5 вида АДСИЦ и как да инвестираме в тях

Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (REITs) са ключово значение при изграждането на портфейл от собствен капитал или фиксиран доход. Те осигуряват по-голяма диверсификация, потенциално по-висока обща възвръщаемост и / или по-нисък общ риск. Накратко, способността им да генерират доход от дивиденти, заедно с увеличаването на капитала, ги прави отличен противовес на акции, облигации и парични средства.

REITs като цяло притежават и / или управляват търговски недвижими имоти, генериращи доход, независимо дали са самите имоти или ипотеките върху тези имоти. Можете да инвестирате във фирмите поотделно, чрез борсово търгуван фонд или с взаимен фонд. Налични са много видове REITs.

Тук разглеждаме някои от основните категории на REITS и техните исторически доходи. До края на тази статия трябва да имате по-добра представа кога и какво да купувате.

Ключови заведения

• Използването на REITs за инвестиране в недвижими имоти може да разнообрази портфейла ви, но не всички REITs са създадени равни.
• Някои АДСИЦ инвестират директно в имоти, печелят доходи от наем и такси за управление. Други инвестират в дълг за недвижими имоти, т.е. ипотеки и обезпечени с ипотека ценни книжа.
• Освен това REITs са насочени към специфичен сектор от имоти, например търговски или търговски центрове, хотели и курорти или здравни и болнични заведения.

Исторически възвръщаемости на АДСИЦ

Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти в исторически план са един от най-добрите налични класове активи. Индексът FITE NAREIT Equity REIT е това, което повечето инвеститори използват, за да оценят ефективността на американския пазар на недвижими имоти. Между 1990 и 2010 г. средната годишна възвращаемост на индекса е 9, 9%, на второ място след запасите със среден капацитет, които са средно 10, 3% годишно за същия период.

За сравнение активите с постоянен доход управляват 7% годишна възвръщаемост и стоки само 4, 5% годишно. Недвижимите имоти бяха най-лошият представител на осем класа активи само за две години от 20. Фиксираният доход, от друга страна, беше най-лошият показател шест пъти през същия 20-годишен период.

Съвсем наскоро тригодишната средна стойност за REITs между март 2013 г. и март 2016 г. беше в съответствие със средните стойности за периода от 20 години, достигайки 10, 76% за това време. В исторически план инвеститорите, търсещи доходност, са направили по-добри инвестиции в недвижими имоти от фиксирания доход, традиционния клас за тази цел. Внимателно изграденото портфолио трябва да отчита и двете.

5 вида АДСИЦ и как да инвестираме в тях

АДСИЦ на дребно

Приблизително 24% от инвестициите на АДСИЦ са в търговски центрове и самостоятелна търговия на дребно. Това представлява най-голямата инвестиция по вид в Америка. Какъвто и търговски център да посещавате, той вероятно е собственост на REIT. Когато обмисляте инвестиция в недвижими имоти, първо трябва да разгледате самата индустрия. Финансово здравословен ли е в момента и каква е перспективата за бъдещето?

Важно е да запомните, че REITs на дребно печелят пари от наема, който таксуват наемателите. Ако търговците на дребно изпитват проблеми с паричния поток поради лоши продажби, възможно е те да забавят или дори да изпуснат тези месечни плащания, в крайна сметка да бъдат принудени да фалират. В този момент трябва да се намери нов наемател, което никога не е лесно. Ето защо е изключително важно да инвестирате в АДСИЦ с възможно най-силните наематели на котва. Те включват магазини за хранителни стоки и подобряване на дома.

След като направите своята оценка за отрасъла, фокусът ви трябва да се насочи към самите АДСИЦ. Като всяка инвестиция е важно те да имат добри печалби, силни баланси и възможно най-малко дълг, особено краткосрочния вид. В лоша икономика, REITs на дребно със значителни парични позиции ще бъдат представени с възможности за закупуване на добри недвижими имоти на затруднени цени. Най-добре управляваните компании ще се възползват от това.

Имайки предвид това, съществуват дългосрочни притеснения за търговското пространство на REIT, тъй като пазаруването все повече се измества онлайн, за разлика от модела на мола. Собствениците на пространство продължават да правят иновации, за да запълнят пространството си с офиси и други наематели, не ориентирани към търговията на дребно, но подсекторът е под натиск.

Жилищни АДСИЦ

Това са АДСИЦ, които притежават и управляват многофамилни жилищни сгради под наем, както и произведени жилища. Когато търсите да инвестирате в този тип АДСИЦ, трябва да вземете предвид няколко фактора, преди да скочите. Например, най-добрите пазари на апартаменти са склонни да бъдат там, където достъпността на жилищата е ниска спрямо останалата част от страната. На места като Ню Йорк и Лос Анджелис, високата цена на единичните домове принуждава повече хора да наемат, което увеличава цените, които хазяите могат да таксуват всеки месец. В резултат на това най-големите жилищни АДСИЦ са насочени към големи градски центрове.

Във всеки конкретен пазар инвеститорите трябва да търсят нарастване на населението и работните места. Като цяло, когато има нетен приток на хора в един град, това е защото работните места са лесно достъпни и икономиката расте. Падащият процент на свободни работни места в съчетание с нарастващите наеми е знак, че търсенето се подобрява. Докато предлагането на апартаменти на определен пазар остава ниско и търсенето продължава да нараства, жилищните АДСИЦ трябва да се справят добре. Както при всички компании, тези с най-силен баланс и най-наличен капитал обикновено се справят най-добре.

Здравеопазване АДСИЦ

HealthIT REITs ще бъде интересен подсектор за наблюдение на възрастта на американците и разходите за здравеопазване продължават да се покачват. HealthIT REITs инвестира в недвижими имоти на болници, медицински центрове, медицински заведения и домове за пенсиониране. Успехът на този недвижим имот е пряко обвързан със системата на здравеопазването. Повечето от операторите на тези съоръжения разчитат на такси за обитаване, възстановяване на Medicare и Medicaid, както и на частно заплащане. Докато финансирането на здравеопазването е въпрос, толкова са и здравните REITs.

Нещата, които трябва да търсите в здравеопазването REIT включват разнообразна група клиенти, както и инвестиции в редица различни видове имоти. Фокусът е добър до известна степен, но така разширява риска. По принцип увеличаването на търсенето на здравни услуги (което трябва да се случи със застаряващо население) е добро за недвижимите имоти в здравеопазването. Ето защо, в допълнение към диверсификацията на типа на клиентите и имотите, потърсете компании, чийто опит в здравеопазването е значителен, чиито баланси са силни и чийто достъп до нискотарифни капитали е висок.

Office REITs

Офисните АДСИЦ инвестират в офис сгради. Те получават доходи от наем от наематели, които обикновено са подписвали дългосрочни наеми. Четири въпроса идват на ум за всеки, който се интересува от инвестиция в офис REIT

1. Какво е състоянието на икономиката и колко висок е нивото на безработица?
2. Какви са нивата на свободни работни места?
3. Как се развива икономически зоната, в която инвестира REIT?
4. Колко капитала има за придобивания?

Опитайте се да намерите АДСИЦ, които инвестират в икономически крепости. По-добре е да притежавате куп средни сгради във Вашингтон, окръг Колумбия, отколкото да притежавате първо офис пространство в Детройт, например.

Ипотечен АДСИЦ

Приблизително 10% от инвестициите на АДСИЦ са в ипотека, за разлика от самия недвижим имот. Най-известните, но не непременно най-големите инвестиции са Fannie Mae и Freddie Mac, държавно спонсорирани предприятия, които купуват ипотеки на вторичния пазар.

Но това, че този тип АДСИЦ инвестира в ипотеки, вместо в собствен капитал, не означава, че той идва без рискове. Увеличаването на лихвите би довело до намаляване на балансовите стойности на ипотечния REIT, като цените на акциите ще бъдат по-ниски. Освен това ипотечните АДСИЦ получават значителна част от капитала си чрез обезпечени и необезпечени дългови предложения. Ако лихвите се повишат, бъдещото финансиране ще бъде по-скъпо, намалявайки стойността на портфейла от заеми. В среда с ниски лихви с перспектива за повишаване на лихвите повечето ипотечни АДСИЦ търгуват с отстъпка до нетната стойност на активите на акция. Номерът е да намерите правилния.

Ключовете за оценка на всеки АДСИЦ

Има няколко неща, които трябва да имате предвид, когато оценявате всеки REIT. Те включват следното:

1. АДСИЦ са истински инвестиции с обща възвръщаемост. Те осигуряват висока доходност от дивидент заедно с умерено дългосрочно увеличаване на капитала. Потърсете компании, които са свършили добра работа в исторически план, като предоставят и двете.
2. За разлика от традиционните недвижими имоти, много АДСИЦ се търгуват на фондовите борси. Вие получавате диверсификацията, която недвижимите имоти предлага, без да бъдат заключени в дългосрочен план. Ликвидността има значение.
3. Амортизацията има тенденция да надценява спада на стойността на инвестициите. По този начин, вместо да използвате коефициента на изплащане (какво използват инвеститорите за дивиденти) за оценка на REIT, вместо това погледнете неговите средства от операции (FFO). Това се дефинира като нетен доход, намален с продажбата на всяко имущество през дадена година и амортизация. Просто вземете дивидента на акция и разделете от FFO на акция. Колкото по-голям е добивът, толкова по-добре.
4. Силното управление има значение. Потърсете компании, които съществуват известно време или поне притежават мениджърски екип с много опит.
5. Качеството е важно. Инвестирайте само в АДСИЦ с страхотни имоти и наематели.
6. Помислете за закупуване на взаимен фонд или ETF, който инвестира в АДСИЦ, и оставете проучването и закупуването на професионалистите.

Долната линия

Федералното правителство даде възможност на инвеститорите да купуват мащабни проекти за търговски недвижими имоти още през 1960 г. Въпреки това, само през последното десетилетие отделните инвеститори приеха АДСИЦ. Причините за това са ниските лихвени проценти, които принудиха инвеститорите да надхвърлят облигациите за инвестиции за доход, появата на борсово търгувани и взаимни фондове, съсредоточени върху недвижимите имоти и до разпадането на недвижимите имоти през 2007-08 г. неутолимия апетит към частта на американците да притежават недвижими имоти и други материални активи. REITs, както всяка друга инвестиция през 2008 г., страда много. Но въпреки това те продължават да са отлично допълнение към всяко разнообразно портфолио.