Как работи амортизацията на имоти под наем

Инвестирането в имоти под наем може да се окаже умен финансов ход. Като начало, имотът под наем може да осигури постоянен източник на доходи, докато изграждате собствен капитал и имотът (в идеалния случай) оценява. Има и данъчни облекчения: Можете да приспаднете разходите си за наем от всеки доход от наем, който спечелите, като по този начин намалите данъчните си задължения. Повечето разходи за собственост под наем - включително ипотечна застраховка, данъци върху собствеността, разходи за ремонт и поддръжка, разходи за домашен офис, застраховки, професионални услуги и пътни разходи, свързани с управлението - се приспадат през годината, в която харчите парите.

Друго основно приспадане на данъка - това за амортизацията - работи по различен начин. Амортизацията е процесът, използван за приспадане на разходите за закупуване и подобряване на имот под наем. Вместо да вземете едно голямо приспадане през годината, в която купувате (или подобрите) имота, амортизацията разпределя приспадането през полезния живот на имота. Службата за вътрешни приходи (IRS) има много специфични правила относно амортизацията и ако притежавате имот под наем, е важно да разберете как работи процесът.

Кой имот е амортизируем?

Според IRS можете да амортизирате имот под наем, ако отговаря на всички тези изисквания:

• Вие сте собственик на имота. (Вие се считате за собственик, дори ако имотът е обект на дълг.)
• Използвате имота във вашия бизнес или като дейност за доход.
• Имотът има определяем полезен живот, което означава, че той е нещо, което се износва, разпада, свиква, старее или губи стойността си от естествени причини.
• Очаква се имотът да продължи повече от една година.

Дори ако имотът отговаря на всички горепосочени изисквания, той не може да бъде амортизиран, ако го поставите в експлоатация и го изхвърлите (или вече не го използвате за бизнес използване) през същата година. Земята не се счита за амортизируема. И като цяло не можете да амортизирате разходите за разчистване, засаждане и озеленяване, тъй като тези дейности се считат за част от цената на земята.

Кога започва амортизацията?

Можете да започнете да вземате амортизационни отчисления веднага след като имотът бъде пуснат в експлоатация или е готов и годен за използване като наем. Ето пример: Вие купувате имот под наем на 15 май. След като работите върху къщата в продължение на няколко месеца, имате готовност да я наемете на 15 юли, така че започвате да рекламирате онлайн и в местните документи. Намирате наемател и наемът започва на 1. септември. Тъй като имотът е бил пуснат в експлоатация - тоест готов за отдаване под наем и заемане - на 15 юли, ще започнете да обезценявате къщата през юли, а не през септември, когато започвате да събирате наем.

Продължавате да амортизирате имота, докато не бъде изпълнено едно от следните условия.

• Изчислили сте цялата си цена или друга база в имота.
• Вие оттегляте имота от обслужване, дори ако не сте възстановили изцяло неговата цена или друга основа. Едно имущество се оттегля от обслужване, когато вече не се използва като собственост за доход - или ако го продадете или обмените, го преобразувате в лична употреба, изоставяте го или е унищожено.

Можете да продължите да претендирате за приспадане на амортизация на имот, който временно е „неактивен“ или не се използва. Ако направите ремонт, след като един наемател се премести, например, все още можете да амортизирате имота, докато го подготвите за следващия.

Метод на амортизация

Три фактора определят размера на амортизацията, която можете да приспадате всяка година: вашата база в имота, период на възстановяване и използвания метод на амортизация. Всички жилищни имоти под наем, пуснати в експлоатация след 1986 г., се амортизират с помощта на Модифицираната система за ускорено възстановяване на разходи (MACRS), счетоводна техника, която разпределя разходите (и амортизационните отчисления) над 27, 5 години, количеството време, което IRS счита за „полезен живот ”На имот под наем.

Въпреки че винаги се препоръчва да работите с квалифициран данъчен счетоводител, когато изчислявате амортизацията, ето основните стъпки:

1. Определете основата на имота - Основата на имота е неговата цена или сумата, която сте платили (в брой, с ипотека или по някакъв друг начин) за придобиване на имота. В базата са включени някои такси за сетълмент и разходи за затваряне, включително юридически такси, такси за записване, проучвания, данъци върху прехвърлянето, застраховка върху правото на собственост и всяка сума, която продавачът дължи, че се съгласявате да платите. В основата ви не могат да бъдат включени някои такси за сетълмент и разходи за затваряне, включително премии за застраховка срещу пожар, наем, свързан със заемане на имота, предварително затваряне и такси, свързани с получаване или рефинансиране на заем: точки, застрахователни премии за ипотечни кредити, разходи за кредитен отчет, и такси за оценка.
2. Отделете разходите за земя и сгради - Тъй като можете да амортизирате само цената на сградата, а не земята, трябва да определите стойността на всяка, за да амортизирате правилната сума. За да определите стойността, можете да използвате справедливата пазарна стойност на всеки в момента, в който сте закупили имота, или можете да базирате числото върху оценените стойности на данъка върху недвижимите имоти. Кажете, че сте купили къща за 110 000 долара. Най-новата оценка на данъка върху недвижимите имоти оценява имота на 90 000 долара, от които 81 000 долара са за къщата, а 9 000 долара са за земята. Следователно можете да отделите 90% ($ 81 000 ÷ $ 90 000) от покупната цена на къщата и 10% (9 000 ÷ $ 90 000) от покупната цена на земята.
3. Определете основата си в къщата - Сега, когато знаете основата на имота (къща плюс земя) и стойността на къщата, можете да определите основата си в къщата. Използвайки горния пример, вашата база в къщата - сумата, която може да се амортизира - би била $ 99 000 (90% от $ 110 000). Вашата основа в земята ще бъде $ 11 000 (10% от $ 110 000).
4. Определете коригираната база, ако е необходимо - Може да се наложи да увеличите или намалите базата си за определени събития, които се случват между времето, когато сте закупили имота, и времето, когато сте го готови за наем. Примери за увеличения до база включват разходите за всякакви допълнения или подобрения, които имат полезен живот от поне една година, направени преди да поставите имота в експлоатация, пари, които сте изразходвали за възстановяване на повредена собственост, разходите за привеждане на комунални услуги в собствеността и определени юридически такси.

Примерите за намаления към основата включват застрахователни плащания, които получавате в резултат на повреда или кражба, загуба на злополука, която не се покрива от застраховка, за която сте взели приспадане, и пари, които получавате за предоставяне на сервитут.

Коя система да използвате

Следващите стъпки включват определяне на кой от двата MACRS се прилага: Общата амортизационна система (GDS) или Алтернативната амортизационна система (ADS). GDS се прилага за повечето имоти, поставени в услуга, и като цяло, трябва да го използвате, освен ако не направите неотменим избор за ADS или законът изисква от вас да използвате ADS. ADS е упълномощен, когато имотът:

• Квалифициран бизнес използва 50% от времето или по-малко
• Използва освободена от данък
• Финансира се от освободени от данъци облигации
• Използва се предимно в земеделието

По принцип ще използвате GDS, освен ако нямате причина да използвате ADS. Отново се препоръчва да се консултирате с квалифициран данъчен счетоводител, който може да ви помогне да определите най-благоприятния начин за амортизация на имота ви под наем.

След като знаете коя MACRS система се прилага, можете да определите периода за възстановяване на свойството. Периодът за възстановяване с помощта на GDS е 27, 5 години за жилищни имоти под наем. Ако използвате ADS, периодът за възстановяване на същия тип имоти е 30 години за имот, пуснат в експлоатация след 31 декември 2017 г., или 40 години, ако е пуснат в експлоатация преди това.

След това определете сумата, която можете да амортизирате всяка година. Тъй като повечето жилищни имоти под наем използват GDS, ще се съсредоточим върху това изчисление.

За всяка пълна година имот е в експлоатация, ще амортизирате равна сума: 3, 636% всяка година, стига да продължите да амортизирате имота. Ако имотът е бил в експлоатация за по-малко от една година (например, купихте къща през май и започнахте да я наемете през юли), ще амортизирате по-малък процент през тази година, в зависимост от това кога е пуснат в експлоатация. Според таблицата на GRS за жилищни имоти под наем IRS:

Например вземете къща, чиято основа е 99 000 долара и която е пусната в експлоатация на 15 юли. За първата година ще амортизирате 1, 667%, или 1650 долара (99 000 долара х 1, 667%). За всяка година след това ще се амортизирате със скорост от 3.636% или 3599.64 долара, стига наемът да е в експлоатация за цялата година. Имайте предвид, че тази цифра по същество е еквивалентна на вземането на основата и разделянето на периода на възстановяване 27, 5: 99 000 ÷ 27, 5 = 3 600 долара. Разликата произтича от първата година на частично обслужване.

До колко амортизацията намалява данъчната отговорност?

Ако наемате недвижими имоти, обикновено отчитате доходите и разходите за наем за всеки имот под наем в съответния ред от списък Е, когато подавате годишната си данъчна декларация; нетната печалба или загуба след това преминава във вашата форма 1040. Амортизацията е един от разходите, които ще включите в списък Е, така че размерът на амортизацията ефективно намалява данъчното Ви задължение за годината. Ако обезцените 3, 599, 64 долара и сте в данъчната категория от 22%, например, ще спестите 3, 599, 64 долара х 0, 22 = $ 791, 92 от данъци през тази година.

Долния ред

Амортизацията може да бъде ценен инструмент, ако инвестирате в имоти под наем, защото ви позволява да разпределите разходите за закупуване на имота през десетилетия, като по този начин намалявате данъчното задължение за всяка година. Разбира се, ако амортизирате имот и го продадете за повече от амортизираната му стойност, ще дължите данък върху тази печалба чрез данъка за възстановяване на амортизацията.

Тъй като законите за данъци върху наемането на имоти са сложни и се променят периодично, се препоръчва да работите с квалифициран данъчен счетоводител, когато установявате, оперирате и продавате бизнеса си с имоти под наем. По този начин можете да сте сигурни, че получавате най-благоприятното данъчно третиране - и избягвайте всякакви изненади в данъчно време.