Ръководство за домашен купувач за първи път

Предизвикателството да закупите жилище за първи път може да изглежда толкова страшно, че е изкушаващо или просто да отидете с първото място в ценовия си диапазон, или да продължите да наемате. За да ви помогнем да демистифицирате процеса и да извлечете максимума от покупката, ще разгледаме какво ще трябва да обмислите, преди да купите, какво можете да очаквате от самия процес на покупка и някои удобни съвети, които да улеснят живота след вас закупете първия си дом.

Кой е домашен купувач за първи път?

Американският департамент по жилищно строителство и градоустройство (HUD), който купува дома за първи път е човек, който отговаря на някое от следните условия:

• Физическо лице, което не е притежавало основно жилище от три години. Съпругът също се счита за купувач за първи път, ако той или тя отговаря на горните критерии. Ако сте притежавали дом, но съпругът ви не го има, тогава можете да закупите място заедно като купувачи за първи път.
• Самотен родител, който е притежавал дом само с бивш съпруг, докато е женен.
• Разселен домакин, който е притежавал само съпруг.
• Физическо лице, което е притежавало само основно жилище, което не е трайно присъединено към постоянна фондация в съответствие с приложимите разпоредби.
• Лице, което е притежавало само имот, който не е бил в съответствие с държавните, местни или моделни строителни норми - и който не може да бъде приведен в съответствие за по-малко от разходите за изграждане на постоянна структура.

Съображения преди да купите

Първото нещо, което трябва да определите, са какви са вашите дългосрочни цели и след това как собствеността на дома се вписва в тези планове. Някои хора просто търсят да превърнат всички онези „пропилени“ плащания на наеми в ипотечни плащания, които всъщност им дават нещо осезаемо. Други виждат собствеността върху дома като знак за своята независимост и се радват на идеята да бъдат собствени наемодатели. Намаляването на вашите цели за собственост с голяма снимка ще ви насочи в правилната посока. Ето пет въпроса, които да си зададете:

1. Какъв тип дом най-добре отговаря на вашите нужди?

Имате няколко възможности при закупуване на жилищен имот: традиционен еднофамилен дом, дуплекс, градска къща, апартамент, кооперация (жилищна кооперация) или многофамилна сграда с две до четири единици. Всяка опция има своите плюсове и минуси, в зависимост от целите на собствеността ви, така че трябва да решите кой тип имот ще ви помогне да постигнете тези цели. Можете също така да спестите от покупната цена в която и да е категория, като изберете горната част на фиксатора, въпреки че количеството време, пот капитал и пари, за да превърнете фиксатор в горния си дом, може да са много повече, отколкото сте се пазарили.

1. Какви специфични характеристики ще има вашият идеален дом?

Макар че е добре да запазите известна гъвкавост в този списък, вие правите може би най-голямата покупка от живота си и заслужавате тази покупка да отговаря както на вашите нужди, така и на възможно най-близкото желание. Списъкът ви трябва да включва основни желания като квартал и размер, чак до по-малки детайли като оформлението на банята и кухнята, която се предлага с надеждни уреди.

1. Колко ипотека отговаряте на условията?

Преди да започнете да пазарувате, важно е да добиете представа колко кредитор всъщност ще е готов да ви даде, за да закупите първия си дом. Може да си мислите, че можете да си позволите дом за 300 000 долара, но кредиторите може да мислят, че сте добри само за 200 000 долара в зависимост от фактори като колко друг дълг имате, месечния си доход и колко дълго сте на текущата си работа. Освен това много брокери няма да прекарват време с клиенти, които не са изяснили колко могат да си позволят да харчат. Може да помислите за закупуване на дом в доверие.

Ще се погрижите да се уверите, че личните ви финанси са в ред. Като цяло, за да се класирате за жилищен кредит, трябва да имате добър кредит, история на плащането на сметките си навреме и максимално съотношение дълг / доход от 43%. Кредиторите в наши дни предпочитат да ограничат разходите за жилищно настаняване (главница, лихва, данъци и застраховки на собствениците на жилища) до около 30% от месечния брутен доход на кредитополучателите, въпреки че тази цифра може да варира значително, в зависимост от местния пазар на недвижими имоти.

Не забравяйте да получите предварително одобрение за заем, преди да пуснете оферта за жилище: В много случаи продавачите дори няма да забавляват оферта, която не е придружена с предварително одобрение на ипотека. Това правите основно, като кандидатствате за ипотека и попълвате необходимите документи. Изгодно е да пазарувате наоколо за заемодател и да сравнявате лихвите и таксите, като използвате инструмент като ипотечен калкулатор или Google.

След като се спрете на кредитор и кандидатствате, кредиторът ще провери цялата предоставена финансова информация (проверка на кредитните резултати, проверка на информация за заетостта, изчисляване на съотношението дълг / доход и т.н.). Заемателят може предварително да одобри кредитополучателя за определена сума. Имайте предвид, че дори да сте били предварително одобрени за ипотека, заемът ви може да пропадне в последния момент, ако направите нещо, което да промени кредитния ви рейтинг, например финансиране на покупка на кола.

4. Колко вкъщи можете да си позволите всъщност?

От друга страна, понякога банката ще ви даде заем за повече къща, отколкото наистина искате да платите. Само защото една банка казва, че ще ви отпусне 300 000 долара, не означава, че всъщност трябва да заемате толкова много. Много купувачи за първи път правят тази грешка и се оказват "бедни на къщи" - което означава, че след като плащат месечната си вноска за ипотека, нямат останали средства за други разходи, като дрехи, комунални услуги, ваканции, забавления или дори храна.

Точно както при закупуването на нов автомобил, ще искате да разгледате общите разходи на къщата, а не само месечните ипотечни плащания. Разбира се, това месечно плащане също е важно, заедно с това колко първоначално плащане можете да си позволите, колко високи са данъците върху имотите в избрания от вас квартал, колко ще струва застраховката на собствениците на жилища, колко очаквате разходи за поддържане или подобряване на къщата и колко ще са вашите разходи за затваряне. Ако се интересувате от закупуване на апартамент, имайте предвид, че ще трябва да плащате разходи за поддръжка месечно, защото ще бъдете част от асоциацията на собствениците на жилища, която събира по няколкостотин долара месечно от собствениците на всяко звено в сградата под формата на такси за етажна собственост. Кооператорите също плащат месечни такси за поддръжка, въпреки че те са частично облагаеми с данъци.

5. Имате ли сериозни спестявания?

Дори и да се класирате за значителна ипотека, ще има значителни авансови разходи (като авансовото плащане за дома, обикновено 20% от общата покупна цена) и разходите за затваряне също. Така че трябва да разполагате с пари. Когато става въпрос за инвестиране с поглед към закупуване на дом - краткосрочна цел - едно от най-големите предизвикателства е запазването на спестяванията в достъпен, сравнително безопасен автомобил, който все още дава възвръщаемост. Ако имате една година до три години, за да реализирате целта си, депозитният сертификат може да бъде подходящ вариант. Това няма да ви направи богат, но и вие няма да загубите пари. Същата идея може да се приложи при закупуване на краткосрочен портфейл от облигации или фиксиран доход, който ще ви даде известен растеж, но и ще ви предпази от бурния характер на фондовите пазари.

Ако покупката на дома се случи от шест месеца до година, тогава ще искате да запазите парите течни. Високодоходната спестовна сметка може да бъде най-добрият вариант. Важно е да сте сигурни, че е FDIC застраховано, така че ако банката попадне под вас, все още ще имате достъп до парите си до 250 000 долара.

6. Кой ще ви помогне да намерите дом и ще ви преведе през покупката?

Агентът за недвижими имоти ще ви помогне да намерите домове, които отговарят на вашите нужди и са в ценовия ви диапазон, след което да се срещнете с вас, за да ги видите. След като сте избрали дом за закупуване, тези професионалисти могат да ви помогнат в договарянето на целия процес на покупка, включително да направите оферта, да получите заем и да попълните документи. Добрата експертиза на агента за недвижими имоти може да ви предпази от всякакви клопки, които бихте могли да срещнете по време на процеса. Повечето агенти получават комисионна, платена от постъпленията на продавача.

Кредити за домашни купувачи за първи път

Процесът на закупуване

Сега, след като сте решили да се потопите, нека проучим какво можете да очаквате от самия процес на закупуване на дома. Това е хаотично време, когато оферти и насрещни оферти летят яростно, но ако сте подготвени за караницата (и документите), можете да преминете през процеса със своя здрав разум повече или по-малко. Ето основната прогресия, която можете да очаквате:

1. Намерете дом.

Не забравяйте да се възползвате от всички налични опции за намиране на жилища на пазара, включително да използвате вашия агент за недвижими имоти, да търсите онлайн обяви и да обикаляте кварталите, които ви интересуват в търсене на знаци за продажба. Също така поставете някои доставчици там с вашите приятели, семейство и бизнес контакти. Никога не знаеш откъде може да дойде добра справка или олово за жилище.

След като сериозно пазарувате дом, не влизайте в отворена къща, без да имате агент (или поне сте готови да изхвърлите име на някой, с когото уж работите). Можете да видите как може да не работи във ваш интерес да започнете да се занимавате с представител на продавача, преди да се свържете с някой от вашите собствени.

Ако сте на бюджет, потърсете домове, чийто пълен потенциал все още не е реализиран. Дори ако не можете да си позволите да замените отвратителния тапет в банята сега, може би си струва да живеете с грозотата известно време в замяна на влизане в къща, която можете да си позволите. Ако домът по друг начин отговаря на вашите нужди по отношение на големите неща, които са трудни за промяна, като местоположение и размер, не позволявайте физическите несъвършенства да ви отклонят. Първоначалните купувачи на жилища трябва да търсят къща, на която могат да добавят стойност, тъй като това гарантира по-голям капитал, който да им помогне да изкачат стълбата на имотите.

2. Обмислете възможностите си за финансиране и сигурно финансиране.

За първи път купувачите на жилища имат голямо разнообразие от възможности да им помогнат да влязат в дом - както тези, които са достъпни за всеки купувач, включително ипотеки, обезпечени с Федерална агенция за жилищно настаняване (FHA), и тези, насочени специално към неофитите. Много програми за купувачи на жилища за първи път предлагат минимални авансови плащания от 3% до 5% (спрямо стандартните 20%), а някои от тях изобщо не изискват авансово плащане.

По-специално първокласниците трябва:

Използвайте списъка с ресурси на HUD. FHA и заемната й програма е част от HUD.

Погледнете вашия IRA. За целите на дистрибуцията на IRA, купувач на жилища за първи път е всеки, който не е притежавал настоящ интерес към мобилни къщи за първично пребиваване и ремаркета за къщи, плавателни съдове и акции, държани от наемател-акционер в кооперативна жилищна корпорация) за предишните две години Тъй като всеки човек има 10 000 долара доживотна сума, която може да бъде изтеглена без наказание от своята IRA, двойка може да изтегли максимум 20 000 долара (10 000 долара от всяка сметка), комбинирани, за да платят за първия си дом. Просто не забравяйте да използвате парите в рамките на 120 дни или ще стане обект на 10% неустойка.

Илинойс, Охайо и Вашингтон - предлагат помощ за авансово плащане за купувачи, които се класират за първи път. Обикновено допустимостта в тези програми се основава на доходите и може да има ограничения за това колко скъп имот може да бъде закупен. Тези, които отговарят на условията, могат да получат финансова помощ с авансови плащания и затварящи разходи, както и разходи за възстановяване или подобряване на имот.

Знайте за опциите за индианци. Американските първоначални купувачи на жилища могат да кандидатстват за заем от раздел 184. Този заем изисква 1, 5% авансова такса за гаранция и само 2, 25% авансово плащане при кредити над 50 000 долара (за кредити под тази сума е 1, 24%). За разлика от традиционния лихвен процент за заем, който се основава на кредитния рейтинг на кредитополучателя, този лихвен процент се основава на преобладаващия пазарен лихвен процент. Заемите от раздел 184 могат да се използват само за еднофамилни домове (1-4 единици) и за основно жилище.

Не се обвързвайте с лоялността към настоящата си финансова институция, когато търсите предварително одобрение или търсите ипотека: Пазарувайте наоколо, дори ако сте отговаряли само на един вид заем. Таксите могат да бъдат изненадващо разнообразни, както и лихвите по ипотечните кредити, които, разбира се, оказват голямо влияние върху общата цена, която плащате за дома си.

Някои власти също препоръчват да имате резервен кредитор. Квалифицирането за заем не е гаранция, че заемът ви в крайна сметка ще бъде финансиран: Насоки за сключване на застраховки, промени в анализа на риска от заемите и пазарите на инвеститорите могат да се променят. Може да има случаи на клиенти, които подписват документи за заем и дескрипция и след това да бъдат уведомявани 24 до 48 часа преди приключването, че кредиторът замрази финансирането по тяхната кредитна програма. Наличието на втори кредитор, който вече ви е квалифицирал за ипотека, ви дава алтернативен начин да поддържате процеса или по-близо до графика.

3. Направете оферта.

Вашият агент по недвижими имоти ще ви помогне да решите колко пари искате да предложите за къщата, заедно с всички условия, които искате да поискате. След това вашият агент ще представи офертата на агента на продавача; продавачът или ще приеме вашата оферта, или ще издаде насрещна оферта. След това можете да приемете или да продължите да се връщате напред и назад, докато или не постигнете сделка или не решите да я наречете прекратена.

Преди да изпратите офертата си, разгледайте още веднъж бюджета си. Този времеви фактор за очакваните разходи за затваряне (които могат да достигнат от 2% до 5% от покупната цена), разходите за пътувания и всички незабавни ремонти и задължителни уреди, от които може да се нуждаете, преди да можете да се придвижите. И помислете напред: лесно е да бъдете в засада от по-високи или неочаквани разходи за комунални услуги във вашия нов по-голям дом. Можете да поискате сметките за енергия от последните 12 месеца, за да получите представа за средните месечни разходи.

Ако постигнете споразумение, ще направите добросъвестен депозит и след това процесът преминава в дескроу. Escrow е кратък период от време (често около 30 дни), при който продавачът изважда къщата извън пазара с договорните очаквания, че ще купите къщата - при условие че не откриете сериозни проблеми с нея, когато я инспектирате.

4. Проверете домашна инспекция.

Дори и домът, който планирате да закупите, изглежда безупречен, няма заместител да имате обучен професионалист, който да провери имота за качеството, безопасността и цялостното състояние на потенциалния ви нов дом. Не искате да се забивате с парична яма или с главоболие от извършването на много неочаквани ремонти. Ако домашната инспекция разкрие сериозни дефекти, които продавачът не е разкрил, обикновено ще можете да отмените офертата си и да си върнете депозита. Преговарянето да се наложи продавачът да извърши ремонта или да намали продажната цена са други възможности.

5. Затворете или продължете напред.

Ако имате възможност да сключите сделка с продавача или още по-добре, ако проверката не разкри значителни проблеми, трябва да сте готови да приключите. Затварянето по същество включва подписване на тона документи за много кратък период от време, като същевременно се молим да не изпадне нищо в последния момент.

Нещата, с които ще се занимавате и плащате в последните етапи на покупката си, може да включват извършване на оценка на дома (ипотечните компании изискват това, за да защитят интереса си към къщата), извършвайки търсене на заглавие, за да сте сигурни, че никой друг освен този продавачът има рекламация към имота, получаване на частна ипотечна застраховка или изплащане на заем, ако авансовото плащане е по-малко от 20% и попълване на ипотечна документация. Други разходи за затваряне могат да включват такси за генериране на заем, застраховка за собственост, проучвания, данъци и такси за кредитни отчети.

Поздравления Нов собственик на дома ... Сега какво?

Подписали сте документите, платили хамалите и новото място започва да се чувства като у дома си. Играта приключи, нали? Не точно. Разходите за собственост на жилищата надхвърлят първоначалните плащания и месечните ипотечни плащания. Нека сега да разгледаме няколко последни съвета, за да направим живота като нов собственик на жилище по-забавен и сигурен.

1. Продължавайте да спестявате.

Със собствеността на жилището възникват големи неочаквани разходи, като подмяна на покрива или получаване на нов бойлер. Стартирайте спешен фонд за вашия дом, за да не бъдете уловени извън охраната, когато тези разходи неизбежно възникнат.

1. Редовна поддръжка.

С голямото количество пари, което влагате в дома си, ще искате да се погрижите да се грижите отлично за него. Редовната поддръжка може да намали разходите за ремонт, като позволи да се отстранят проблемите, когато те са малки и управляеми.

1. Игнорирайте пазара на жилища.

Няма значение какво си струва домът ви във всеки даден момент, освен момента, в който го продавате. Възможността да избирате, когато продавате дома си, вместо да бъдете принуждавани да го продавате поради преместване на работа или финансови затруднения, ще бъде най-големият фактор за това дали ще видите солидна печалба от вашата инвестиция.

1. Не разчитайте да извършите убийство в дома си, за да финансирате пенсията си.

Въпреки че притежавате жилище, все пак трябва да продължите да спестявате максимума в своите пенсионни спестовни сметки всяка година. Въпреки че може да изглежда трудно да се повярва на всеки, който е наблюдавал богатствата, които някои хора са направили по време на жилищния балон, няма да е задължително да извършите убийство, когато продавате къщата си. Ако искате да гледате на дома си като на източник на богатство при пенсиониране, помислете, че след като изплатите ипотеката си, парите, които харчите за месечни плащания, могат да бъдат използвани за финансиране на част от разходите ви за живот и медицина при пенсиониране.,