Собствен капитал отпуска кредиторите с празни ръце

Отнемането на собствен капитал - процесът на намаляване на стойността на собствения актив на недвижим имот - е една от най-старите стратегии за защита на активите. По същество това води до обременяване на имот с дълг до такава степен, че да има малко или никакъв собствен капитал, който кредиторите да придобият. Подавайки иск на друга страна срещу имота, собствениците запазват контрола върху паричните потоци и използването на актива, като същевременно правят имота непривлекателен за онези, които се опитват да усъвършенстват всякакъв вид правна преценка. Въпреки че това е привидно ясен подход, има определени изисквания, които трябва да бъдат изпълнени, за да се гарантира неговата ефективност. Различни начини за изпълнение на тази стратегия осигуряват увеличаване на нивата на полза за собствениците.

Основи на отнемане на собствен капитал

Да не се бърка с измама за отстраняване на достъпа, отнемане на капитал или обезпечение, се извършва с цел да се защити собствеността върху активите на недвижими имоти, като направи собствения капитал в тези активи безценен в очите на кредиторите. Въпреки че има много различни стратегии за отнемане на собствен капитал, всички те включват контрол върху активите на недвижими имоти, без да имат големи дялови участия в тях. Като правят трудния или скъп капитал в имота, собствениците се надяват да изолират своите домове и друго имущество от запор в съдебни производства. Идеята е проста: пазете контрола и ползването на имот, но оставете малко или никакъв собствен капитал, за да може кредитор да получи. (За повече информация прочетете Избягване на измами с възбрана .)

В същото време, както при всеки тип стратегия за защита на активите, отнемането на собствен капитал трябва да се извърши доста преди времето, когато е необходима защита. Изпълнението на всяка стратегия за прогнозиране на активи по време на правна процедура обикновено се счита за неправилно от съдилищата. Например, опитът да се вложат активи в името на чуждото ще се счита за измамно прехвърляне, извършено единствено с цел скриване на активи.

Традиционно, най-разпространената форма на отнемане на собствен капитал (известна като съпруга за отнемане на съпрузи) е да се откаже от правото на собственост на съпруг / съпруга, който е по-малко вероятно да бъде съден по финансови причини. Тази по-рано ефективна стратегия вече не се използва, тъй като разводът вече представлява по-голяма заплаха за активите, отколкото юридическа отговорност.

Използване на HELOC

В наши дни най-разпространеният начин за намаляване на вероятността за запор е чрез заем срещу актива и даване на друго лице залог за задължението за дълг. Най-често срещаната форма на заемане е кредитната линия на собствения капитал (HELOC). С HELOC кредиторът получава залог срещу собствения капитал, който служи като обезпечение на заема. Дори нефинансираният капиталов заем значително ще намали собствения капитал на базата на книги, без да създава значителен риск за кредитополучателя. Повечето кредитни линии не начисляват такса за неизползване на средствата и са много евтини (ако не са безплатни) за настройване. HELOC затрудняват много по-трудно и скъпо кредиторът да получи реалния собствен капитал в имот и често ще възпира кредиторите да започнат съдебни производства, без това да засяга паричния поток на кредитополучателя.

Поставянето на нефинансирано HELOC върху парче недвижимо имущество е първата линия на защита за всеки имот; тя също така предоставя източник на средства, които могат да бъдат използвани при извънредни ситуации или други неочаквани финансови задължения. Ако той остане без финансиране, HELOC няма да добави финансов риск под формата на изискуеми лихви или изплащане на главницата. Тъй като кредиторите не могат да кажат колко всъщност се дължи на банката, тази стратегия може да бъде ефективна за възпиране на страна да продължи след имота, но е по-малко ефективна, ако кредиторът реши да се обърне към съда.

Изтегляне на втора ипотека

По-ефективно, макар и по-рисковано средство за защита е използването на финансирани заеми под формата на HELOC или втора ипотека. Когато заемът е финансиран, заемодателят получава приоритетно залог, т.е. иск срещу собствения капитал за заемната сума, която замества решението на всеки кредитор. В този случай собственият капитал в действителност се намалява с размера на привлечения капитал, който не може да бъде възстановен чрез законни средства, като допълнително намалява мотивацията на кредитора да предяви иск.

Използване на Homestead изключения

Много щати имат изключения от домовете, които ограничават размера на собствения капитал, който кредиторът може да изземе, за да удовлетвори финансово задължение. Въпреки това, за повечето хора освобождаването от фермата ще защити само част от стойността на собствения капитал. Например дом за 400 000 долара без ипотека и освобождаване от жилище за 100 000 долара ще има 300 000 долара собствен капитал, изложени на потенциални правни претенции. В тази ситуация би имало смисъл да задържите някакъв вид заем върху имота, така че капиталът никога да не е повече от 100 000 долара. Ако нещо се случи и се въведе съдебно решение, кредитор ще погледне имотните записи, ще оцени стойността на къщата и ще реши, че не може да се спечели малко от скъпи правни действия.

Проблемът с финансирането на заема обаче е двоен. Първо, собственикът на имота трябва да намери приложение за капитала, който ще бъде също толкова или по-продуктивен като инвестицията в недвижими имоти. Второ, собственикът трябва да може да поддържа заема чрез необходимите месечни плащания на главница и лихва или да рискува възбрана от кредитора. Има много сметки на собствениците на имоти, които отнемат имотите си за капитал и го инвестират в фондовия пазар. Тази стратегия, отпразнувана на биковите пазари, подхранва процентите на възбрана през продължителни периоди на спад на пазара. Когато обмислят тази стратегия, повечето хора не мислят как правилно да използват или инвестират постъпленията, които са изтеглили от имотите си. (За допълнителна информация, вижте нашата специална характеристика: Ипотечни ипотечни кредити .)

Стратегия за приятелски заеми

За да намалят риска от възбрана, някои собственици получават приятелски заем от бизнес или доверие, контролиран от някой, когото познават лично. Поради личните взаимоотношения собствениците приемат, че кредиторът няма да има възбрана в случай на период на бавни или несъществуващи плащания по заем. Много от тези приятелски заеми в крайна сметка се отхвърлят като измамни, защото не изглеждат истински.

Въпреки че всяка юрисдикция има свои собствени специфични разпоредби, за да се приеме събирането, заемът трябва да бъде направен с конкретна икономическа цел, трябва да бъде надлежно документиран и ипотечното право на залог. По-важното е, че плащанията на главницата и лихвите трябва да се извършват навреме и в съответствие с документите за заем. Много кредити, предоставени за защита на собствеността, се отхвърлят от съдилищата, тъй като кредитополучателят никога не е извършвал или документирал извършването на ипотечни плащания.

Cross-Обезпечаване

Кръстосаното обезпечение е друга стратегия за защита на активите, която обременява собствения капитал в даден имот, като този собствен капитал се използва като обезпечение за множество други активи. Въпреки че може да няма непогасено залог, той не може да бъде прикрепен, тъй като стои за защита на интереса на друг заем или гаранция.

Ето как работи: приемете, че две компании, собственост на една и съща група, имат собственост. Фирма №1 дава заем на Дружество №2 и използва имуществото си като обезпечение. След това дружество №2 използва постъпленията от заема, за да даде на Компания №1 еквивалентен заем и залага имуществото си като обезпечение. Без пари да излиза извън една и съща група на собственост, и двата имота имат права на собственост и сега са защитени от кредитори. Ако Дружество №1 бъде заведено до съд и се получи съдебно решение срещу имота, последният все още може да бъде използван без да е издаден.

В крайна сметка, когато се продаде, постъпленията се използват за изплащане на съществуващия ипотечен кредит, оставяйки кредитора без регрес по отношение на имота. Въпреки че това е много опростен и прозрачен пример, по-сложни структури, използващи офшорни предприятия и частни тръстове, често се използват, за да затруднят кредиторите да определят истинската собственост или да докажат, че транзакциите не са добросъвестни.

Недвижими имоти LLC

Притежаването на недвижими имоти под наем е начинание с висок риск. Много е трудно да се защити актива от правната отговорност за притежаване и управление на имота. Въпреки това, чрез използването на LLC LLC, собствениците са намерили метод да защитят другите си активи от дейностите си с недвижими имоти и обратно. Притежавайки собственост в рамките на еднолично дружество LLC, само имуществото може да бъде предявено иск, който изолира собствениците на други активи от запор.

Тъй като LLC е юридическо лице, кредиторите, които искат да предявят иск на собственика, могат да преследват само интереса на собственика към LLC. За да се изолират активите допълнително, едноличните LLC LLC често са собственост на управлявано холдингово дружество LLC, регистрирано в състояние като Невада, което позволява заповед за таксуване като единствен начин за атака на предприятието. Тъй като заповедта за таксуване позволява само на кредиторите да влязат като член, те никога няма да получат разпределение на дохода от управителя, но имат данъчни задължения; това е несъстоятелно финансово. Интересно е, че повечето стратегии, базирани на LLC, също предлагат отнемане на собствения капитал чрез HELOC, като се използват средствата за инвестиране или актуализиране на други имоти.

Долния ред

Когато е направено като част от обмислен и добре изработен план, отнемането на собствен капитал може да бъде много мощен инструмент за защита на активите. Често се използва най-добре с други стратегии за защита, като структурата на LLC за недвижими имоти, която защитава собствеността и собственика. Тези стратегии трябва да вземат предвид стратегическото използване на постъпленията от заеми и да бъдат изпълнени доста преди да има нужда от тях, така че да се избегне измама от трансферите от съдилищата. Както при всяка стратегия за защита на активите, преди да бъдат изпълнени заеми или правни документи, трябва да се консултирате с адвокат със знания в тази област. (За да научите повече, вижте нашето ръководство за основни ипотечни кредити .)