Как да анализираме инвестиционни тръстове в недвижими имоти

Фондът за инвестиции в недвижими имоти (REIT) е компания за недвижими имоти, която предлага общи акции на публиката. По този начин акциите на REIT са подобни на всички други акции, които представляват собственост в оперативен бизнес. АДСИЦ има две уникални характеристики: основната му дейност е управление на групи от доходи за производство и трябва да разпределя по-голямата част от печалбата си като дивиденти. Тук разглеждаме АДСИЦ, техните характеристики и как се анализират.

Квалификации

За да се квалифицира като REIT с IRS, компания за недвижими имоти трябва да се съгласи да изплати най-малко 90% от облагаемата си печалба в дивиденти (и да изпълни допълнителни, но по-малко важни изисквания). Имайки статус REIT, компания избягва корпоративния данък. Редовната корпорация прави печалба и плаща данъци върху цялата си печалба и след това решава как да разпредели печалбите си след данъци между дивиденти и реинвестиране; REIT просто разпределя цялата или почти цялата си печалба и получава да прескочи данъчното облагане.

Различен тип

Съществуват редица различни видове АДСИЦ. Някои попадат в специален клас, наречен ипотечен REITs. Тези АДСИЦ предоставят заеми, обезпечени с недвижими имоти, но обикновено не притежават или не управляват недвижими имоти. Ипотечните АДСИЦ изискват специален анализ. Това са финансови компании, които използват няколко инструмента за хеджиране, за да управляват експозицията си по лихви. Няма да ги разглеждаме тук.

Докато шепа хибридни АДСИЦ управляват както операции с недвижими имоти, така и сключват сделки с ипотечни заеми, повечето REITs се фокусират върху бизнеса с твърди активи на операциите с недвижими имоти. Те се наричат ​​акции REITs. Когато четете за REITs, обикновено четете за акции REITs. Акционерните фондове за дялово инвестиране обикновено са специализирани в притежаването на определени типове сгради, като апартаменти, регионални молове, офис сгради или помещения за настаняване. Някои от тях са разнообразни, а някои са специализирани, което означава, че опровергават класификацията - като например REIT, който притежава голф игрища.

Инвестиционен анализ

REITs са акции, изплащащи дивидент, които се фокусират върху недвижимите имоти. Ако търсите доходи, бихте ги помислили заедно с облигационни фондове с висока доходност и акции за изплащане на дивиденти. Като акции за изплащане на дивиденти, REITs се анализират подобно на други. Но има някои големи разлики поради счетоводното третиране на имуществото.

Нека илюстрираме с опростен пример. Да предположим, че REIT купува сграда за 1 милион долара. Счетоводството изисква нашата АДСИЦ да начислява амортизация спрямо актива. Да допуснем, че ние разпределяме амортизацията през 20 години по права линия. Всяка година ще приспадаме разходи за амортизация от 50 000 долара (50 000 долара годишно х 20 години = 1 милион долара).

Нека разгледаме опростения баланс и отчет за доходите по-горе. През 10-та година нашият баланс носи стойността на сградата на 500 000 долара (известна още като балансовата стойност): първоначалната историческа цена от 1 милион долара минус 500 000 долара натрупана амортизация (10 години х 50 000 долара годишно). Нашият отчет за приходите отчислява 190 000 долара разходи от 200 000 долара приходи, но 50 000 долара от разходите са такса за амортизация.

Нашият REIT обаче всъщност не харчи тези пари през 10-та година; амортизацията е непарична такса. Следователно ние добавяме обратно таксата за амортизация към нетния доход, за да произведем средства от операции (FFO). Идеята е, че амортизацията несправедливо намалява нетния ни доход, защото нашата сграда вероятно не е загубила половината от стойността си през последните 10 години. FFO коригира това предполагаемо изкривяване, като изключва таксата за амортизация. (FFO включва и няколко други корекции също.)

Трябва да отбележим, че FFO се доближава до паричния поток от нетния доход, но не улавя паричния поток. Основно, забележете в примера по-горе, че никога не сме броили 1 милион долара, изразходвани за придобиване на сградата (капиталовите разходи). По-точен анализ би включил капиталовите разходи. Преброяването на капиталовите разходи дава цифра, известна като коригирана FFO, но няма универсален консенсус относно нейното изчисляване.

Нашият хипотетичен баланс може да ни помогне да разберем другата обща метрика на REIT, нетна стойност на активите (NAV). През 10-та година балансовата стойност на сградата ни беше едва 500 000 долара, защото половината от първоначалната цена беше амортизирана. Така че съотношението на балансовата стойност и свързаните с нея съотношения като цена към книга - често съмнителни по отношение на общия анализ на акциите - са почти безполезни за REITs. NAV се опитва да замени балансовата стойност на имот с по-добра оценка на пазарната стойност.

Изчисляването на NAV изисква донякъде субективна оценка на участията на REIT. В горния пример виждаме, че сградата генерира $ 100 000 оперативен доход ($ 200 000 приходи приходи минус 100 000 $ оперативни разходи). Един от методите е да се възползва от оперативния доход въз основа на пазарен курс. Ако мислим, че сегашната норма на капитала на пазара за този тип сгради е 8%, тогава нашата оценка на стойността на сградата става 1, 25 милиона долара (100 000 щатски долара оперативен доход / 8% ограничение на капитала = 1, 250 000 долара). Тази оценка на пазарната стойност замества балансовата стойност на сградата. Тогава ще приспадаме ипотечния дълг (не е показан), за да получим нетна стойност на активите. Активи, намалени с дълга, са равни на собствения капитал, където „нето“ в НСА означава нето на дълга. Последната стъпка е да се раздели NAV на обикновени акции, за да се получи NAV на акция, което е оценка за присъща стойност. На теория котираната цена на акцията не трябва да се отклонява твърде много от NAV на акция.

Отгоре-надолу срещу Отдолу нагоре

Когато избирате запаси, понякога чувате за анализ отгоре надолу спрямо анализ отдолу нагоре. Отгоре надолу започва с икономическа перспектива и залага на теми или сектори (например, застаряваща демографска група може да благоприятства лекарствените компании). Отдолу нагоре се фокусира върху основите на конкретни компании. Запасите на REIT очевидно изискват както анализ отгоре надолу, така и отгоре отгоре.

От гледна точка отгоре надолу, REITs може да бъде повлиян от всичко, което влияе върху търсенето и предлагането на имоти. Населението и нарастването на работните места обикновено са благоприятни за всички видове АДСИЦ. Накратко, лихвените проценти са смесен пакет. Повишаването на лихвите обикновено означава подобряване на икономиката, което е добре за АДСИЦ, тъй като хората харчат, а предприятията отдават под наем повече място. Повишаването на лихвите обикновено е добре за АДСИЦ на апартаменти, тъй като хората предпочитат да останат, наематели, вместо да купуват нови жилища. От друга страна, REITs често могат да се възползват от по-ниски лихвени проценти, като намаляват разходите си за лихви и по този начин увеличават своята рентабилност.

Условията на капиталовия пазар също са важни, а именно институционалното търсене на акции на REIT. В краткосрочен план това търсене може да надвие основите. Например акциите на REIT се представиха доста добре през 2001 г. и първата половина на 2002 г., въпреки по-слабите основи, тъй като парите се вливаха в целия клас активи.

На индивидуалното ниво на REIT искате да видите сериозни перспективи за растеж на приходите, като доходи от наем, приходи от свързани услуги и FFO. Искате да видите дали REIT има уникална стратегия за подобряване на заетостта и повишаване на наема. REITs обикновено търсят растеж чрез придобивания и по-нататъшно се стремят да реализират икономии от мащаба чрез усвояване на неефективно управлявани имоти. Икономията от мащаба ще се реализира чрез намаляване на оперативните разходи като процент от приходите. Но придобиванията са меч с две остриета. Ако REIT не може да подобри процента на заетост и / или да повиши наемите, той може да бъде принуден да размишлява придобивания, за да стимулира растежа.

Тъй като ипотечният дълг играе голяма роля за стойността на собствения капитал, си струва да разгледате баланса. Някои препоръчват да разгледате ливъридж, като например съотношението дълг към собствен капитал. Но на практика е трудно да се каже кога ливъриджът е станал прекомерен. По-важно е да се претегли делът на дълга с фиксиран и плаващ лихвен процент. В настоящата среда с ниски лихви, REIT, който използва само дълг с плаващ лихвен процент, ще бъде наранен, ако лихвите се повишат.

Долния ред

REITs са компании за недвижими имоти, които трябва да изплащат високи дивиденти, за да се възползват от данъчните ползи от статута на REIT. Стабилният доход, който може да надвиши доходността на Министерството на финансите, се комбинира с колебанието на цените, за да предложи общ потенциал за възвръщаемост, който съперничи на запасите с малка капитализация. Анализът на REIT изисква разбиране на счетоводните изкривявания, причинени от амортизацията, и внимателно внимание на макроикономическите влияния.