Как работят лихвите по ипотека
Купуването на жилище с ипотека вероятно е най-голямата финансова транзакция, която ще сключите. Обикновено банка или ипотечен кредитор ще финансират 80% от цената на жилището, а вие се съгласявате да го изплатите обратно с лихва за определен период. Когато сравнявате кредитори, ипотечни проценти и опции, е полезно да разберете как се начислява лихва всеки месец и се плаща.
Ключови заведения
- Ипотеките са най-често срещаният вид личен заем, притежаван от домакинствата.
- Тези заеми се предлагат с фиксирани или променливи / регулируеми лихвени проценти.
- Повечето ипотечни кредити са изцяло амортизирани, което означава, че всяко месечно плащане ще бъде еднакво и съотношението на лихвата към главницата ще се променя с течение на времето.
Изчисляване на ипотечни плащания
Просто казано, всеки месец връщате част от главницата (сумата, която сте заели) плюс лихвите, начислени за месеца. Вашият кредитор ще използва амортизационна формула, за да създаде схема за разплащане, която разгражда всяко плащане до изплащане на главница и лихва. Продължителността или живота на вашия заем също определя колко ще плащате всеки месец. Напълно амортизиращо плащане се отнася до периодично плащане на заем, при което, ако кредитополучателят извърши плащания съгласно амортизационната схема на кредита, заемът се изплаща изцяло до края на определения му срок. Ако заемът е заем с фиксиран лихвен процент, всяко изцяло амортизиращо плащане е равна на долара сума. Ако заемът е заем с регулируем лихвен процент, изцяло амортизиращото плащане се променя, докато лихвеният процент по кредита се променя.
Разтягането на плащанията през повече години (до 30) като цяло ще доведе до по-ниски месечни плащания. Колкото по-дълго отнемете да изплатите ипотеката си, толкова по-високи ще са общите разходи за покупка на вашия дом, защото ще плащате лихва за по-дълъг период.
Фиксирана ставка спрямо регулируема скорост
Банките и кредиторите предлагат предимно два вида заеми:
- Фиксиран лихвен процент: Лихвеният процент не се променя.
- Регулируем лихвен процент: Лихвеният процент ще се промени при определени условия (наричан също заем с променлив лихвен или хибриден).
Ето как работят тези в жилищната ипотека.
Ипотека с фиксирана ставка
Месечното плащане остава същото за целия живот на този заем. Лихвата е заключена и не се променя. Кредитите имат срок на изплащане 30 години; често се предлагат и по-къси дължини от 10, 15 или 20 години. По-късите кредити ще имат по-големи месечни плащания, които се компенсират с по-ниски лихви и по-ниски общи разходи.
Пример - 200 000 долара ипотека с фиксирана лихва за 30 години (360 месечни плащания) при годишна лихва от 4, 5% ще плащат месечно плащане от приблизително 1, 013 долара. (Данъците, застраховката и ескроу са допълнителни и не са включени в тази цифра.) Годишният лихвен процент се разделя на месечна ставка, както следва: Годишен процент от, да речем, 4, 5%, разделен на 12, е равен на месечен лихвен процент 0, 375%, Всеки месец ще плащате 0, 375% лихва върху сумата, която всъщност дължите за къщата.
Първото ви плащане в размер на 1013 долара (1 от 360) се прилага 750 долара за лихвата и 263 долара за главницата. Второто месечно плащане, тъй като главницата е малко по-малка, ще натрупа малко по-малко лихва и малко повече от главницата ще бъде изплатена. С плащане 359 по-голямата част от месечното плащане ще се прилага към главницата.
Ипотека с регулируема ставка (ARM)
Тъй като лихвеният процент не е заключен, месечното плащане за този вид заем ще се промени през живота на заема. Повечето ARM имат лимит или ограничение за това колко лихвеният процент може да се колебае, както и колко често може да се променя. Когато лихвата се повиши или намали, заемодателят преизчислява месечното Ви плащане, така че ще извършвате равни плащания, докато не настъпи следващата корекция на тарифата.
С повишаването на лихвите се увеличава и месечното ви плащане, като всяко плащане се прилага към лихвата и главницата по същия начин като ипотека с фиксиран лихвен процент за определен брой години. Кредиторите често предлагат по-ниски лихви за първите няколко години на ARM, но след това лихвите се променят често след това - толкова често, колкото веднъж годишно. Първоначалната лихва върху ARM е значително по-ниска от ипотеката с фиксирана лихва.
- АРМ-овете могат да бъдат привлекателни, ако планирате да останете в дома си само няколко години.
- Помислете колко често ще се коригира лихвеният процент. Например, ARM от пет до една година има фиксиран лихвен процент за пет години, след това всяка година лихвеният процент ще се коригира за остатъка от периода на заема.
- ARM посочват как се определят лихвените проценти - те могат да бъдат обвързани с различни финансови индекси, като например едногодишни сметки на Министерството на финансите в САЩ. Попитайте вашия финансов планиращ съвет за избор на ARM с най-стабилна лихва.
Пример - 200 000 долара пет до една година ипотеката с регулируема ставка за 30 години (360 месечни плащания) започва с годишен лихвен процент от 4% за пет години, след което лихвата се разрешава да се променя с .25% всяка година. Този ARM има лихвен капацитет от 12%. Сумата за плащане за месеци от един до 60 е 955 долара всеки. Плащането за 61 до 72 е $ 980. Плащането за 73 до 84 е 1 005 долара. (Данъците, застраховката и ескроу са допълнителни и не са включени в тези цифри.) Можете да изчислите разходите си онлайн за ARM.
Заеми само за лихви
Третата опция - обикновено запазена за заможните купувачи на жилища или тези с нередовни доходи - е ипотека само за лихва. Както подсказва името, този вид заем ви дава възможността да плащате само лихва за първите няколко години и е привлекателен за собствениците на жилища за първи път поради ниските плащания през годините с по-ниска доходност. Той може да бъде и правилният избор, ако очаквате да притежавате жилището за сравнително кратко време и възнамерявате да продадете преди да започнат по-големите месечни плащания.
Джумбо ипотеката обикновено е за суми над съответния лимит на заем, понастоящем 453 100 долара за всички щати, с изключение на Хаваи и Аляска, където тя е по-висока. Освен това, на определени федерални пазари на жилища с висока цена, като Ню Йорк, Лос Анджелис и цялата област Сан Хосе-Сан Франциско-Оукленд, съответният лимит за заем е 679 650 долара.
Предлагат се и лихвени заеми само за лихви, макар и обикновено за много богатите. Те са структурирани по подобие на ARM и периодът, който е само за лихви, продължава до 10 години. След това ставката се коригира ежегодно и плащанията преминават към изплащане на главницата. Плащанията могат да нараснат значително в този момент.
Ескроу и други такси
Ще трябва да направите бюджет за други елементи, които значително ще добавят към размера на месечното ви ипотечно плащане, като данъци, застраховки и ескроу разходи. Тези разходи не са фиксирани и могат да се колебаят. Вашият кредитор ще определи допълнителни разходи като част от вашето споразумение за ипотека.
Доплащане на всеки месец
На теория, плащането на малко повече всеки месец за намаляване на главницата е един от начините да притежавате дома си по-бързо. Финансовите специалисти препоръчват неизплатеният дълг, например от кредитни карти или студентски заеми, да бъде изплатен първо, а спестовните сметки трябва да бъдат добре финансирани, преди да плащате допълнително всеки месец.
Лихвата като данъчно приспадане
Ако дефинирате удръжки в годишната си данъчна декларация, службата за вътрешни приходи ви позволява да приспадате лихвените плащания по ипотечните кредити за дома. За възвръщаемостта на държавата обаче приспадането варира. Консултирайте се с данъчен специалист за конкретни съвети относно квалификационните правила, по-специално след Закона за данъчни облекчения и работни места от 2017 г. Този закон удвои стандартното приспадане и намали размера на ипотечните лихви (за нови ипотеки), който може да бъде приспадан.
Долния ред
Националната политика благоприятства купувачите на жилища чрез данъчния код (макар и по-малко, отколкото преди). За много семейства правилната покупка на дома е най-добрият начин за изграждане на актив за тяхното гнездо за пенсиониране. Освен това, ако можете да се въздържате от рефинансиране на парични средства, жилището, което купите на възраст 30 години с 30-годишна ипотека с фиксирана лихва, ще бъде напълно изплатено до достигане на нормалната възраст за пенсиониране, което ви предоставя място за живеене на ниска цена когато приходите ви намалят
След финансовия крах на 2008 г. и последвалия срив на балона на жилищата, много (но не всички) пазари на недвижими имоти в крайна сметка се възстановиха. Въведено по разумен начин, собствеността върху жилища остава нещо, което трябва да вземете предвид при дългосрочното си финансово планиране. Разбирането как работят ипотеките и техните лихвени проценти е най-добрият начин да гарантирате, че изграждате този актив по най-изгоден финансов начин.