Купуване на второ жилище под наем

Въпреки че има финансови ползи за инвестиране в имоти под наем, съществуват рискове - наематели, които не плащат наема си, и главоболие от това, че са наемодател. Ще трябва да претегляте данъците, поскъпването на недвижимите имоти, ипотечните разходи и разходите за поддръжка и желанието ви да бъдете наемодател, когато решавате дали да притежавате наем е разумен финансов ход.

Помислете за данъчните предимства

Можете да приспадате лихви, данъци, застраховки и други разходи спрямо доходите на имота и обикновено приспадате загубите спрямо другия си доход. Можете също да приспадате амортизацията от данъците си. Приспадането е основно обезщетение за износване над 27, 5 години към 26 януари 2019 г. Можете да продавате имот под наем и да прехвърляте постъпленията в други имоти под наем, без да плащате данъци върху печалбата. (За свързаното четене вижте "Данъчни нарушения за собственици на втори дом")

Не забравяйте, че ще бъдете хазяин

Вашият имот под наем е бизнес, който изисква време и енергия. Ще трябва да сте в крак с актуалните закони за наемане и от закона се изисква да поддържате сигурна и обитаема собственост за вашите наематели. Не забравяйте, че наемател, който плаща най-висок долар, има право да очаква почти незабавен отговор на всеки проблем, голям или малък. Наемателите, които знаят, че плащат малко под пазар, ще са малко по-малко взискателни. Помага, ако можете сами да направите малки ремонти. Освен това трябва да събирате наеми и да се справяте със злонамерени наематели.

Ако перспективата за управление на вашите собствени наеми е обезсърчаваща, попитайте вашия брокер за недвижими имоти за препращане към мениджър на имоти или обслужващ или направете онлайн търсене. Само имайте предвид, че наемането на мениджър на имоти ще ви донесе.

Направете си домашна работа за недвижими имоти

Прекарайте толкова, ако не и повече, време за проучване на имоти под наем, както бихте закупили място за живеене. Трябва да знаете спецификите на пазара, законите за зониране и тенденциите както за наемите, така и за продажбите на жилища в мястото, което обмисляте. Погледнете училищата, транспорта, местата за отдих, пазаруването и какво наемателите в района очакват при наемане. Купуването на възбрана може да бъде опция, тъй като банката, която възбранява, обикновено иска да възстанови ипотечния баланс и ще продаде имота на по-ниска от пазарната стойност.

Ще искате вашият имот да бъде привлекателен за наемателите. Потърсете имот с първа линия или близо до колежа в колеж или местна училищна зона. По-стара къща в стабилна общност или една в квартал, която се съживява, също може да бъде добри варианти. Ако купувате инвестиционен имот под наем на ново голф игрище, пазете се от „синдрома на голф игрището.“ Ако по-новите и по-фантастични жилища за голф са изградени в една и съща обща зона, имотът ви може да се появи след няколко години, което ще намали цената.

Не пренебрегвайте стартирането на числата

Използвайте приложения за смартфони или онлайн ипотечни калкулатори, за да анализирате месечните си жилищни разходи. Калкулаторът трябва да ви позволи да въведете покупна цена, авансово плащане, данъци, застраховки и лихвен процент по ипотечен кредит. Ставките за ипотека върху имотите под наем обикновено са по-високи от ставките за основно жилище.

Също фактор за поддръжка и ремонти. Доброто правило е около 1% от покупната цена на година, така че имот от 300 000 долара би струвал приблизително 3000 долара годишно за поддържане. Можете обаче да искате да увеличите процента до 1, 5% или 2%, ако свойството е по-старо. Друг начин за изчисляване на ремонтите и поддръжката е да се придържате към това, което понякога се нарича „правило за квадратни крака“, което предполага собствениците на жилища да правят бюджет $ 1 на квадратен фут годишно. Ако например домът ви за наем е 1800 квадратни фута, търсите 1800 долара годишно разходи за ремонт и поддръжка.

Съвети за бъдещия хазяин

Един истински пример

Ето пример за прогнозиран доход: Кажете, че наемате дом за 300 000 долара за 2000 долара на месец. 20% авансово плащане е 60 000 долара, а 30-годишният фиксиран лихвен процент по баланса от 240 000 долара е 4%. Данъците, застраховките и бюджетът за поддръжка ще доведат месечните разходи до 1764 долара, като номиналната печалба ще бъде 2838 долара годишно или 4.73% от авансовото плащане годишно. Не е зле. Това е много по-добре от спестовна сметка и по-добре, отколкото повечето акции със сини чипове плащат в дивиденти, въпреки че може би не толкова, колкото бихте могли да спечелите на фондовия пазар за добра година. Но когато изчислите типичната амортизация от 3, 64%, номиналната печалба от 2838 долара се превръща в загуба от 6, 252 долара, която можете да приложите спрямо други доходи. Въпреки това, в зависимост от данъчната ви група, това може да възлиза на няколкостотин долара данъчни спестявания до положителен паричен поток плюс възможността домът да оцени като стойност.

Долния ред

Инвестирането в недвижими имоти с цел доходи не е за всеки, но ако третирате инвестицията си като бизнес, имате търпимост към присъщите рискове и сте удобни с чук, финансовите ползи могат да бъдат значителни. (За свързаното четене, вижте "Как да си осигурим втори дом")