Основен ипотечен пазар
Основният ипотечен пазар е пазарът, на който кредитополучателите могат да получат ипотечен кредит от първичен кредитор. Банките, ипотечните брокери, ипотечните банкери и кредитните съюзи са всички основни кредитори и са част от първичния ипотечен пазар.
Как работи първичният ипотечен пазар
Собствениците на жилища могат да се справят директно с първичните кредитори, когато пазаруват ипотечен заем, като се свържат с местната си банка. За повечето кредитополучатели те няма да забележат, че търгуват на първичния пазар на ипотечни кредити, тъй като през целия процес ще взаимодействат с техния представител по ипотечни кредити в местната банка. Ипотечният професионалист ще научи кредитополучателя за различните видове налични ипотеки и ще посочи лихвения процент в зависимост от това кой тип е избран. Местният клон обикновено е мястото за закриване на заема - където е подписана документацията.
Много кредитополучатели също започват процеса на закупуване на жилище, като се свързват с ипотечен банкер или ипотечен автор. Създателите и ипотечните банкери сами по себе си не са банки, но вместо това помагат за улесняване на транзакцията и насочват искането за ипотека до банка за закриване на заема. Брокерите получават такса за своята услуга, тъй като препращат бизнеса към първичните кредитори. От друга страна, кредитополучателите са готови да получат по-добра ставка, като разполагат с посредническия магазин за най-добрата сделка в зависимост от кредита на кредитополучателя и желаните условия.
Важно е да се отбележи обаче, че Бюрото за финансова защита на потребителите е приложило разпоредби относно обезщетяването на ипотечните брокери. Преди финансовата криза брокерите биха могли да получат обезщетение от кредитополучателя, както и от заемодателя. Потребителите не знаеха, че брокерът получава заплащане от кредитора, когато плати таксата си. Освен това брокерите имаха стимули да насочват потребителите към по-скъпи продукти или ипотеки, а понякога и по-високи лихвени проценти. След Голямата рецесия от 2008 и 2009 г. и произтичащите от това регулации, последвалият брой, броят на ипотечните брокери намалява.
Ключови заведения
- Основният ипотечен пазар е пазарът, на който кредитополучателите могат да получат ипотечен кредит от първичен кредитор.
- Банките, ипотечните брокери, ипотечните банкери и кредитните съюзи са всички основни кредитори и са част от първичния ипотечен пазар.
- Собствениците на жилища могат да се справят директно с първичните кредитори, когато пазаруват ипотечен заем, като се свържат с местната си банка.
Предимства на първичния ипотечен пазар
Има някои предимства, достъпни за кредитополучателите, които сключват сделки на първичния ипотечен пазар, които могат да включват:
Ниски разходи за затваряне
Първичните кредитори обикновено са местни банки, което означава, че те извършват кредитния анализ и подписването. Андеррайтерите преглеждат финансовата информация и кредитната история на кредитополучателя, за да решат дали да отпускат кредит или да отказват заема. Също така местните банки подготвят цялата документация и документация вътре, вместо да преминат през централизирано звено извън държавата, какъвто е процесът за някои големи банки. Резултатът може да бъде по-ниски такси в местна банка, тъй като те имат по-малко режийни разходи в сравнение с по-голяма банка. Освен това, ако ипотечен брокер се включи в намирането на банката, ще бъде оценена и такса. Накратко, избирането на местна банка за основна ипотека може да помогне за намаляване на разходите за закриване.
Малки авансови плащания
Обикновено авансовото плащане за ипотека е 20% от покупната цена на жилището. Кредитополучателят обаче може да остави по-малко пари и много първични заемодатели предлагат 10 процента аванс.
За кредитополучателите с ниски до умерени доходи, заемът от FHA предлага авансово плащане до 3, 5% от стойността на жилището. FHA е Федералната жилищна администрация, която предлага застраховки на заемодателите, така че те да могат да дават заеми на кредитополучатели с ниски доходи.
Въпреки това, авансовото плащане под 20% задейства необходимостта кредитополучателят да закупи частна ипотечна застраховка или PMI. PMI защитава банките и кредиторите в случай, че кредитополучателят е по подразбиране по ипотеката. PMI е месечна такса, начислявана на кредитополучателя до изплащане на 20% от ипотечния кредит.
гъвкавост
Тъй като инициаторите на заема обикновено са местни банки, по-вероятно е кредитополучателите да могат да общуват с хората, които получават последната дума, което едва ли ще се случи в национална банка. Директният контакт може да осигури гъвкавост, ако кредитополучателите имат уникално финансово положение.
Гъвкавостта може да включва предлагане на 15-годишна фиксирана срещу 30-годишна ипотека, ако кредитополучателят иска да изплати заема по-скоро. Някои от предимствата на 15-годишната ипотека включват по-малко общи такси за лихви, тъй като тя се изплаща по-рано. Освен това, кредитополучателите обикновено могат да договарят по-ниска лихва, тъй като има по-малък риск от неизпълнение на кредитополучателя или да не изплати заема поради финансови затруднения. Разбира се, голямо предимство на 30-годишната ипотека е, че тя предлага по-ниски плащания, тъй като те се разпределят за по-дълъг период спрямо други условия.
Ипотеките с регулируем процент са гъвкава опция, която обикновено се предлага за разглеждане. ARM заемите обикновено идват с фиксирана лихва за определен период от време и след това се коригират ежегодно по индекс, предварително определен от кредитора и кредитополучателя. Обикновено ARM се предлага с ограничение за това колко висок лихвен процент може да достигне по време на живота на заем, което улеснява изчисляването и бюджета за максималното Ви месечно плащане.
Основен ипотечен пазар срещу вторичен ипотечен пазар
Основният пазар се състои от първични кредитори. Основните кредитори обикновено запазват заемите, които произхождат, като част от портфейла си и ги обслужват за целия срок на заема. Въпреки това банката, която отпусна ипотечния кредит, може да продаде кредита на вторичния ипотечен пазар, който е пазар, на който инвеститорите могат да купуват и продават преди издадени ипотечни кредити. Ипотеката може да бъде продадена на друг кредитор или сервизна компания, която обработва плащанията по кредита. Новият кредитор или доставчик на услуги печели пари от такси и лихви по ипотеката.
Много ипотеки се купуват от Fannie Mae или Федералната национална ипотечна асоциация (Fannie Mae, или FNMA). Fannie Mae се обръща и пакетира заемите и ги продава като инвестиции, наречени обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS), които са подобни на взаимните фондове, но съдържат ипотека вместо акции. Инвеститорите печелят лихвения процент от ипотеките за държане на MBS.
Ако вашата ипотека се продава, моля, знайте, че това е често срещана практика във финансовата индустрия. Банките имат лимити за отпускане на кредити, което означава, че имат ограничения за това каква част от тяхната депозитна база могат да дават. Продажбата на ипотечен заем на Fannie Mae или доставчик на услуги премахва заема от книгите на банката, което му позволява да отпуска повече пари. Ако банките не можаха да продадат ипотечните си кредити, те щяха да достигнат лимитите си за отпускане на заеми и нямаше да могат да предлагат повече ипотеки, което би забавило икономиката. Ако обаче не сте инвеститор, който иска да закупи MBS, няма да се занимавате с вторичния пазар. Вместо това ще се занимавате с банка или брокер на първичния пазар на ипотека.