|---|
| ТИП ЗАЕМА FHA | КАКВО Е |
| Традиционна ипотека | Ипотека, използвана за финансиране на основно жилище |
| Домашен капитал конверсия Ипотека | Обратна ипотека, която позволява на собствениците на жилища на възраст 62 години да обменят собствен капитал за пари |
| 203 (k) Ипотека програма | Ипотека, която включва допълнителни средства за плащане за енергийно ефективни подобрения в дома, предназначени да намалят вашите сметки за комунални услуги |
| Енергийна ефективност Ипотечна програма | Ипотека, която включва допълнителни средства за плащане за енергийно ефективни подобрения в дома, предназначени да намалят вашите сметки за комунални услуги |
| Раздел 245 (а) Заем | Постепенна ипотека за плащане (GPM) с по-ниски първоначални месечни плащания, които постепенно се увеличават (използва се, когато се очаква да нарасне доходът), и растяща капиталова ипотека (GEM), когато планираните увеличения на месечните главни плащания водят до по-кратки срокове на заема |
FHA срещу конвенционални заеми
За да обобщите числата: FHA заемите са достъпни за физически лица с кредитни резултати по-ниски от 500. Ако вашият кредитен рейтинг е между 500 и 579, можете да получите FHA заем с авансово плащане от 10%. Ако вашият кредитен рейтинг е 580 или по-висок, можете да получите заем от FHA с едва 3, 5% намаление. За сравнение обикновено се нуждаете от кредитен рейтинг от поне 620 и първоначално плащане между 3% и 20%, за да се класирате за конвенционална ипотека.
За даден заем от FHA или всяка ипотека трябва да бъде най-малко две години от фалит, освен ако не можете да докажете, че фалитът се дължи на неконтролируемо обстоятелство. Трябва да сте най-малко три години отстранени от всякакви възбрани и да демонстрирате, че работите за възстановяване на добър кредит. Ако сте просрочени във вашите федерални студентски заеми или данъци върху дохода, няма да отговаряте на изискванията.
| FHA заеми срещу конвенционални заеми | ||
|---|---|---|
| FHA заем | КОНВЕНЦИОНАЛЕН ЗАЕМ | |
| Минимален кредитен рейтинг | 500 | 620 |
| Авансово плащане | 3, 5% с кредитен рейтинг 580+ и 10% за кредитен рейтинг от 500 до 579 | 3% до 20% |
| Условия за заем | 15 или 30 години | 10, 15, 20 или 30 години |
| Ипотечна застраховка | Предварителен MIP + годишен MIP за 11 години или живота на заема, в зависимост от LTV и продължителността на заема | Никой с авансово плащане от поне 20% или след изплащане на заем до 78% LTV |
| Премии за ипотечно застраховане | Предварително: 1, 75% от заема + годишно: 0, 45% до 1, 05% | PMI: 0, 5% до 1% от сумата на заема годишно |
| Подаръци за авансово плащане | 100% от авансовото плащане може да бъде подарък | Само част може да бъде подарък, ако авансовото плащане е по-малко от 20% |
| Програми за подпомагане на авансовите плащания | да | Не |
Специални съображения
Вашият кредитор ще оцени квалификацията ви за заем от FHA, както би искал всеки ипотека. Въпреки това, вместо да използва кредитния си отчет, кредитор може да разгледа историята на работата ви за последните две години, както и други записи в историята на плащанията, като комунални услуги и наемни плащания. Можете да се класирате за заем от FHA, ако сте преминали през фалит или възбрана, при условие че сте възстановили добър кредит. Като цяло, колкото по-нисък е вашият кредитен рейтинг и авансово плащане, толкова по-висок ще бъде лихвата, която ще плащате по ипотеката.
Имайте предвид, че когато купувате жилище, може да сте отговорни за определени разходи, свързани с джоба, като такси за генериране на заем, адвокатски такси и разходи за оценка. Едно от предимствата на ипотеката на FHA е, че продавачът, строителят на жилища или заемодателят може да плати част от тези разходи за закриване от ваше име. Ако продавачът изпитва трудности с намирането на купувач, може просто да ви предложи да ви помогне при приключването като подсладител.
Наред с кредитния рейтинг и критериите за авансови плащания, има специфични изисквания за ипотечни кредити на FHA, посочени от FHA за тези заеми. Кредиторът ви трябва да е одобрен от FHA и трябва да имате постоянна трудова история или да работите при същия работодател през последните две години.
Ако сте самостоятелно заети лица, се нуждаете от две години успешна история на самостоятелна заетост, документирана с данъчни декларации и текущ годишен баланс и отчет за печалбите и загубите. Ако сте били самостоятелно заети лица по-малко от две години, но повече от една година, все още може да имате право, ако имате солидна работа и история на доходите за двете години, предхождащи самостоятелната заетост, и самостоятелната заетост е една и съща или свързана професия. Трябва да имате валиден номер за социално осигуряване, да пребивавате законно в САЩ и да сте на пълнолетие във вашия щат, за да подпишете ипотека.
Специални ипотечни съображения
Обикновено имотът, който се финансира, трябва да бъде основното ви местожителство и трябва да бъде обитаван от собственик. Тази заемна програма не може да се използва за инвестиции или отдаване под наем на имоти. Самостоятелни и полуотделни къщи, таунхауси, редови къщи и апартаменти в рамките на одобрени от FHA проекти за кондо, всички са допустими за финансиране от FHA.
Коефициентът ви на преден план (вашето ипотечно плащане, такси за HOA, данъци върху имотите, застраховка ипотека и застраховка на собственика на жилището) трябва да бъде по-малко от 31% от брутния ви доход. В някои случаи може да бъдете одобрени с коефициент от 40%.
Коефициентът ви за обратно ползване (вашето ипотечно плащане и всички други месечни дългове на потребителите) трябва да бъде по-малко от 43% от брутния ви доход. Възможно е обаче да бъде одобрен със съотношение до 50%. Също така се нуждаете от оценка на имоти от одобрен от FHA оценител и домът трябва да отговаря на определени минимални стандарти. Ако домът не отговаря на тези стандарти и продавачът няма да се съгласи с необходимите ремонти, трябва да платите за ремонта при затваряне (средствата се държат в дескрип, докато не бъдат извършени ремонтите).
Ограничения за заем от FHA
Едно ограничение на заемите от FHA е, че те имат външни граници за това колко можете да вземете заеми. Те се задават от региона, в който живеете, като нискотарифните райони имат по-нисък лимит („етажът“) от обичайния заем за FHA и районите с високи разходи с по-висока цифра („тавана“). Тогава има области със специално изключение - включително Аляска, Хаваи, Гуам и Вирджинските острови на САЩ, където много високите строителни разходи правят ограниченията още по-високи. Навсякъде другаде лимитът е определен на 115% от средната цена на жилището за графството, определена от Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ. Уебсайтът на FHA предоставя страница, на която можете да потърсите лимита на заема на вашия окръг.
В таблицата по-долу са изброени лимитите за заем за 2019 г.:
| Ограничения на кредитите за FHA 2019 | |||
|---|---|---|---|
| ТИП ИМОТИ | ОБЛАСТ ЗА НИСКИ РАЗХОДИ "ЕТАЖ" | ОБЛАСТ НА ВИСОКИ РАЗХОДИ "Таван" | СПЕЦИАЛНО ИЗКЛЮЧВАНЕ ЗОНИ |
| Един-Unit | $ 314 827 | $ 726 525 | $ 1089787 |
| Две Unit | $ 403 125 | $ 930 300 | $ 1395450 |
| Три-Unit | $ 487 250 | $ 1124475 | $ 1686700 |
| Четири-Unit | $ 605 525 | $ 1397400 | $ 2096100 |
Източник: Министерство на жилищното строителство и градското развитие на САЩ
FHA заем за помощ
Заемите от FHA не са без плюсовете им: След като имате такъв, може да имате право на облекчение за заем, ако сте изпитали законни финансови затруднения - като загуба на доходи или увеличаване на разходите за живот - или ви е трудно да направите месечни ипотечни плащания. Програмата FHA-HAMP например може да ви помогне да избегнете възбрана, като трайно намалите месечното си ипотечно плащане до достъпно ниво. За да станете пълноправен участник в програмата, трябва успешно да извършите пробен план за плащане, при който правите три планирани плащания - навреме - с по-ниската, модифицирана сума.
Решете кое е най-доброто за вас
Въпреки че заемът от FHA може да звучи страхотно, това не е за всички. Това няма да помогне на онези, които имат кредитни резултати по-малко от 500. В противоположния край амбициозните собственици на жилища, които могат да си позволят голямо авансово плащане, може да е по-добре да отидат с конвенционална ипотека, тъй като биха могли да спестят повече пари в дългосрочен план през долната лихви и ипотечна застрахователна премия, които конвенционалните кредитори предоставят.
Както Федералната администрация за жилищно настаняване твърди, заемът от FHA "няма да побере тези, които пазаруват в по-горния край на ценовия спектър - нито е предвидено. Заемната програма на FHA е създадена за подкрепа на" ниски и средни доходи купувачите на жилища, „особено тези с ограничени парични средства, спестени за авансово плащане“.
Сравнете инвестиционни сметки Име на доставчика Описание Разкриване на рекламодатели × Офертите, които се появяват в тази таблица, са от партньорства, от които Investopedia получава компенсация.