Имате ли нужда от агент по недвижими имоти?

В най-продаваната книга „Freakonomics“ (2006) авторите, Стивън Д. Левит и Стивън Дж. Дъбнър, обсъждат агентите за недвижими имоти и подчертават две смущаващи корелации:

• Агентите за недвижими имоти поддържат собствените си къщи на пазара средно с 10 дни по-дълго и се примиряват с продажна цена, която е с 3% по-висока от съпоставимите къщи, които продават за своите клиенти (10 000 долара за дом от 300 000 долара).
• 6% комисионна се разделя между агента на продавача и агента на купувача, след което агентът трябва да предаде част от 3% комисионна на агенцията, за която работи, като джобни средно 1, 5% от комисионната. Така че, въпреки че получаването на 10 000 долара повече за дома ви може да е важно за вас, комисионната на агента за тези допълнителни пари е допълнително 150 долара за допълнителни 10 дни работа.

Ако приемем, че тези цифри са точни, разумно ли е изобщо да се избягват агентите за недвижими имоти? Нека да разгледаме.

Продажба без агент
Продажбата без агент е предизвикателство. Сред нещата, за които агентът се грижи, е включването на вашата къща в услугата за множествен списък (MLS). Това е основният източник за повечето агенти по недвижими имоти, които търсят имоти от името на клиенти. Не е необичайно агентите да показват само домове, които са включени в списъка на MLS, защото знаят, че ще има друг агент, с който да преговарят, вместо да се налага да се занимават с неизвестен продавач, който не е професионалист. Въпреки това, макар да няма обява в MLS може да бъде доста значителна, много домове все още се продават успешно чрез вестници и класифицирани реклами.

Самата продажба на вашия дом също изисква голямо количество време и енергия, защото ще трябва да изпълнявате много от задачите, които брокерите традиционно биха свършили от ваше име. Хората, които продават собствените си домове, са едно от следните.

• Добре запознат с процедурите и договорите за недвижими имоти
• Тествайте водите, за да видите какво биха могли да получат за дома си, ако искат да продадат
• Донякъде отчаяно и неподготвено да загуби пари за комисионни

Във всички тези случаи хората, които продават собствените си домове, трябва да имат голямо количество свободно време. Ако сте готови за предизвикателството, тогава продължете. (За свързаното четене вижте пет неща, които всеки инвеститор в недвижими имоти трябва да знае .)

Дяволът, когото познаваш
Една статистика, която би била интересна, но е трудна за измерване, е разликата в крайната продажна цена за продаден от собственика имот и същия имот, продаден от агент. Въпреки че интересите на агент по недвижими имоти могат да противоречат на вашите най-добри интереси, тези специалисти все още могат да служат на важна цел.
Агентите по недвижими имоти обикновено имат по-реалистична представа за това какво струва едно жилище и добрите агенти са умели да постигнат тази цена. Освен това агентите по недвижими имоти ви спестяват време, като показват дома си, без да прекъсват графика си повече от необходимото.
Може би най-важната функция на агент е да гарантира, че договорите и други правни въпроси са в ред. Никой не иска да преодолее целия стрес от изброяването и продажбата на дома си и след това да разбере, че те са съдени за неизбежно нарушение на договора.
Макар че комисионите вземат от долния ред, съветите и надлежното старание (DD) на добър агент вероятно си заслужават. Предизвикателството е да намерите добър агент и да се уверите, че вашите интереси са в съответствие.

Избор на агент
Всички агенти не са създадени равни. Когато обмисляте да продадете къщата си, първото нещо, което трябва да направите, е да помолите колеги и приятели за препоръки. Препратките от други професионалисти са склонни да носят голяма тежест и да доведат до преференциално третиране, тъй като агент по недвижими имоти няма да иска да загуби голям източник на реферали.

Дори добрият агент може да се провали върху тип имот, с който той или тя не е свикнал да се занимава. Така че, ако имате конкретен тип собственост, може да искате агент, който е специализиран в този тип имоти. Агентът ще знае повече за това как и къде да пусне на пазара къщата и вероятно ще бъде по-успешен в намирането на потенциални купувачи. (За повече информация прочетете Намиране на агент на листинг .)

Задаване на вашите условия
Въпреки че избраният от вас агент ще прави много неща без вашето пряко одобрение, внимавайте за някои от лошите навици, които понякога проявяват агентите за недвижими имоти.

Един от най-честите проблеми е бездействието. С други думи, агент може да зареже къщата ви в MLS и просто да изчака друг агент да хапе, вместо активно да ухажва купувачите. Колкото по-дълго къщата ви е на пазара, толкова по-малко привлекателна става и по-голяма вероятност купувачът да направи ниска оферта. Сключването на тримесечно споразумение за регистрация ще предотврати този проблем. Ако къщата ви не се продаде след три месеца, вие сте в рамките на правата си да заведете бизнеса си на друг агент.

Друга област, в която имате място за преговори, е комисията. Въпреки че къщата от 100 000 долара и къщата от 300 000 долара са различни, механиката на продажбата е почти еднаква. Продажбата на имот с висока стойност ви дава повече сила да изисквате по-ниски комисионни. Агентите по недвижими имоти често предупреждават клиентите, че това може да бъде опасна тактика, тъй като някои агенти за покупка няма да показват на клиентите къщите, които имат ниски комисионни. Този аргумент не се задържа, тъй като реалната сума в долара, която и двата агента получават, е значително по-висока при къщата от 300 000 долара, дори при 4% комисионна.

заключение
Въпреки недостатъците да се наложи да разчитате на някой друг, добър агент си струва парите, освен ако нямате образование, време, енергия и маркетингов опит, за да продадете свой собствен дом. Намирането на добър агент може да включва някои фалшиви стартирания, но ако преминете през реферали и зададете свои собствени условия, трябва да откриете, че комисионната, която плащате, е добре изразходвани пари.