Защо жилищни сделки, които пропадат

Продажбата на дом обикновено не е лесен процес. Въпреки това може да стане още по-сложно и скъпо, ако купувач направи оферта, а продажбата пропадне поради отказ на купувача. Следователно като продавач има някои неща, които трябва да знаете за излизанията в късен етап. Ако мислите да продадете дома си, разберете какво можете да направите, за да се защитите, ако сделката пропадне.

Как може да пропадне продажба на дома

При типична продажба на дома купувачите ще направят оферта в дома на продавача и когато бъде приета, се подписва договор между двете страни. В този момент състоянието на имота обикновено се променя от „за продажба“ в „по договор“ или „по договор“. Промяната в статуса казва на други купувачи и агенти по недвижими имоти, че продавачът има купувач и е в процес на приключване на сделката. Продажбата или покупката на жилище обаче не е окончателна, докато двете страни не подпишат всички необходими правни документи, прехвърлящи собствеността върху дома при закриването.

Купувачите често имат клаузи за непредвидени обстоятелства, записани в договорите си, които са законни начини за „отстъпване“ от договора или без разходи, или с малки разходи за купувача. Клаузата за извънредни ситуации е записана в договора за продажба, при което както купувачът, така и продавачът се съгласяват с условията в договора. Някои от най-често срещаните непредвидени ситуации включват:

Ипотечен случай

Купувачът трябва да може да получи ипотека за имота, обикновено в рамките на определен период от време след подписване на договора. Понякога в договора може да бъде записано условие, при което ако финансирането падне, договорът се анулира. Важно е продавачите да поискат от купувача да представи ипотечно писмо за предварително одобрение.

Домашна инспекция

Домът за продажба трябва или да премине проверка, или купувачът може да поиска от продавача да извърши ремонтите, които са посочени в доклада от проверката. Ако се направят ремонти, обикновено се назначава последваща проверка, за да се гарантира, че жилището преминава. Като алтернатива купувачът може да използва информацията в доклада за проверка като лост за договаряне на по-ниска продажна цена.

Начало Условия за продажба

Новата покупка на жилище може да зависи от купувача, който продава сегашното си имущество. Контингентът за продажба на дома помага на купувачите, тъй като им позволява да се откажат от договора, ако домът им не се продава - оставяйки продавача да започне процеса отново. Въпреки че обикновено има определен период от време, при който, ако жилището не се продава, продавачът може да се откаже от договора; продавачът може да пропусне други оферти от потенциални купувачи, които са готови да затворят.

Контингент на оценка

Условията за оценка позволяват на купувача да извърши оценка на дома, за да определи стойността му. Цената на жилището трябва да отговаря или да е по-ниска от официалната цена за оценка. Ако оценката идва на по-ниска цена, купувачът може да продължи с покупката или да поиска от продавача да намали цената на жилището.

Когато продажбата на жилище пропадне, обикновено това се дължи на това, че един от описаните по-горе обстоятелства не е изпълнен или купувачът или продавачът е променил сърцето си.

Ключови заведения

• Купувачите често имат клаузи за непредвидени обстоятелства, записани в договора, които са законни начини за „резервиране“ при закупуване на жилище.
• Ако офертата за продажба на жилище пропадне, продавачът губи време, пари и пропуска други купувачи, които са били готови да затворят.
• Клаузата за бягство помага на продавачите, тъй като позволява на продавача да забавлява оферти от други купувачи, независимо от обстоятелствата в първоначалната оферта.

Предупредителни знаци

Неспазването на някоя от непредвидените условия на договора е оправдана причина да не се прекратява. Има обаче някои други предупредителни знаци, че купувачът може да се откаже от покупката, и те включват:

• Невъзможност за връщане на документи, подписани, датирани и попълнени според инструкциите
• Неизвършване на изискуеми плащания към трети страни (т.е. инспектори)
• Не се връщат обаждания
• Липсват срещи
• Многобройни искания за промяна на договора

Ако се натъкнете на някое от тях, това може да означава, че вашият купувач се простудява. Обадете се на купувача си (или негов представител), ако се притеснявате, че закриването е застрашено.

Разходите за продавачите

Ако имате договор за продажба на дома си, имате няколко неща, които да загубите, ако купувачът отстъпи:

Възможност за разходи

Други купувачи, които може би са били заинтересовани да направят оферта за вашия дом, ще започнат да разглеждат други имоти на пазара, когато къщата ви отива "по договор". Може да загубите възможността да продадете на тези купувачи, когато домът ви е по договор, тъй като може да са закупили друг имот.

път

Един от най-разочароващите аспекти на продажбата на жилище, който пропада, е загубеното време. Продавачът се изпраща обратно на квадратна, за да започне процеса отново, за да намери друг купувач. Освен това забавянето може да отмени плановете ви за закупуване на друго жилище или промяна на времевата линия на преместване.

Следващият ви дом

Ако имате договор за закупуване на друго жилище и тази транзакция зависи от продажбата на настоящото ви местожителство - тъй като се нуждаете от постъпленията от продажбата - може да не сте в състояние да закупите жилището. В резултат на това може да се наложи да се откажете от покупката или да намерите друг начин да я финансирате.

Пари

Можете да загубите пари в резултат на сключването на сделката, ако трябва да продължите да извършвате ипотечните плащания за текущия си дом - който продавате - като същевременно плащате и за ипотеката на дома, който току-що сте закупили. Освен това може да плащате наем за апартамент, докато не затворите покупката на новия си дом, особено ако е далеч от жилището, в което продавате. Накратко, отказ от купувач може временно да увеличи месечните Ви разходи за жилище.

Ако имате договор за закупуване на новия си дом и бъдещият купувач на сегашния ви дом отстъпва, може да се наложи да платите за нарушаване на договора за закупуване на новата къща.

Текущите разходи за поддръжка на сегашния Ви дом ще продължат, включително данъци върху собствеността, комунални услуги и озеленяване. И тъй като е важно да поддържате домашния вид представим, за да привлечете нов купувач, разходите могат да се увеличат с времето.

Запазване на сделката

Има стъпки, които можете да предприемете, ако вашият купувач иска да отстъпи. Първо, уверете се, че участващите агенти за недвижими имоти, за вас и купувача, общуват ефективно. Бъдете сигурни, че вие ​​и потенциалният купувач получавате копия от всички съобщения в писмена форма. Ако вие или купувачът не използвате агент (или ако не сте доволни от нивото на комуникация), опитайте се да говорите директно с купувача, за да разберете неговите намерения или притеснения. Освен това определете дали има някакви отстъпки, които бихте могли да направите, за да задържите купувача си на път, за да се затвори.

Въпреки че може да не искате да намалявате продажната цена на дома си или да плащате за актуализации и ремонти, може да е полезно, ако загубата от продажбата е по-скъпа от ремонта.

Прегледайте договора, за да определите каквато и да е рекламация, която може да имате като продавач, ако купувачът отстъпи. Например, има ли клауза във вашия договор, която би ви дала законови основания да съдите кредитополучателя си за нарушение на договора и да получите процент от договорената продажна цена? Или има клауза, според която купувачът е в неизпълнение, ако тя или той не успее да анулира сделката в посочения срок след подписване на споразумението?

Използвайте клауза за бягство

Клаузата за бягство позволява на продавача да се забавлява и приема оферти от други купувачи, дори ако има условия или непредвидени обстоятелства, записани в договора от купувача.

Ако е направена друга оферта на дома, продавачът ще уведоми първоначалния купувач, който ще има определен брой дни, за да удовлетвори непредвидените ситуации или да ги откаже. С други думи, клаузата за бягство помага да се защитят продавачите, така че да не пропускат възможности за продажба, докато чакат условностите на купувача да бъдат изпълнени, като например продажбата на дома на купувача.

Долния ред

Има редица фактори, които могат да доведат до пропадане на продажбата на жилище, включително неизпълнението на някой от непредвидените или клаузите в договора или купувачът има промяна в сърцето.

Продавачите обаче могат да се защитят, като бъдат информирани и знаят подробностите на договора. Продавачите трябва да се уверят, че техният агент работи и общува ефективно. Освен това, ако сте продавач, може да помислите адвокат за недвижими имоти да преразгледа договора, да предложи клаузи, които биха могли да ви защитят, и да предложите опции за прибягване, ако купувачът отстъпи - включително възможността да съди купувача си, ако е необходимо.