Подход за сравнение на продажбите (SCA)
Подходът за сравнение на продажбите е метод за оценка на недвижими имоти, който сравнява имот с други имоти с подобни характеристики, които са продадени наскоро. Методът отчита ефекта, който отделните характеристики имат върху общата стойност на свойството. С други думи, общата стойност на свойството е сборът от стойностите на всички негови характеристики. Агентите за недвижими имоти и оценителите могат да използват подхода за сравнение на продажбите, когато оценяват имоти за продажба.
Разбиране на подхода за сравнение на продажбите (SCA)
Подходът за сравнение на продажбите помага на професионалистите и купувачите на недвижими имоти да определят дали цената на едно жилище е справедлива и съпоставима с настоящия пазар.
Подходът се използва като основата за сравнителен анализ на пазара, който е анализ на цените на наскоро продадени имоти, които са сходни и в рамките на една и съща географска област. С други думи, подходът често включва разглеждане на местните имоти, за да се види какво имат общо. Оттам оценителите могат да определят стойност за имот въз основа на неговите характеристики. Чрез изследване на имоти в рамките на едно и също място, той избягва използването на по-малко надеждни методи, като сравняване на продажбите на имоти в по-широк географски район.
Прилагане на подхода за сравнение на продажбите
Въпреки че има много стъпки, които оценителят на недвижими имоти може да предприеме при оценката на стойността на имота, описани по-долу са някои от най-често срещаните. Важно е да се отбележи, че подходът за сравнение на продажбите не е официална оценка и ако имотът е уникален, може да е необходима официална оценка.
Местоположение и квартал
Географията на местоположението на недвижимите имоти и състоянието на местната топография биха могли да имат директни ефекти върху стойността, присвоена на всички сравними имоти. Например, редица къщи, разположени в близост до летище, ще имат проблеми с шума, които биха били част от техните сравнения на продажбите. Ако същите тези къщи бяха разположени в по-тихата част на града, оценката щеше да бъде различна.
Би било по-подходящо да се сравняват къщите, разположени в един и същи квартал, отколкото домовете в друга част на града, дори и да имат същите архитектурни проекти. Някои от факторите, на които трябва да внимавате, когато оценявате квартал, включват,
- Близост до училищата наблизо, ако има такива
- Вода, езера или плажове
- Парки или общи части
- Близост до магистрали или надлези
- Изоставени сгради, железопътни коловози, промишлени сгради
Други външни фактори могат да влязат в игра с оценка, като нивата на замърсяване на имота и околността.
Наскоро продадени обяви
Прегледайте стойността на имота на дома и цената на квадратен фут. Наскоро продадените обяви могат да ви помогнат да осигурите отправна точка за стойността на домовете в района. Въпреки че домовете се продават на различни цени в зависимост от техните характеристики и пазара в момента на продажбата, прегледът на стойностите на имотите и скорошните продажби ще осигурят добра начална точка или начален номер.
Характеристики на дома за продажба с подобни
Домът трябва да се сравнява с имоти, които имат еднакъв брой спални, гаражи и бани. Сравнението трябва да включва домове с приблизително еднакви квадратни кадри върху парцели с приблизително еднакъв размер.
Възраст и състояние на домовете
Сравнете дома с тези на подобна възраст и ако по-стар дом, дали има нужда от подобрения. Общото състояние на дома може значително да повлияе на оценка. Например, две къщи може да са с един и същи дизайн, с еднакъв брой стаи, но една от къщите може да се нуждае от ремонт. Възможно е да има вредна повреда, проблеми с водопровод или покрив, които трябва да бъдат сменени или отстранени. Всички необходими подобрения биха повлияли на стойността на имота, независимо от това, че имат сравними характеристики.
Изчислете средна цена на квадратен фут
След като домовете със сходни характеристики, възраст и географии са съставени, вземете всяка от продажните им цени и ги разделете по техните квадратни кадри. Резултатът ще доведе до разходите за квадратен фут въз основа на домовете в анализа на сравнението на продажбите. Средна цена за квадратен кадър за всички съпоставими домове и умножете това число по квадратните кадри на дома, който се оценява.
Например, нека да разгледаме домовете в същия район и да изчислим средните им квадратни кадри. Три домове в района, продадени наскоро и бяха изброени, както следва:
- 300 000 долара с 3500 квадратни фута и цена на квадратен кадър от 85, 70 долара (300 000/3500)
- 285 000 долара с 2800 квадратни фута и цена на квадратен кадър от 101, 78 долара
- 232 000 долара с 2500 квадратни фута и цена на квадратен кадър от 92, 80 долара
- Средната цена на квадратен кадър за трите имота е 93, 42 долара или ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = 280, 28 долара) / 3)
Домът, който се оценява, има квадратни кадри от 2600 и когато умножим средните квадратни кадри за съпоставими домове, стигаме до оценена сума от $ 242, 892 или (93, 42 $ * 2, 600). Анализът трябва да осигури разумна стойност за дома.
Разбира се, много други функции могат да увеличат стойността на дома. Анализът на продажбите обаче не е точна наука, тъй като стойността на един дом е някак субективна, което означава, че едно семейство може да намери повече стойност в него, отколкото друго и да увеличи офертата си. Както беше посочено по-рано, външни фактори, като икономическите условия, пазара на труда и състоянието на пазара на недвижими имоти, играят в голяма степен за това колко жилище се продава или колко дълго седи на пазара.