5 вида частна ипотечна застраховка - PMI

Ако извършвате авансово плащане под 20% за жилище, важно е да разберете какво е ипотечната застраховка и как тя работи. Частната ипотечна застраховка (PMI) не е само за хора, които не могат да си позволят 20% авансово плащане. Освен това е за хора, които не искат да намалят 20%, така че имат повече пари на ръка за ремонт, реконструкция, обзавеждане и спешни случаи.

Частна ипотечна застраховка (PMI)

Какво е частна ипотечна застраховка - PMI?

Ако концепцията за закупуване на застраховка на вашата ипотека ви звучи малко странно, вероятно сте новодошъл в закупуването на имот или никога не отлагате малко авансово плащане. Повечето кредитори изискват PMI, когато купувачът на жилище извърши авансово плащане под 20% от покупната цена на жилището - или, ако говорим за ипотека, съотношението между кредита и стойността на ипотеката (LTV) е над 80% (по-високото съотношението LTV, толкова по-висок е рисковият профил на ипотеката). И за разлика от повечето видове застраховки, полицата защитава инвестицията на кредитора в дома, а не вашето. От друга страна, PMI дава възможност на хората да станат собственици на жилища по-скоро.

PMI позволява на кредитополучателите да получат финансиране, само ако могат да си позволят (или предпочитат) да намалят само 5% до 19, 99% от разходите за пребиваване, но това идва с допълнителни месечни разходи. Кредитополучателите плащат PMI, докато не натрупат достатъчно собствен капитал в дома, че заемодателят вече не ги счита за високорискови.

Разходите на PMI могат да варират от 0, 25% до 2% (но обикновено работят около 0, 5 до 1%) от баланса на вашия заем годишно, в зависимост от размера на авансовото плащане и ипотеката, срока на кредита и вашия кредитен рейтинг. Колкото по-големи са рисковите ви фактори, толкова по-висока е вашата ставка. Също така, тъй като PMI е процент от сумата на заема, колкото повече заемате, толкова повече PMI ще платите. В САЩ има шест големи PMI компании. Те таксуват подобни тарифи, които се коригират ежегодно.

Това е допълнителен разход, но така продължава да харчите пари за наем и евентуално да пропуснете поскъпването на пазара, докато чакате да спестите по-голямо първоначално плащане. Няма гаранция, че ще излезете напред, купувайки жилище по-късно, а не по-рано, само за да го избегнете, така че стойността на плащането на PMI си струва да се вземе предвид. Стойността на плащането на ипотечна застраховка на Федералната жилищна администрация - това, което може да се наложи, ако получите заем от FHA - е друга история. Ще обясним това по-късно.

Ключови заведения

• Ще ви трябва частна ипотечна застраховка (PMI), ако купувате жилище с авансово плащане под 20% от цената на жилището.
• Имайте предвид, че PMI има за цел да защити кредитора, а не кредитополучателя от потенциални загуби.
• Има четири основни вида ипотечна застраховка, които можете да закупите: Застраховка с плащане на ипотека, кредитополучател, Застраховка с еднократна премия за ипотека, Ипотечна застраховка с плащане на заеми и Ипотечна застраховка Сплит-Премиум.
• Ако получите заем от Федерална агенция за жилищно настаняване за покупката на дома си, ще ви е необходим допълнителен вид застраховка.
  

Ипотечно застрахователно покритие

Първо, трябва да разберете как работи PMI. Да предположим например, че сте отпуснали 10% и получавате заем за останалите 90% от стойността на имота - 20 000 долара надолу и 180 000 долара заем. При ипотечна застраховка, ако кредиторът трябва да възпрепятства ипотеката ви, защото губите работата си и не можете да плащате в продължение на няколко месеца, загубите на кредитора ще бъдат ограничени.

Ипотечното застрахователно дружество покрива определен процент от загубата на кредитора. За нашия пример, да кажем, че процентът е 25%. Така че, ако все още дължите 85% (170 000 долара) от покупната цена на вашия дом за 200 000 долара към момента, в който сте били възбрани, вместо да загубите пълните 170 000 долара, заемодателят ще загуби само 75% от 170 000 долара или 127 500 долара на главницата на дома. PMI ще покрие останалите 25%, или $ 42 500. Той също би покрил 25% от просрочията лихва, която сте натрупали, и 25% от разходите за възбрана на кредитора.

Ако PMI защитава кредитора, защо вие, кредитополучателят, трябва да плащате за това? Вие компенсирате заемодателя за поемането на по-високия риск от заема срещу вас срещу заем на някой с по-голям авансово плащане, някой, който има какво да губи, ако домът му бъде изключен.

Колко дълго носите PMI?

Кредитополучателите могат да поискат месечните плащания по ипотечна застраховка да бъдат премахнати, след като съотношението заем / стойност падне под 80%. След като съотношението LTV на ипотеката спадне до 78% - което означава, че авансовото ви плащане плюс основната сума на кредита, която сте изплатили, се равнява на 22% от покупната цена на жилището - кредиторът трябва автоматично да анулира PMI, както се изисква от федералния Закон за защита на собствениците на жилища, дори ако пазарната стойност на вашия дом е спаднала (стига да сте актуални по ипотеката си).

В противен случай продължителността на времето, през което трябва да носите PMI, зависи от типа на PMI, който сте избрали.

1. Застрахована кредитополучател ипотека

Най-често срещаният тип ПМИ е ипотечна застраховка, платена от кредитополучателя (BPMI). Когато четете за PMI и типът не е посочен, обикновено това се обсъжда.

BPMI се предлага под формата на допълнителна месечна такса, която плащате с ипотечното си плащане. След като заемът ви се затвори, плащате BPMI всеки месец, докато нямате 22% собствен капитал в дома си въз основа на първоначалната покупна цена. В този момент заемодателят трябва автоматично да анулира BPMI, стига да сте в течение на ипотечните си плащания. Натрупването на достатъчно собствен капитал чрез редовни месечни ипотечни плащания за отмяна на BPMI обикновено отнема около 11 години.

Можете също така да бъдете активни и да поискате от кредитора да анулира BPMI, когато имате 20% собствен капитал в дома си. Вашите ипотечни плащания трябва да са текущи, трябва да имате задоволителна история на плащанията, не трябва да има допълнителни права на собственост върху вашия имот и в някои случаи може да ви е необходима текуща оценка, за да потвърдите стойността на вашия дом и да докажете, че той не е отказал под стойността, когато сте го закупили.

Някои обслужващи заеми ще позволят (но не се изисква да разрешават) кредитополучателите да отменят PMI по-рано въз основа на поскъпването на домашната стойност. Ако кредитополучателят натрупа 25% собствен капитал поради поскъпване през години две до пет или 20% собствен капитал след пет години, инвеститорът, закупил заема (повечето ипотеки се продават на инвеститори), може да позволи отмяна на PMI, след като повишената стойност на жилището се докаже с оценка, мнение на цените на брокера (BPO) или автоматизиран модел за оценка (AVM, който отчита стойността на наскоро продадени подобни имоти).

Също така може да успеете да се отървете от PMI рано чрез рефинансиране, въпреки че ще трябва да претегляте разходите за рефинансиране спрямо разходите за продължаване на плащането на ипотечни премии. Можете също така да бъдете в състояние да го изхвърлите по-рано, като предплатите главницата си по ипотеката, така че да имате поне 20% собствен капитал.

Трябва да решите дали сте готови да плащате PMI до 11 години, за да купувате сега. Погледнете извън месечното плащане. Какво ще ви струва PMI в дългосрочен план? Какво ще ви струва чакането за закупуване? Да, пропускате да натрупате собствен капитал, докато наемате, но също така избягвате всички разходи за изхвърляне на собствеността, като застраховка на собственика, данъци върху имотите, поддръжка и ремонт. А Законът за данъчни облекчения и работни места от 2017 г., който удвои стандартното приспадане, прави приспадането на данъка върху ипотечните лихви вече не толкова ценно, колкото преди.

Останалите три типа ПМИ не са толкова често срещани. Все пак може да искате да знаете как работят, но в случай, че някой от тях звучи по-привлекателно или кредиторът ви ви предлага повече от една опция за ипотечна застраховка.

2. Ипотечна застраховка с единична премия

С ипотечна застраховка с единична премия (SPMI), наричана още ипотечна застраховка с еднократно плащане, плащате ипотечна застраховка предварително в еднократна сума, изцяло или при закриване, или финансирана в ипотеката (в последния случай може да се нарече единична -финансиране ипотечна застраховка).

Предимството на SPMI е, че месечното Ви плащане ще бъде по-ниско в сравнение с BPMI. Това може да ви помогне да се квалифицирате да заемате повече за закупуване на вашия дом. Друго предимство е, че не е нужно да се притеснявате за рефинансиране, за да излезете от PMI - или да гледате съотношението заем / стойност, за да видите кога можете да отмените PMI.

Рискът е, че ако рефинансирате или продадете в рамките на няколко години, нито една част от единната премия не подлежи на възстановяване. Освен това, ако финансирате единичната премия, ще плащате лихва върху нея, докато носите ипотеката. Освен това, ако нямате достатъчно пари за 20% авансово плащане, може да не разполагате с парите, за да платите една премия предварително. Въпреки това, продавачът или, в случай на ново жилище, строителят може да плати еднопосочна застраховка на ипотека на кредитополучателя. Винаги можете да опитате да договорите това като част от вашата оферта за покупка.

Ако планирате да останете в дома за три или повече години, застраховката с еднократна ипотека може да ви спести пари. Попитайте вашия кредитен служител да провери дали това наистина е така. И имайте предвид, че не всички кредитори предлагат еднократна ипотечна застраховка.

3. Застраховка за изплащане на ипотечни кредити

С ипотечна застраховка, платена от заемодателя (LPMI), вашият кредитор технически ще плати премията за ипотечна застраховка. Всъщност вие действително ще го платите през целия срок на заема под формата на малко по-висока лихва. За разлика от BPMI, не можете да отмените LPMI, когато вашият капитал достигне 78%, защото е вграден в заема. Рефинансирането ще бъде единственият начин да намалите месечното си плащане. Вашата лихва няма да намалее, след като имате 20% или 22% собствен капитал. PMI, платен от кредитора, не се възстановява.

Предимството на платените от PMI заемодатели, въпреки по-високия лихвен процент, е, че месечното ви плащане все още би могло да бъде по-ниско в сравнение с извършването на месечни плащания на PMI и бихте могли да отговаряте на условията да заемате повече.

4. Ипотечна застраховка Split-Premium

Ипотечната застраховка за разделяне на премии е най-рядко срещаният вид. Това е хибрид от първите два типа, които обсъдихме: BPMI и SPMI.

Ето как работи: Плащате част от ипотечната застраховка като еднократна сума при закриване и част месечно. Не е нужно да изплащате толкова допълнителни пари предно, колкото при SPMI, нито да увеличавате месечното си плащане с толкова, колкото бихте направили с BPMI. Една от причините да изберете ипотечна застраховка с разделена премия е, ако имате високо съотношение дълг / доход. Когато това е така, увеличаването на месечното ви плащане твърде много с BPMI би означавало да не отговаряте на условията да заемате достатъчно за закупуване на жилището, което искате.

Предходната премия може да варира от 0, 50% до 1, 25% от размера на кредита. Месечната премия ще се основава на коефициента на нетната заемна стойност към стойността, преди всяка финансова премия да бъде включена.

Както при SPMI, можете да помолите строителя или продавача - или дори заемодателя - да плати първоначалната премия, или можете да я превърнете в ипотеката си. Разделените премии могат да бъдат частично възстановени, след като ипотечната застраховка бъде анулирана или прекратена.

5. Федерална защита срещу ипотечни кредити за дома - MIP

Съществува и пети вид ипотечна застраховка, използвана при заеми, сключени от Федералната администрация за жилищно настаняване, по-известни като заем от FHA или ипотека на FHA. Застраховката на FHA е известна като MIP и е изискване за заеми от FHA и с първоначални плащания от 10% или по-малко не може да бъде премахната без рефинансиране на жилището. MIP изисква авансово плащане и месечни премии, които обикновено се добавят към месечната ипотека. Купувачът все още трябва да изчака 11 години, преди да може да премахне MIP от заема, ако е имал авансово плащане над 10%.

Разходи за PMI

Разходите ви за застраховане на ипотека или премии ще зависят от няколко фактора.

• кой премиум план изберете
• дали вашият лихвен процент е фиксиран или регулируем
• вашият срок на заема (обикновено 15 или 30 години)
• коефициентът ви за авансово плащане или заем (LTV) (5% авансово плащане ви дава 95% LTV; 10% намаление прави LTV 90%)
• размера на ипотечното покритие, изисквано от кредитора или инвеститора (може да варира от 6% до 35%)
• дали премията подлежи на възстановяване или не
• вашият кредитен рейтинг
• всички допълнителни рискови фактори, като например заемът за джъмбо ипотека, инвестиционен имот, рефинансиране на парични средства или втори дом

Като цяло, колкото по-рисково гледате на всеки фактор, толкова по-високи ще са вашите премии. Например, колкото по-нисък е вашият кредитен рейтинг и колкото по-нисък е вашият авансово плащане, толкова по-високи ще бъдат вашите премии.

От началото на април 2018 г. премиите могат да варират от 0, 17% до 2, 81% или повече годишно. Ако заложите 15% на 15-годишна ипотека с фиксирана лихва и имате кредитна оценка 760 или по-висока, например, ще плащате 0, 17%, защото сте нискорисков кредитополучател. Ако заложите 3% на 30-годишна ипотека с регулируема ставка, за която въвеждащата ставка е фиксирана само за три години и имате кредитен рейтинг от 630, вашият процент ще бъде 2, 81%, защото сте с висок риск кредитополучател.

След като разберете кой процент се отнася за вашата ситуация, умножете го по сумата, която заемате. След това разделете тази сума на 12, за да видите какво ще плащате всеки месец. Например, заем от 200 000 долара с годишна премия от 0, 65% ще струва 1300 долара годишно (200 000 долара х. 0065), или 108 долара на месец (1300 долара / 12).

Оценка на цените

Много компании предлагат ипотечна застраховка. Цените им могат да се различават леко и кредиторът ви, а не вие, ще изберете застрахователя. Независимо от това, можете да получите представа каква ставка ще платите, като изучите картата за тарифна застраховка. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty и Genworth са някои основни доставчици на частна ипотечна застраховка.

Картите за ипотечни застраховки могат да бъдат объркващи на пръв поглед. Ето как да ги използвате.

1. Намерете колоната, която отговаря на кредитния ви рейтинг.
2. Намерете реда, който съответства на вашето LTV съотношение.
3. Определете приложимата линия на покритие. Потърсете в мрежата изискванията за покритие на ипотечното застраховане на Fannie Mae, за да определите колко покритие е необходимо за вашия заем, или попитайте кредитора си (и впечатлете гащите от тях със знанията си за това как работи PMI).
4. Определете процента на PMI, който съответства на пресечната точка на вашия кредитен рейтинг, авансово плащане и покритие.
5. Ако е приложимо, добавете или извадете към тази ставка сумата от диаграмата за корекция (под основната таблица на тарифите), която съответства на вашия кредитен рейтинг. Например, ако правите рефинансиране на парични средства и вашият кредитен рейтинг е 720, можете да добавите 0, 20 към вашия курс.
6. Както показахме в предишния раздел, умножете общата ставка по сумата, която заемате; това е вашата годишна премия за ипотечна застраховка. Разделете го на 12, за да получите месечната си премия за ипотечна застраховка.

Вашата ставка ще бъде една и съща всеки месец, въпреки че някои застрахователи ще я намалят след 10 години. Това обаче е точно преди момента, в който трябва да можете да откажете покритието така или иначе, така че спестяванията да не са толкова значителни.

1, 75%

Размерът на предходната застрахователна премия за ипотека (UFMIP) към април 2018 г.

Ипотечна застраховка на FHA

Ипотечната застраховка работи по различен начин със заемите на Федералната жилищна администрация. За много - ако не и повечето - кредитополучатели, това ще бъде по-скъпо от PMI.

PMI не изисква да плащате авансова премия, освен ако не изберете ипотечна застраховка с единична премия или с делителна премия. (В случай на еднопосочна ипотечна застраховка, не забравяйте, че не плащате месечни премии за ипотечно застраховане. В случай на ипотечна застраховка с разделена премия плащате по-ниски месечни премии за ипотечно застраховане.) Въпреки това при ипотечната застраховка на FHA всеки трябва да плаща авансова премия и това плащане не води до намаляване на месечните Ви премии.

Към април 2018 г. авансовата застрахователна премия за ипотека (UFMIP) е 1, 75% от сумата на кредита. Можете да платите тази сума при закриване или да я финансирате като част от ипотеката си. UFMIP ще ви струва 1, 750 долара за всеки 100 000 долара, които заемате. Ако го финансирате, ще плащате и лихва върху него, което ще го оскъпява във времето. Продавачът има право да плаща вашия UFMIP, стига общата вноска на продавача за разходите ви за затваряне да не надвишава 6% от покупната цена.

С FHA ипотека ще плащате и месечна застрахователна премия за ипотека (MIP) от 0, 45% до 1, 05% от сумата на заема въз основа на авансовото плащане и срока на заема. Например, както показва таблицата по-долу от FHA, ако имате 30-годишен заем (срок на ипотека над 15 години) за 200 000 долара (размер на основния заем по-малък или равен на 625 500 долара) и плащате минимума на FHA авансово плащане от 3, 5% (LTV по-голямо от 95%), вашият MIP ще бъде 0, 85% (85 bps или базисни точки) за целия срок на кредита (срок на ипотека). Това, че не можете да отмените своите MIP, може да бъде скъпо.

Източник: Министерство на жилищното строителство и градското развитие на САЩ.

За заеми от FHA с авансово плащане от 10% или повече можете да анулирате месечните си MIP-та след 11 години. Но ако имате 10% за отлагане, защо въобще да вземете заем от FHA ">

Можете да получите заем от FHA с кредитен рейтинг от едва 580 и евентуално дори по-нисък (въпреки че кредиторите може да изискват вашият резултат да бъде 620 или по-висок). И може да отговаряте на същия процент, който бихте получили при конвенционален заем, въпреки че имате по-нисък кредитен рейтинг: 660 срещу 740, например.

Без да отлагате 10% или повече върху ипотека на FHA, единственият начин да спрете плащането на MHA на FHA е да рефинансирате в конвенционален заем. Тази стъпка ще има най-голям смисъл, след като кредитният ви рейтинг и / или LTV значително се увеличат. Рефинансирането обаче означава заплащането на разходи за затваряне и лихвените проценти може да са по-високи, когато сте готови да рефинансирате. По-високите лихви плюс разходите за затваряне биха могли да отменят всякакви спестявания от анулиране на FHA ипотечна застраховка. И не можете да рефинансирате, ако сте безработни или имате твърде голям дълг спрямо доходите си.

В допълнение заемите от FHA са по-щедри, като позволяват на продавачите да допринесат за затварянето на купувача: до 6% от сумата на заема срещу 3% за конвенционалните заеми. Така че, ако не можете да си позволите да закупите жилище без значителна помощ при затваряне, заемът от FHA може да бъде единствената ви възможност.

Долния ред

Ипотечната застраховка струва пари на кредитополучателите, но тя им позволява да станат собственици на жилища по-бързо, като намалява риска за финансовите институции да издават ипотеки на хора с малки авансови плащания. Може да ви се струва да плащате премии за ипотечни застраховки, ако искате да притежавате жилище по-рано, отколкото по-късно, поради причини на живот или достъпна цена. Като добавим причините за това: Премиите могат да бъдат анулирани, след като собственият ви капитал достигне 80%, ако плащате месечно PMI или ипотечна застраховка с разделна премия.

Въпреки това може да се замислите два пъти, ако сте в категорията на кредитополучателите, които ще трябва да плащат застрахователни премии на FHA за живота на заема. Въпреки че може да успеете да рефинансирате от заем от FHA по-късно, за да се отървете от PMI, няма гаранция, че ситуацията ви със заетостта или пазарните лихвени проценти ще направят рефинансирането възможно или изгодно. (За свързаното четене, вижте "Как да избегнем плащането на частна ипотечна застраховка - PMI")