Разходите и изходите на финансираните от продавача сделки с недвижими имоти

Що се отнася до финансирането на жилищни недвижими имоти, повечето транзакции следват добре износен процес. Продавачът намира желаещ купувач с необходимия доход, трудова история и кредитен рейтинг, за да отговаря на условията за ипотека, а кредитна институция влага парите за финансиране на сделката.

Но какво ще стане, ако традиционното финансиране не е налично и купувачът и продавачът все още искат да продължат частно с продажбата? Въведете това, което е известно като финансиране на продавача. Както терминът предполага, лицето, което продава къщата, финансира покупката, а не банката, предоставяща ипотека на купувача.

Вътрешни и изключени сделки с недвижими имоти, финансирани от продавача

Какво е благоприятно за финансирането на продавача

Тази алтернатива на традиционното финансиране е полезен вариант на моменти или на места, където ипотеките са трудни за получаване. В такива тесни условия финансирането на продавача позволява на купувачите достъп до алтернативна форма на кредит. Продавачите от своя страна могат да се докоснат до популация от купувачи, които не е задължително да се класират за традиционна ипотека. И тъй като продавачът финансира продажбата, имотът може да командва по-висока продажна цена.

Банка не участва пряко в продажба, финансирана от продавача; купувачът и продавачът сами правят уговорките. Те съставят запис на заповед, определящ лихвения процент, графика на плащанията от купувач до продавач и последствията, ако купувачът изпълни тези задължения. За разлика от продажба, включваща ипотека, тогава няма прехвърляне на главницата от купувач на продавач, а само споразумение за погасяване на тази сума във времето.

При включени само два основни играча финансирането на собствениците може да бъде по-бързо и по-евтино от продажбата на жилище по обичайния начин. Уили Кетрин Сугс, главен брокер и собственик на брокерската компания за недвижими имоти, базирана в Харлем, която носи нейното име, казва, че когато продавачът финансира продажбата, „сделката се затваря по-бързо, тъй като няма чакане на служителя на банковия кредит, андеррайтера и легалния отдел за изчистване на файла. " Suggs също така отбелязва, че "купувачите обичат [финансирането от продавача], защото могат да влязат в дома за по-малко пари."

Разходите за затваряне наистина са по-ниски при продажбата, финансирана от продавача. Без банка да участва, транзакцията избягва разходите за ипотечни или дисконтни точки, както и такси за генериране и множество други такси, които кредиторите рутинно изравняват по време на процеса на финансиране. Има и по-голяма гъвкавост, поне привидно, по отношение на провизиите за заем, от изискваното авансово плащане до лихвата до срока на споразумението.

Финансирането на продавача обикновено се извършва само за доста кратък срок, например пет години, като плащането с балон идва в края на този период. Теорията - или поне надеждата - е, че купувачът в крайна сметка ще рефинансира плащането с традиционен заемодател, въоръжен с подобрена кредитна стойност и натрупал частен капитал в дома.

Какво купувачите трябва да знаят

При всички потенциални плюсове за финансиране на продавача, транзакциите, които го използват, са с рискове и реалности за двете страни. Ето какво трябва да обмислят купувачите, преди да финализират сделка, финансирана от продавача.

Не очаквайте по-добри условия, отколкото с ипотека. Тъй като условията на сделката, финансирана от продавача, са зачертани, гъвкавостта често среща реалност. Продавачът усвоява финансовите си нужди и рискове, включително възможността купувачът да изплати заема с перспективата за потенциално скъп и бърз процес на изгонване.

Резултатът може да е отрезвяващ за купувача. Например, възможно е да си осигурите по-благоприятен лихвен процент, отколкото предлагат банките, но е по-вероятно да платите повече, може би няколко допълнителни процентни пункта над преобладаващия лихвен процент. И вероятно ще трябва да предоставите авансово плащане, което е сравнимо по размер с тези на типичната ипотека - тоест 10% или повече от стойността на имота.

Може да се наложи да продадете себе си на продавача. Умно е да бъдете прозрачни и ясни за причините, поради които не сте се класирали за традиционна ипотека. Част от тази информация може да се появи така или иначе, когато продавачът провери вашата кредитна история и други основни данни, включително вашата работа, активи, финансови вземания и референции.

Но също така уверете се, че посочвате каквито и да било ограничения върху способността ви да вземате заеми, които може да не изплуват по време на дължимата проверка на продавача. Тод Хютнер, ипотечен брокер и президент на базираната в Денвър Huettner Capital, посочва, че дори потенциалният купувач, който има добър кредит и тежко авансово плащане, може наскоро да е започнал нов бизнес и затова да не може да се класира за заем до две години.

Бъдете готови да предложите финансиране на продавача. Собствениците на жилища, които предлагат финансиране на продавачите, често открито обявяват този факт с надеждата да привлекат купувачи, които не отговарят на условията за ипотека. Ако обаче не виждате споменаване на финансирането на продавача, не ви пречи да питате за това, казва ипотечния брокер Тод Хютнер.

Когато направите това, казва той, предлагайте опцията възможно най-изрично. Вместо да пита дали финансирането на собствениците е опция, Huettner препоръчва на купувачите да представят конкретно предложение. „Например, „ Моята оферта е пълна цена с 20% намаление, финансирането на продавача за 350 000 долара при 6%, амортизирано за 30 години с петгодишен балон самотен. Ако не рефинансирам от две до три години, ще увелича процента до 7% за четири и пет години. "

Уверете се, че продавачът е свободен да финансира продажбата. Финансирането на продавача е най-просто, когато продавачът притежава имота направо; ипотека, държана върху имота, въвежда допълнителни усложнения. Плащането за търсене на собственост върху имота ще потвърди, че той е точно описан в акта и е без ипотечни или данъчни залози.

Според Джейсън Бъркхолдър, брокер, мениджър по продажбите и агент по недвижими имоти с Weichert, брокери в Ланкастър, САЩ, „Повечето ипотеки имат клауза„ дължима продажба “, която забранява на продавача да продава жилището, без да изплаща ипотеката. ако продавачът финансира собственик и ипотечната компания разбере, тя ще разгледа жилището за „продадено“ и ще поиска незабавно изплащане на дълга изцяло, което позволява на кредитора да бъде възбрана “.

Какво трябва да знаят продавачите

Имайте предвид тези съвети и реалности, ако обмисляте да финансирате продажбата на жилище.

Не е задължително да финансирате продажбата дълго. Като продавач можете по всяко време да продадете записа на заповед на инвеститор или кредитор, на когото купувачът след това изпраща плащанията. Според Робин Даниелс, инвеститор в недвижими имоти и наемодател в Централна Флорида, „Много продавачи се страхуват да продадат със финансиране от собственика, но не знаят, че банкнотата, която притежават, е нещо, което може да бъде продадено на някой друг. Това може да се случи същия ден като затваряне, така че продавачът получава пари веднага. "

С други думи, продавачите не трябва да разполагат с парите, нито трябва да стават заемодатели. Имайте предвид обаче, че вероятно ще трябва да приемете по-малко от пълната стойност на банкнотата, за да я продадете, като по този начин намалите възвръщаемостта на имота. Записите на имоти обикновено се продават за 65% до 90% от номиналната им стойност, според Amerinotexchange, компания, специализирана в финансирането на вторичния пазар.

Направете финансиране от продавача част от вашия терен, за да продадете имота. Тъй като финансирането на продавача е сравнително рядко, популяризирайте факта, че го предлагате, като започнете с списъка на имотите. Добавянето на думите „финансиране на продавача на разположение“ към текста ще предупреди потенциалните купувачи и техните агенти, че опцията е на масата.

Когато потенциалните купувачи разгледат дома ви, предоставете повече подробности относно условията за финансиране. Подгответе информационен лист, който описва условията на финансирането, заедно с общо обяснение какво е финансирането на продавача, тъй като много купувачи ще бъдат непознати с него.
Потърсете данъчни съвети и помислете и за обслужване на заем.

Тъй като сделките, финансирани от продавача, могат да представляват данъчни усложнения, ангажирайте финансов планиращ или данъчен експерт като част от вашия екип за продажбата. Освен това, освен ако не сте опитни и удобни като кредитор, помислете за наемане на компания, обслужваща заем, за събиране на месечни плащания, издаване на извлечения и извършване на други задължения, свързани с управлението на заем.

Долния ред

Колкото и необичайно и непознато да е за повечето хора, финансирането на продавача може да бъде полезна опция при предизвикателни пазари на недвижими имоти. Споразумението обаче задейства някои специални рискове за купувача и продавача и е разумно да се ангажира професионална помощ, за да ги смекчи и да позволи на процеса да протича безпроблемно.
И двете страни трябва да наемат адвокат или агент по недвижими имоти, които да напишат и преразгледат договора за продажба и запис на заповед, заедно със съответните задачи. Опитайте се да намерите професионалисти, които имат опит с домашни транзакции, финансирани от продавачи, и ако имате възможност, където живеете, тъй като някои регламенти (като например тези, които управляват плащанията с балон) варират според юрисдикцията.
Професионалистите също могат да помогнат на купувача и продавача да вземат решение за конкретното споразумение, което най-добре им подхожда и обстоятелствата на продажбата. Ако не е сделка, финансирана от продавача, инвеститорът в недвижими имоти Дон Тепър от решения 3D LLC посочва, че „всъщност има десетки други начини за закупуване“, различни от традиционните ипотечни договорености. Тези договорености, посочва Тепър, включват лизинг. -опция, покупка на лизинг, договор за земя, договор за договор, споделяне на дялово участие и завиване на ипотеки. "Повечето купувачи, както и повечето агенти за недвижими имоти, не знаят как работи това", казва той.