1031 Обмени: 10 неща, които трябва да знаете

Код IRS Раздел 1031 бавно си пробива път в ежедневния разговор. Терминът е обвързан от брокери, компании за заглавия, инвеститори и футболни майки. Някои хора дори настояват да се превърне в глагол, както в: „Нека 1031 тази сграда за друга“.

Раздел 1031 на IRS има много движещи се части, които потребителят трябва да разбере, преди да се опита да използва. Има и данъчни последици и времеви рамки, които могат да бъдат проблематични. Освен това правилото предвижда 1031 суап свойства като вид и ограничава използването на правилото с ваканционни имоти.

Какво е раздел 1031?

Общо казано, 1031 борса (наричана също подобна борса или Starker) е замяна на един инвестиционен имот за друг. Въпреки че повечето суапове са облагаеми като продажби, ако вашата отговаря на изискванията на 1031, или нямате дължим данък или ограничен данък към момента на размяната.

(За четене на заден план вижте Избягвайте данъка върху капиталовите печалби от продажбата на дома си.)

В действителност можете да промените формата на вашата инвестиция, без (както IRS вижда) да изплащате пари или да не признавате капиталова печалба. Това позволява на вашата инвестиция да продължи да расте с отсрочени данъци. Няма ограничение за това колко пъти или колко често можете да правите 1031. Можете да преобърнете печалбата от едно парче инвестиционен имот в друго към друго и друго. Въпреки че може да имате печалба от всеки суап, избягвате данъка, докато не се продадете за пари много години по-късно. Тогава се надяваме да платите само един данък, и то при дългосрочна норма на печалба (в момента 15% или 20%, в зависимост от доходите и 0% за някои данъкоплатци с по-нисък доход).

Провизията е само за инвестиционни и бизнес имоти, така че не можете да замените основното си местожителство с друг дом. Има начини, по които можете да използвате 1031 за смяна на ваканционни домове - повече за това по-късно - но тази вратичка е много по-тясна, отколкото преди.

Специални правила за амортизируемо имущество

Предупреждение: При обмен на амортизируемо имущество през 1031 г. се прилагат специални правила. Това може да предизвика печалба, известна като възстановяване на амортизация, която се облага като обикновен доход. Като цяло, ако смените една сграда с друга сграда, можете да избегнете това възстановяване. Но ако обменяте подобрена земя със сграда за непроменена земя без сграда, амортизацията, която преди сте заявили за сградата, ще бъде възприета като обикновен доход.

Подобни усложнения са защо се нуждаете от професионална помощ, когато правите 1031. Все пак, ако обмисляте 1031 - или просто сте любопитни - ето 10 неща, които трябва да знаете.

Промени в Правилото 1031

Преди приемането на новото данъчно законодателство на 22 декември 2017 г., някои размени на лична собственост - например лицензи за франчайзинг, самолети и оборудване - се класираха за размяна 1031. Според новия закон, само недвижимите имоти отговарят на изискванията. Обмяната на корпоративни акции или интереси за партньорство никога не се е класифицирала - и все пак, не.

От друга страна, все още се прилагат общи интереси като наемател на недвижими имоти. Заслужава да се отбележи Законът за данъчни облекчения и работни места (TCJA), пълният размер на надбавката за определени материални лични имоти може да помогне за компенсиране на тази промяна в данъчния закон.

TCJA включва правило за преход, което позволява 1031 размяна на квалифицирана лична собственост през 2018 г., ако първоначалният имот е бил продаден или заместеният имот е придобит до 31 декември 2017 г. Правилото за преход е специфично за данъкоплатците и не позволява обратната 1031 обмен, при който новият имот е закупен преди продажбата на стария имот.

„Like-Kind“ е широко базиран

Повечето борси трябва да са само от "подобен вид" - загадъчна фраза, която не означава какво мислите, че означава. Можете да обмените жилищна сграда за сурова земя или ранчо за стриптийз мол. Правилата са изненадващо либерални. Можете дори да обмените един бизнес за друг. Но отново има капани за невнимателните.

Можете да направите обмен с „забавено“

Класически, размяната включва обикновена размяна на един имот с друг между двама души. Но шансовете да намерите някой с точния имот, който искате, който иска точния имот, който имате, са малки. Поради тази причина по-голямата част от борсите са със забавени, тристранни или "Starker" обмени (наречени за първия данъчен случай, който им е позволил).

При забавена размяна се нуждаете от квалифициран посредник (посредник), който държи парите, след като „продадете“ имота си и го използвате, за да „закупите“ заменящия ви имот. Тази тристранна борса се третира като суап.

1031 Правила за времевите рамки

Има два основни правила за време, които трябва да спазвате при забавена размяна.

1. Първият се отнася до определянето на заместващ имот. След като се случи продажбата на вашия имот, посредникът ще получи парите. Не можете да получите парите, или това ще развали 1031 лечението. Също така, в рамките на 45 дни от продажбата на вашия имот, трябва да посочите заместващ имот писмено на посредника, като посочите имота, който искате да придобиете. IRS казва, че можете да посочите три свойства, стига в крайна сметка да затворите някое от тях. Можете дори да посочите повече от три, ако попадат в определени тестове за оценка.
2. Второто правило за времето при забавена размяна се отнася до затварянето. Трябва да затворите новия имот в рамките на 180 дни от продажбата на стария. Имайте предвид, че двата периода работят едновременно. Това означава, че започвате да броите, когато продажбата на вашия имот се затвори. Ако посочите свойство за замяна точно 45 дни по-късно, ще ви останат само 135 дни, за да затворите свойството за замяна.

Данъчни последици и ипотеки

Възможно е да имате пари в брой, след като посредникът придобие свойството за замяна. Ако е така, посредникът ще ви го изплати в края на 180 дни. Тези пари - известни като "обувка" - ще се облагат с данъци като частични постъпления от продажбата на вашия имот, като цяло като капиталова печалба.

Един от основните начини хората да се сблъскат с тези транзакции е невъзможността да вземат заем. Трябва да вземете под внимание ипотечните заеми или друг дълг върху имота, от който се отказвате, и всеки дълг по заместващия имот. Ако не получите пари в брой, но пасивите ви намаляват - това също ще се третира като доход за вас, също като пари.

Да предположим, че сте имали ипотека от 1 милион долара върху стария имот, но ипотеката върху новия имот, който получавате в замяна, е само 900 000 долара. Имате печалба от 100 000 долара, която също е класифицирана като „зареждане“ и тя ще бъде обложена с данък.

1031s за ваканционни домове

Можете да продадете основното си местожителство и в комбинация със съпруга / съпругата си да защитите капиталова печалба от 500 000 долара, стига да сте живели там две години от последните пет. Но тази почивка не е 1031 и не е достъпна за вашия втори или ваканционен дом.

2004 Затягане на вратичката за ваканционен дом

Може би сте чували приказки за данъкоплатци, които са използвали разпоредбата 1031, за да заменят един ваканционен дом с друг, може би дори за къща, в която искат да се пенсионират, а раздел 1031 забавя всяко признаване на печалба. По-късно те се преместват в новия имот, правят го основното си местожителство и в крайна сметка планират да използват изключването на капиталова печалба от 500 000 долара.

През 2004 г. Конгресът затегна тази вратичка. Да, данъкоплатците все още могат да превърнат ваканционните домове в имоти под наем и да направят 1031 замени. Пример: Спирате да използвате вашата плажна къща, давате я под наем за шест месеца или година и след това я разменяте за друг имот. Ако получите наемател и се държите по бизнес начин, вероятно сте превърнали къщата в инвестиционен имот, което би трябвало да направи вашата размяна 1031 добре.

Ако обаче просто го държите под наем, но всъщност никога нямате наематели, това вероятно не е допустимо. Фактите ще бъдат ключови, както и времето. Колкото повече време изминава след като преобразувате използването на имота под наем, толкова по-добре. Въпреки че няма абсолютен стандарт, нищо по-малко от шест месеца добросъвестно използване под наем вероятно не е достатъчно. Една година би била по-добра.

Преместване в 1031 Swap Residence

Ако искате да използвате имота, който сте заменили като свой нов втори или дори основен дом, не можете да се преместите веднага. През 2008 г. IRS формулира правило за безопасно пристанище, според което няма да оспорва дали заменено жилище е квалифицирано като инвестиционен имот за целите на раздел 1031. За да се отговори на това безопасно пристанище, във всеки от двата 12-месечни периода незабавно след размяната:

• Трябва да наемете жилището на друго лице за справедлив наем за 14 или повече дни
• Вашето лично използване на жилищната единица не може да надвишава по-голямото от 14 дни или 10% от броя на дните през 12-месечния период, когато жилището се наема при справедлив наем.

Освен това, след като успешно смените една ваканция или инвестиционен имот с друга, не можете веднага да преобразувате новия имот във вашия основен дом и да се възползвате от изключването от 500 000 долара.

Преди законът да бъде променен през 2004 г., инвеститор може да прехвърли един имот под наем в размяна 1031 на друг имот под наем, да наеме новия имот под наем за период, да се премести в имота за няколко години и след това да го продаде, възползвайки се от изключване на печалбата от продажба на основно жилище. Сега, ако придобиете собственост при размяна 1031 и по-късно се опитате да продадете този имот като основно местожителство, изключването няма да се прилага през петгодишния период, започващ с датата на придобиване на имота при размяната на подобен вид 1031. С други думи, ще трябва да изчакате много по-дълго, за да използвате данъчната облекчение за основна пребиваване на капитала.