Даване под наем срещу притежаване на дом: каква е разликата?

Дали да наемете или да купите мястото, в което живеете, е основно решение. Това не се отразява само на това колко пари са ви останали в края на месеца, но също така се отразява на начина ви на живот и размера на спестяванията, които трупате през годините. Всеки ден хората купуват жилища, когато финансово им е по-добре да наемат, тъй като за тях е важно да имат къде да оставят корени и защото виждат притежаването на дом като инвестиция, която може да расте и като източник на данъчни облекчения. По подобен начин хората отдават под наем през цялото време на гъвкавостта и минималната отговорност, която предлага, въпреки че с течение на времето ще натрупат по-голяма нетна стойност, ако си купят място.

От двата варианта пристрастията често се насочват към собствеността. Това е голям бизнес за всички - от ипотечните кредитори до агентите за недвижими имоти до магазините за подобряване на дома и затова сме бомбардирани с посланието, че да си собственик на жилище е ключът към щастието и част от американската мечта. Но притежаването не е универсално по-добро от наемането, нито отдаването под наем винаги е по-просто от притежаването. Помислете за плюсовете и минусите на всеки, за да разберете дали наемането или притежаването е най-подходящо за вас.

Давам под наем

Наемът означава, че можете да се движите без неустойка всеки път, когато лизингът ви приключи, но това също означава, че бихте могли да се наложи да се преместите внезапно, ако наемодателят ви реши да продаде имота, да превърне апартамента си в апартаменти или да натрупате наема с повече, отколкото можете да си позволите,

Най-големият мит за наемането е, че "хвърляте пари" всеки месец. Не е така. На първо място, имате нужда от място за живеене и това винаги струва пари, по един или друг начин. Второ, макар да е вярно, че не изграждате собствен капитал с месечни наемни плащания, вие също не изграждате собствен капитал с голяма част от парите, които ще вложите в притежаването на къща.

Когато наемате, знаете точно колко ще харчите за жилища всеки месец. Когато сте собственик, може да платите нищо повече от вашата ипотека и редовни сметки един месец и допълнителни 12 000 долара на нов покрив на следващия (което застраховката на собствениците на жилища може или не може да покрие). Но никога няма да се налага да плащате, за да замените покрива си, когато наемате. Вашите месечни разходи, свързани с дома, като застраховка на наемателя, са по-предсказуеми.

Като наемател обаче се сблъсквате с непредвидими увеличения на наема всеки път, когато лизингът ви се подновява, освен ако не живеете в град с контрол на наемите и апартаментът ви е покрит от него. Ако живеете в желана част от града, увеличението на наема може да бъде рязко, докато ако получите ипотека с фиксирана ставка, месечните ви плащания за къща никога няма да се увеличат (макар че данъците върху имотите и застрахователните премии вероятно ще са).

Докато собствеността върху дома често се рекламира като начин за изграждане на богатство, домът ви може да загуби стойност. Много стойност. Приемливият квартал, в който сте се преместили, може да намалее. Основен работодател може да напусне района, причинявайки значителен спад на населението и излишък от жилища или може да се стигне до бум на жилищното строителство, като всеки от тях поддържа цените надолу. Може да купите къща за 200 000 долара утре и след 30 години да откриете, че тя все още струва 200 000 долара, което означава, че сте загубили пари след инфлацията.

Още малко заблуждаваща конвенционална мъдрост: Вземете ипотека, за да получите приспадане на данъка. Вярно е, че приспадането на лихвата за ипотечни кредити в домашни условия намалява разходите ви за джобни лихви за лихвата по ипотека в началото на срока на вашия заем (а приспадането на данък върху имотите намалява данъците върху имота), стига да описвате. Но данъчните удръжки не са причина за закупуване на къща. Ето защо: За всеки 1 долар, който харчите за лихва, можете да спестите 25 ¢ на данъчната си сметка. Не излизате напред. Нещо повече, тъй като плащате ипотеката си и делът на плащането ви, покриваща лихвите, намалява, така и данъчната облекчение ще намалее.

Разбира се, наемателите изобщо не получават приспадане на ипотечен данък. Но те могат да вземат стандартното приспадане, което е достъпно за всички данъкоплатци.

Харесва ли ви да провеждате вечерите и уикендите си, за да използвате както желаете? Работите ли дълги часове или пътувате често? Ако е така, тогава ангажиментът за време, който идва със собствеността на дома, може да е повече, отколкото искате да поемете. Около къщата винаги има проекти, за които ще се нуждаете или искате да се погрижите - от намирането на водопроводчик, който да замени ръждясала тръба, до пребоядисването на спалнята до косене на тревата. Ако живеете в общност с асоциация на собствениците на жилища, HOA може да отнеме много от тези задължения за собственост на жилището от вашата чиния за допълнителни разходи от няколкостотин долара на месец. Но пазете се от главоболието, което може да доведе до членството в асоциацията.

Ако наемете, наемодателят ви ще се погрижи за всички ремонти и поддръжка, макар че, разбира се, те може да не бъдат извършени толкова бързо или както искате.

Притежаването не е универсално по-добро от наемането, нито отдаването под наем винаги е по-просто от притежаването.

Притежаването

Собствеността на жилища носи нематериални ползи като усещане за стабилност, принадлежност към общност и гордост от собствеността. Това обаче не е добре за неспокойни или номадски типове. Недвижимите имоти са оригиналният неликвиден актив. Възможно е да не успеете да продадете, когато искате, ако пазарът на жилища е намален и дори ако е нагоре, има значителни транзакционни разходи, когато продавате. Промяната на мнението ви къде искате да живеете е далеч по-скъпа, когато притежавате.

Общите разходи за собственост на жилища обикновено са по-високи от общите разходи за наем, дори ако месечното плащане на ипотека е подобно (или по-ниско от) на месечния разход за наем.

Ето някои разходи, на които ще „хвърляте пари“ като собственик на жилище, които не е нужно да плащате като наемател:

• данък сгради
• пикап за боклук
• водоснабдяване и канализация
• ремонти и поддръжка
• контрол на вредителите
• подрязване на дървета
• застраховка собственици на жилища
• почистване на басейна (ако имате такъв)
• Застраховка за наводнение, изисквана от кредитор, в някои райони
• застраховка от земетресение в някои райони

Може би най-големият разхвърлящ разход е ипотечната лихва, която може да компенсира почти цялото Ви месечно плащане в първите години на дългосрочна ипотека. Вземете този типичен сценарий: Заемате 100 000 долара при 4 процента за 30 години. Първото Ви месечно плащане ще бъде 477, 42 долара, от които 333, 33 долара лихва, а 144, 08 долара главница. Ще изминат около 13 години, преди повече от месечното ви плащане да премине към главницата, а не към лихвите, и като цяло ще загубите 71 869, 51 долара лихва (макар че, трябва да признаете, ще възстановите част от данъчните удръжки).

Дори проектите за обновяване често не увеличават стойността на вашия дом с повече от това, което харчите за тях. Средно ще получите обратно 64 цента за всеки долар, който отделите за проект за подобряване на дома, според счетоводния отчет на Remodeling за 2015 г. Относно стойността на разходите. Проектите, които се събират най-много, не са бляскави неща, от които ще се вълнувате; най-добрата възвръщаемост (и единствената в списъка на Remodeling, която връща по-висока стойност от цената си) идва от поставянето на изолация с насипно пълнене на таванско помещение. Тогава ще замените входната си врата с нова, стоманена входна врата, върху която почти ще се счупите.

След като сумирате всички тези разходи, може да откриете, че по-добре се справяте финансово, като наемате и инвестирате другите пари, които бихте вложили в жилище в пенсионна сметка.

Долния ред

Коя опция е най-подходяща за вас не е само за парите, но и за комфорта и визията ви за живота ви. Игнорирайте хората, които ви казват, че притежаването винаги има по-голям смисъл в дългосрочен план, че наемането е хвърляне на пари или че има по-смисъл да купувате, ако месечното ви ипотечно плащане би било същото или по-малко от месечното ви плащане за наем. Пазарите на жилища и житейските обстоятелства са твърде разнообразни, за да могат да правят подобни изявления.

И все пак, въпреки допълнителните разходи и допълнителни задължения, свързани със притежаването на дом, много хора го избират заради наемането. Той предоставя по-постоянно място за отглеждане на деца и често предлага единствения начин да имат или да създават вида на пребиваване, който хората искат. В крайна сметка решението да наемете или да притежавате не е само финансово, а и емоционално.

Ключови заведения

• Най-големият мит за наемането е, че "хвърляте пари" всеки месец.
• Собствеността на жилища носи нематериални ползи като усещане за стабилност, принадлежност към общност и гордост от собствеността.
• Вариантът, който е най-подходящ за вас, не е само в парите; става въпрос и за комфорт и визия за живота ви.