Готови ли сте да си купите къща?
Готови ли сте да си купите къща? Е, отговорете на този въпрос с друг въпрос, а именно - вашето „Какво мога да си позволя?“ И да отговоря, че може да не е толкова лесно. Преди да щракнете върху тази на пръв поглед страхотна покупка на дом, научете как наистина да анализирате какво означава "достъпност".
Вашият коефициент на дълг и доход
Първата и най-очевидна точка за вземане на решение включва пари. Ако имате достатъчно средства да закупите къща за пари, тогава със сигурност можете да си позволите да си купите такава сега. Дори и да не можете да платите в брой, повечето експерти биха се съгласили, че можете да си позволите покупката, ако можете да ипотекирате нов дом. Но какъв вид ипотека можете да си позволите?
Стандартът за съотношение дълг към доход (DTI) от 43% обикновено се използва от Федералната администрация за жилищно настаняване (FHA) като насока за одобряване на ипотеки. Това съотношение се използва за определяне дали кредитополучателят може да извършва плащанията си всеки месец; някои кредитори могат да бъдат по-снизходителни или по-твърди, в зависимост от пазара на недвижими имоти и общите икономически условия. 43% DTI означава всички ваши редовни плащания по дълга, плюс вашите нови разходи, свързани с жилища - ипотека, ипотечна застраховка, такси за асоцииране на собственици на жилища, данък върху собствеността, застраховка на собственика на жилището и др. доходи.
Например, ако месечният ви брутен доход е 4000 долара, умножете това число по 0, 43. 1, 720 долара е общата сума, която трябва да похарчите за плащания по дълга. Нека сега да кажем, че вече имате тези месечни задължения: минимални плащания с кредитна карта от 120 долара, плащане на автомобил заем от 240 долара и плащания за студентски заем от 120 долара - общо 480 долара. Това означава, че теоретично можете да си позволите до 1, 240 долара на месец допълнителен дълг за ипотека и т.н., и все още да сте в рамките на максималния DTI. Разбира се, по-малкоят дълг винаги е по-добър.
Какво искат DTI кредиторите
Също така трябва да вземете предвид съотношението между дълга и приходите от предния край, което изчислява доходите ви спрямо месечния дълг, който бихте поели само от разходите за жилище. Обикновено заемодателите като това съотношение са не повече от 28%; по време на рецесия може да я накарат да се плъзне до 31%. Например, ако вашият брутен доход е 4000 долара на месец, ще имате проблеми с одобрението за 1720 долара месечни жилищни разходи, дори ако нямате други задължения. При DTI от 31%, разходите за жилище трябва да бъдат под 1240 долара.
Защо не бихте могли да използвате пълното си съотношение дълг към доход, ако нямате друг дълг? По принцип, защото кредиторите не ви харесват да живеете на ръба. Финансови нещастия се случват - загубите работата си, колата ви получава общо. Ако ипотеката ви е 43% от доходите ви, няма да имате място за мърдане, когато искате или трябва да направите допълнителни разходи.
Ето защо експертите по финансово планиране са съгласни, че можете да си позволите покупката на жилище, ако можете да ипотекирате с месечно плащане, което не е повече от 28% от брутния ви доход. Само имайте предвид, че може да се наложи да извършвате това плащане всеки месец през следващите 30 години. Съответно трябва да оцените надеждността на основния си източник на доходи. Трябва също да вземете предвид перспективите си за бъдещето и вероятността разходите ви да се увеличат с течение на времето. Да можеш да си позволиш нова къща днес не е толкова важно, колкото способността ти да си го позволиш на дълъг път.
Излишно е да казвам, че да можеш да си позволиш къща, не отговаря на въпроса дали сега е подходящ момент да действаш по този вариант.
(За допълнителна помощ вижте „Купуване на дом: Изчислете колко много дом можете да си позволите.“)
Пазарът на жилища
Ако приемем, че имате личната си ситуация с пари под контрол, следващото ви внимание е икономиката на пазара на жилища - или на сегашния ви пазар, или на мястото, където смятате да се преместите. Къщата е скъпа инвестиция. Парите за извършване на покупката са страхотни, но това не отговаря на въпроса дали покупката има смисъл от финансова гледна точка. Един от начините да направите това е да отговорите на въпроса „По-евтино ли е да наемете, отколкото да купувате?“ Ако купуването се окаже по-евтино от наемането, това е силен аргумент в полза на покупката.
По същия начин си струва да помислите за дългосрочните последици от покупката на жилище. От поколения купуването на дом беше почти гарантиран начин за печелене на пари. Вашите баби и дядовци можеха да купят дом преди 50 години за 20 000 долара и да го продадат за пет или 10 пъти повече от 30 години по-късно. Същото не може да се каже за собствениците на жилища от по-скоро реколта. Много от тях загубиха пари, когато пазарът на недвижими имоти се срина през 2006 г., а много други вече притежават жилища, които струват много по-малко от цената, която бяха закупени преди само десетилетие. Ако купувате имота с убеждението, че той ще нарасне във времето, не забравяйте да вземете предвид разходите за лихвени плащания по ипотеката, надстройките на имота и текущата рутинна поддръжка във вашите изчисления.
(Погледнете "Да наемете или купите? Финансовите проблеми" за повече информация.)
Икономическите перспективи
По същия начин има години, когато цените на недвижимите имоти са понижени и години, когато те са необичайно високи. Ако цените са толкова ниски, че е очевидно, че получавате добра сделка, можете да приемете това като знак, че може да е подходящ момент да направите покупката си. На пазара на купувача, потиснатите цени увеличават шансовете, че времето ще работи в ваша полза и ще накара къщата ви да оцени по-надолу.
Лихвените проценти, които играят голяма роля при определяне размера на месечното ипотечно плащане, също имат години, когато са високи и години, когато са ниски. Очевидно е, че по-ниско е по-добре. Например, месечният ни калкулатор за ипотечни плащания показва, че 30-годишна ипотека (360 месеца) при заем от 100 000 долара при 3% лихва ще ви струва 421, 60 долара на месец. При 5% лихва, това ще ви струва 536, 82 долара на месец. При 7% той скача до $ 665.30. Така че, ако лихвите падат, може би е разумно да изчакате, преди да купите. Ако те се покачват, има смисъл да направите покупката си по-рано, отколкото по-късно.
Сезоните на годината също могат да се отразят на процеса на вземане на решения. Ако искате най-голямото разнообразие от домове да избирате, пролетта е може би най-доброто време за пазаруване. Табелите „За продажба“ са склонни да изникват като цветя, когато времето се затопля и тревните площи стават зелени. Причините са очевидни, особено когато имате предвид семействата, които чакат да се преместят, докато децата им завършат текущата учебна година, но искат да се установят, преди новата година да започне през есента.
Ако искате продавачи, които може да виждат по-малко трафик - което би могло да ги направи по-гъвкави по отношение на цената - зимата може да е по-добра за домашен лов (особено в студен климат) или височината на лятото за тропическите държави (извън сезона за вашите област, с други думи). Вероятно запасите са по-малки, така че изборът може да бъде ограничен, но също така е малко вероятно продавачите да виждат множество оферти през това време на годината. Някои хитри купувачи също обичат да правят оферти около празници, като Коледа или Великден, надявайки се, че необичайният график, липсата на конкуренция и цялостното празнично развеселение ще постигнат бързо сделка на добра цена.
(За да научите повече, вижте как работят лихвените проценти върху ипотечните и ипотечните калкулатори: как работят .)
Обмислете вашите нужди от начина на живот
Макар че парите очевидно са важни съображения, има множество други фактори, които биха могли да играят роля във времето ви. Има ли нужда от допълнително пространство (ново бебе по пътя, възрастен роднина, който не може да живее сам)? Преместването включва ли децата ви да променят училищата? (Пригответе се да се присъедините към пролетните къщи за лов на къщи.) Ако ще продавате къща, в която живеете по-малко от две години, бихте ли облагали данък върху печалбата върху капитала - и ако е така, струва ли си да изчакате да избягвате ухапването?
Може да обичате да готвите с гурме съставки, да правите бягство през уикенда всеки месец, да покровителствате изпълнителските изкуства или да тренирате с личен треньор. Нито едно от тези сравнително екстравагантни хобита не е бюджетни убийци, но те са причини, поради които ще трябва да пропуснете плащанията на сметката за ток, ако сте закупили жилище само въз основа на 43% съотношение дълг към доход. Преди да практикувате да правите ипотечни плащания, дайте си малко финансов лакът, като извадите сумата на най-скъпото си хоби от изчисленото от вас плащане. Ако тази сума не е достатъчна, за да купите дома на мечтите си, може да се наложи да се забавите от забавленията и игрите си - или да започнете да мислите за по-малко скъпа къща като свой дом на мечтите.
(За подробности вижте "Избягвайте данъка върху капиталовите печалби от продажбата на вашия дом.")
Продажба на един дом за друг
Запишете постъпленията от сегашния си дом в спестовна сметка и определете дали, след като фактурирате такива разходи като плащания с автомобил, ще можете да си позволите ипотеката. Важно е също така да се помни, че ще трябва да бъдат отделени допълнителни средства за поддръжка и комунални услуги. Тези разходи несъмнено ще са по-високи за по-големите домове.
Когато изчислявате, използвайте текущия си доход. Не предполагайте, че ще печелите повече пари по пътя. Повишенията не се случват винаги и кариерата се променя. Ако основата на дома, който купувате, се основава на бъдещия доход, организирайте романтична вечеря с вашите кредитни карти. Ще свършите дълготрайни отношения с тях.
Ако обаче можете да се справите с тези допълнителни разходи за къща, без да изпотявате допълнителен дълг по кредитна карта, можете да си позволите да си купите дом - стига да сте спестили достатъчно пари за авансовото си плащане.
Можете ли да си позволите авансовото плащане?
Най-добре е да намалите 20% от цената на жилището си, за да избегнете плащането на частна ипотечна застраховка (PMI). Обикновено се добавя към вашите ипотечни плащания, PMI може да струва допълнителни $ 50 до $ 100 на месец. Но по-малко авансово плащане няма да ви струва да закупите дом. Можете да си купите жилище с едва 3, 5% с FHA заем.
Бонуси за по-голямо авансово плащане:
- По-малки ипотечни плащания. За ипотека от 200 000 долара с 5% лихва за 30-годишен срок бихте платили 1 074 долара. Ако ипотеката ви е била 180 000 долара с 5% лихва за 30-годишен срок, ще платите 966, 28 долара.
- Повече избор на кредитор. Някои кредитори няма да ви финансират, ако не сложите поне 5% -10%.
Въпреки че има много предимства за по-голямо първоначално плащане, не жертвайте напълно спешната си спестовна сметка, за да поставите повече на вашия дом. Бихте могли да приключите на щипка, когато възникне неочакван ремонт.
Планирате ли да останете пут?
Достъпността трябва да бъде номер едно нещо, което търсите в един дом, но също така трябва да сте достатъчно стабилни, за да знаете, че ще искате да живеете в дома, който изберете поне 10 години. Ако не, може да се забиете в дом, който не можете да си позволите в град, който сте готови да напуснете. Ако не можете да прецените в кой град ще живеете и какъв е вашият 10-годишен план, не е подходящият момент да си купите дом. Ако искате да купите дом без 10-годишен план, купете дом, който е на цена много по-ниска от максималната, която можете да си позволите. Ще трябва да можете да си позволите да вземете хит, ако трябва да го продадете бързо.
Долния ред
Готови ли сте да си купите къща? Отговорът на флип (не е предназначен за каламбур) е „да, ако можете да си позволите да го направите.“ Но „позволете“ не е толкова просто, колкото това, което е в банковата ви сметка в момента; множество други финансови и житейски съображения трябва да се впишат във вашите изчисления. Когато разчитате на всички тези елементи, „ако можете да си позволите да го направите“ започва да изглежда по-сложно, отколкото изглежда първо. Но разглеждането им сега може да предотврати скъпи грешки и финансови проблеми по-късно. Разбира се, има един най-подходящ момент за изхвърляне: Когато намерите идеалната къща на идеалното място за продажба - на перфектна цена.
Вижте също "6 финансови предпоставки за закупуване на къща" и ако купувате първото си жилище, "Най-добри съвети за купувачите на дома за първи път".