Дефинирана подводна ипотека
Подводна ипотека е заем за покупка на жилище с по-висока главница от свободната пазарна стойност на жилището. Тази ситуация може да възникне, когато стойностите на имотите падат. В подводна ипотека собственикът на жилище може да няма собствен капитал за кредит. Подводна ипотека потенциално може да попречи на кредитополучателя да рефинансира или продаде жилището, освен ако няма пари в брой, за да изплати загубата от джоба си.
01:42Обясняване на подводни заеми
Разрушаване на подводна ипотека
Подводните ипотеки са често срещан проблем сред собствениците на жилища в разгара на финансовата криза през 2008 г., която освен всичко друго включва и съществена дефлация в цените на жилищата. Въпреки че пазарът значително се възстанови поради подкрепата на паричната политика и стабилизирането на лихвите, подводните ипотеки все още са фактор, който собствениците на имоти трябва да следват отблизо, когато правят инвестиция в недвижими имоти.
Като цяло ипотеката се счита за подводна, когато стойността на жилището е по-малка от първоначалната ипотека. В зависимост от намаляването на стойността на жилището след закупуването му, кредитополучателят може също да няма собствен капитал или отрицателен капитал. Капиталът на един дом е свързан със стойността на жилището спрямо платения баланс. Кредитополучателят с ипотека за 250 000 долара, който вижда стойността на дома им да намалее до 225 000 долара, се смята за подводна ипотека. Ако кредитополучателят е платил половината от главницата по ипотечния си кредит, което води до салдо по главницата от 125 000 долара, тогава те все още се считат за положителен собствен капитал от 100 000 долара, който може да бъде използван в заем за собствен капитал.
Финансовата криза от 2008 г.
Финансовата криза през 2008 г. имаше многобройни ефекти върху икономиката на САЩ. Един такъв ефект беше разривът на жилищния балон, който значително обезцени стойностите на недвижимите имоти на пазара. Основен катализатор за дефлацията на стойността на жилищата бяха разхлабените стандарти за кредитиране на кредитополучателите, предвиждащи по-широки одобрения за ипотечен кредит. Това разхлабено кредитиране, специално на кредитополучатели с предимство, доведе до увеличен брой неизпълнени задължения и възбрани, които повлияха на стойностите на недвижимите имоти на американския пазар. Това доведе до различни необичайни ситуации, причиняващи загуби на кредитополучателите на целия пазар, чиито стойности на ипотечния кредит надвишават справедливата пазарна стойност на жилището им.
Впоследствие изпълнението на паричната политика от Федералния резерв помогна на американската икономика да се възстанови, а цените на жилищата да се възстановят. По-ниските лихвени проценти след кризата също помогнаха за намаляване на тежестта на ипотечните плащания и увеличаване на търсенето на недвижими имоти.
Оценка на домашната стойност
Предвид новите пазарни инициативи от законодателството на Дод-Франк, спомагащи за подобряване на стандартите за ипотечно кредитиране, няма вероятност купувачите на жилища отново да забележат съществените спадове на цените на недвижимите имоти, настъпили през 2008 г. Въпреки това финансовата криза през 2008 г. предизвика ново усещане за пазар реализация и предпазливост при инвестиране в недвижими имоти. Тъй като такива кредитори сега са по-предпазливи по отношение на ипотеките, които одобряват, а собствениците на жилища обикновено са по-внимателни към ипотечния дълг, който поемат. Дори и с нова перспектива на пазара обаче, собствениците на жилища все още трябва да следят отблизо стойностите на дома и да намаляват рисковете от подводна ипотека.
За да поддържа доброто разбиране на стойността на дома, собственикът на жилище може да избере имота да се оценява ежегодно. Редовно се правят и оценки за изчисляване на данъци върху собствеността. Оценяването ще се основава на редица фактори, които могат да включват тенденциите на националния пазар, скорошни продажби от подобни имоти в региона и съседство, както и индивидуалните удобства на дома. Собствениците на жилища също могат да работят за поддържане на висока стойност на дома си, като правят редовни ремонти и активно подкрепят положителните дейности в общността.