5 грешки, които могат да направят House Flipping a Flop

Изглежда толкова лесно! Купете си къща, направете няколко козметични корекции, пуснете я отново на пазара и направете огромна печалба. Във всеки един момент по телевизията има половин дузина предавания, където добре изглеждащите, добре облечени инвеститори правят процеса да изглежда бърз, забавен и печеливш. И много домове се затварят. ATTOM Data Solutions съобщава, че повече от 200 000 в Съединените щати са закупени и препродадени със същия период от 12 месеца през 2017 г. Това е малко под 6% от всички еднофамилни домове и етажна собственост, продадени през цялата година. И все пак пътят към богатството на недвижими имоти не се свежда до ограничаване на привлекателността и „продадените“ знаци. Твърде много евентуални магнати за недвижими имоти пренебрегват основите и в крайна сметка се провалят. В тази статия ще разгледаме петте най-големи грешки, които биха направили - и как да ги избегнем.

Първият, най-добрият съвет е да ограничите финансовия си риск и да увеличите максимално възвръщаемостта си. Казано по-просто, не плащайте прекалено много за дом (като знаете какво струва) и се уверете, че също така знаете колко ще струват необходимите ремонти или надстройки, преди да купите. След като разполагате с тази информация, можете да определите идеална покупна цена.

Правилото за 70% гласи, че инвеститор трябва да плаща не повече от 70% от ARV (стойността след ремонт) на имот, минус необходимите ремонти. ARV е това, което струва един дом, след като бъде напълно ремонтиран.

Ето пример: Ако ARV на дома е 150 000 долара и се нуждае от 25 000 долара за ремонт, тогава правилото за 70% означава, че инвеститор трябва да плати не повече от 80 000 долара за дома. $ 150 000 x 0, 70 = $ 105 000 - $ 25 000 = $ 80 000.

Топ 5 задължителни ръце за обръщащи се къщи

Основите

Обръщането (наричано още инвестиране в недвижими имоти) е вид стратегия за инвестиране в недвижими имоти, при която инвеститор купува имот не за използване, а с намерение да го продаде с печалба.

Тази печалба обикновено се извлича от поскъпването в резултат на горещ пазар на недвижими имоти, в който цените се покачват бързо или от капиталови подобрения, направени в имота - или и двете. Например, инвеститор може да закупи фиксатор-горна част в "горещ" квартал, съществено да го обнови, след което да го предложи на цена, отразяваща новия му най-модерния външен вид и удобства.

Инвеститорите, които обръщат имоти, се концентрират върху покупката и последващата препродажба на един имот или група имоти. Много инвеститори се опитват да генерират постоянен поток от приходи, като участват в чести обрати.

И така, как да преобърнете сграда или къща? Казано по-просто, вие искате да купувате ниско и да продавате високо (също като много други инвестиции). Но вместо да приемете стратегия за закупуване и задържане, завършвате транзакцията възможно най-бързо, за да ограничите времето, в което капиталът ви е изложен на риск. По принцип фокусът ви трябва да е върху скоростта, а не максималната печалба. Това е така, защото всеки ден, който преминава, ви струва повече пари (ипотека, комунални услуги, данъци върху имотите, застраховки и т.н.).

Така че това е общият план. Сега, тук са клопки.

1. Няма достатъчно пари

Даблирането на недвижими имоти е скъпо предложение. Първият разход е цената за придобиване на имот. Макар искът за финансиране с ниски / без пари за финансиране да се изобилства, намирането на тези сделки от законен доставчик е по-лесно да се каже, отколкото да се направи. Освен това, ако финансирате придобиването, това означава, че плащате лихва. Въпреки че лихвата по заемните пари все още се приспада от данъка дори след приемането на Закона за данъчни облекчения и работни места, това не е 100% приспадане. Всеки долар, изразходван за лихва, добавя към сумата, която ще трябва да спечелите от продажбата, само за да постигнете равномерност. И ако използвате ипотечна или кредитна линия на собствения капитал (HELOC), за да финансирате покупката си за къщи, само лихвата може да се приспада. Главницата, данъците и осигурителните части на вашето плащане не се приспадат.

Проучете задълбочено възможностите си за финансиране, за да определите кой тип ипотека отговаря най-добре на вашите нужди и намерете кредитор, който предлага ниски лихви. Лесен начин за проучване на разходите за финансиране е с помощта на ипотечен калкулатор. Този инструмент също ще ви позволи да сравните лихвите, предлагани от различни кредитори. Разбира се, плащането на пари за имота елиминира разходите за лихви, но дори и тогава има разходи за държане на имоти и възможни разходи за обвързване на вашите пари.

Тъй като лихвените проценти са се покачили доста по-ниски от нивата си след кризата след жилищното настаняване, печалбата е по-трудна, отколкото преди. Всъщност през първата половина на 2018 г. се наблюдава бавна активност на прелитане до близо четири години, а маржът на печалбата се свива до най-ниската средна брутна възвръщаемост на инвестициите от края на 2014 г., според данни на ATTOM. Това не означава, че няма пари да бъдат направени (ROI беше само на север от 44%), но това означава, че се изисква грижа. Средната брутна печалба на един флип е 65 520 долара, но това е бруто.

Разходите за обновяване също трябва да се вземат предвид. Ако планирате да оправите къщата и да я продадете с печалба, продажната цена трябва да надвишава комбинираните разходи за придобиване, разходите за държане на имота и разходите за реновиране. Кухня от 25 000 долара, баня с 10 000 долара, 5000 долара данъци върху недвижимите имоти, комунални услуги и други разходи за пренос намаляват този брой с около две трети. Хвърлянето при неочакван структурен проблем със собствеността и брутната печалба може да се превърне в нетна загуба. Дори и да успеете да преодолеете тези препятствия, не забравяйте за данъците върху капиталовите печалби, които ще откъснат печалбата ви.

2. Няма достатъчно време

Реновирането и обръщането на къщите е отнемащо време бизнес начинание. Може да отнеме месеци, за да намерите и купите подходящия имот. След като сте собственик на къщата, ще трябва да инвестирате време, за да я оправите. Ако имате ежедневна работа, времето, прекарано за събаряне и строителство, може да се превърне в много изгубени вечер и почивни дни. Ако платите на някой друг да свърши работата, все пак ще отделите повече време, което очаквате да контролирате дейността, а разходите за изплащане на други ще намалят печалбата ви.

След като работата е свършена, ще трябва да насрочите проверки, за да сте сигурни, че имотът отговаря на приложимите строителни норми, преди да можете да го продадете. Ако това не стане, трябва да отделите повече време и пари, за да го изравните. След това ще трябва да инвестирате време, за да продадете имота. Ако сами го покажете на бъдещите купувачи, ще прекарате много време да пътувате до и от имота и да провеждате срещи.

Заслужава ли си? За много хора може да има по-голям смисъл да се придържат към ежедневна работа, при която те могат да печелят един и същи пари за няколко седмици или месеци чрез стабилна заплата - без риск и много последователно време.

3. Не достатъчно умения

Професионални строители и квалифицирани специалисти, като дърводелци и водопроводчици, често обръщат къщи като странична линия към редовната си работа. Те имат знания, умения и опит да намерят и оправят къща. Някои от тях също имат синдикални работни места, които осигуряват проверки за безработица през цялата зима, докато работят по техните странични проекти.

Истинските пари при къпането на къщи идват от собствения капитал. Ако сте удобен с чук, обичате да полагате килим, можете да окачите гипсокартон, да покриете къща и да инсталирате кухненска мивка, имате умения да преобръщате къща. От друга страна, ако не знаете отвертка с глава на Филипс от плоска отвертка, ще трябва да платите на професионалист, който да извърши всички ремонти и ремонти. Съответно шансовете за печалба от вашата инвестиция ще бъдат драстично намалени.

4. Няма достатъчно знания

За да постигнете успех, трябва да можете да изберете правилния имот, на точното място, на правилната цена. В квартал от домове от 100 000 долара, наистина ли очаквате да купите за 60 000 долара и да продадете за 200 000 долара? Пазарът е твърде ефективен, за да се появява често.

Дори и да постигнете сделката за цял живот, като щракнете къща за възбрана за песен, кажете - трябва да знаете кои ремонти да направите и кои да пропуснете. Вие също трябва да разберете приложимите данъчни закони и закони за зониране и да знаете кога да намалите загубите си и да излезете, преди проектът ви да стане парична яма.

Имайте предвид, че Zillow, фирмата за регистрация на недвижими имоти, сега обръща жилища на избрани пазари. Компанията очаква да закупи и прехвърли имоти в рамките на 90 дни и те имат данни и знания, за да предложат на операторите на мама и поп някаква ожесточена конкуренция. Кредиторите от голяма лига също започнаха да търсят печалба на пазара на флип-заем, като глобалната инвестиционна компания KKR & Co. Inc. (известна преди като Kohlberg Kravis Roberts & Co. И KKR & Co. LP) се присъединява към други частни инвестиционни посредници, търсещи парче от действието.

5. Няма достатъчно търпение

Професионалистите си отделят време и чакат подходящия имот. Новаците бързат да купят първата къща, която видят. Тогава те наемат първия изпълнител, който прави оферта за адресиране на работа, която не могат да направят сами. Професионалистите или вършат работата сами, или разчитат на мрежа от предварително уговорени, надеждни изпълнители.

Новаците наемат посредник, който да помогне за продажбата на къщата. Професионалистите разчитат на усилията „за продажба от собственик“, за да минимизират разходите си и да увеличат максимално печалбите. Новаците очакват да се втурнат през процеса, да плеснат върху слой боя и да спечелят цяло състояние. Специалистите разбират, че купуването и продажбата на къщи отнема време и че маржът на печалбата понякога е тънък.

Долния ред

Преди да започнете да пазарувате къща, направете някои изследвания на най-богатите личности в нацията. Бързо ще разберете, че никой от тях не прелиства домове за прехрана. Ако все пак искате да затворите къща, трябва да подходите към начинанието точно както към всеки нов бизнес. И като всеки друг малък бизнес, начинанието ще изисква време и пари, планиране и търпение, умения и усилия. Вероятно ще се окаже по-трудно и по-скъпо, отколкото някога сте си представяли. И дори да получите всеки детайл правилно, промяната на пазарните условия може да означава, че всяко предположение, което сте направили в началото, ще бъде невалидно до края. Вземете го леко с опасност: Ако просто искате да забогатеете бързо, като завъртите дом, може да се окажете в бедната къща.