13 стъпки от закриването на недвижими имоти

Сключването на сделка за собственост може да бъде дълго и стресиращо упражнение, което включва много стъпки и процедурни формалности. Затварянето възниква, когато подпишете документите, които правят къщата ваша. Но преди да настъпи този съдбовен ден, трябва да се случи дълъг списък от неща. Тази статия предоставя важни указания за купувача на имот, които трябва да се спазват по време на процеса на затваряне от момента на приемането на офертата ви до момента, в който получите ключовете от новия си дом.

12 стъпки за приключване на сделка за недвижими имоти

1. Отворете Escrow акаунт

Escrow е акаунт, притежаван от трета страна от името на двете основни страни, участващи в транзакцията. Тъй като продажбата на дома включва множество стъпки, които отнемат време, което може да продължи седмици, най-добрият начин за намаляване на риска от продавача или купувача да бъде разкъсан е неутралната трета страна да държи всички пари и документи, свързани с транзакцията, докато всичко е уредено. След като всички процедурни формалности приключат, парите и документите се преместват от попечителството на escrow сметката на продавача и купувача, като по този начин гарантират сигурна транзакция.

2. Търсене и застраховане на дялове

Застраховката за търсене на титла и заглавие осигуряват спокойствие и правна гаранция, така че когато купувате имот, никой друг не може да се опита да го поиска като свой по-късно, независимо дали става дума за откачен роднина, който е останал извън завещание или събиране на данъци агенция, която не е платила своя внос. Търсенето на заглавие е преглед на публичните записи, за да се определи и потвърди законната собственост на даден имот и да се установи какви искове има, ако има такива, върху имота. Ако има някакви претенции, тези може да се наложи да бъдат решени преди купувачът да получи имота. Застраховката за собственост е застраховка за обезщетение, която защитава притежателя от финансови загуби, претърпени от дефекти в правото на собственост върху имот и защитава както собствениците на недвижими имоти, така и кредиторите от загуби или щети, възникнали от залог, тежести или дефекти в правото на собственост или реалната собственост на имот,

3. Наемете адвокат

Въпреки че получаването на правна помощ не е задължително, винаги е по-добре да получите професионално правно становище относно заключителните си документи. Сложният жаргон, често споменат в документите за собственост, е труден за разбиране дори за добре образованите хора. Срещу подходяща такса мнението на опитен адвокат по недвижими имоти може да предложи множество предимства, включително намеци за евентуални проблеми в документацията. В някои държави в крайна сметка може да се изисква участие на адвокат, за да се справи с приключването.

4. Предварително одобрение на ипотека

Въпреки че получаването на предварително одобрена ипотека не е необходимо да се сключва сделка, това може да ви помогне да сключите по-бързо сделката. От своя страна, предварителното одобрение може да ви даде повече преговорна сила при договаряне, тъй като сигнализира на продавача, че имате силна финансова подкрепа. Предварителното одобрение на ипотека също ви позволява да знаете лимита, до който можете да отидете за закупуване на имот. Той помага да спестите време и усилия, докато търсите имоти, които се вписват във вашия бюджет.

5. Заключете лихвата

Лихвените проценти, включително тези, предлагани върху ипотеката, могат да бъдат променливи и подлежат на промяна. Увеличението на лихвения процент с 0, 25 процента може значително да увеличи сумата на погасяване, срока на погасяване или и двете. Препоръчително е да блокирате предварително лихвения процент по кредита, вместо да бъдете в полза на колебанията на пазара, което може да бъде голям риск, ако лихвите се повишат, преди да финализирате покупката на имот.

Предварително одобрената ипотека предлага улеснението да ви предложи заключване на лихвите, което означава, че можете да осигурите изгоден лихвен процент за заема. Въпреки че изискуемите лихвени проценти са обект на множество фактори, като кредитен рейтинг на кандидата, географски регион, имот и вида на заявения заем, опитите за заключване на изгодни цени могат да бъдат от полза.

6. Договаряйте процедурни разходи

Още от ескроу акаунт до адвокат за недвижими имоти, всички участващи услуги и организации струват пари и могат да влеят в голяма сума. Много такива услуги се възползват от невежеството на потребителите, като събират високи такси. Нежеланите такси, поредица от такси, които кредиторът налага при закриване на ипотека и често са неочаквани от кредитополучателя и не са ясно обяснени от заемодателя, са голям разход.

Нежеланите такси включват елементи като административни такси, такси за преглед на заявления, такси за преглед на оценката, допълнителни такси, такси за обработка и такси за сетълмент. Дори таксите за законни услуги за затваряне могат да бъдат завишени. Ако сте готови да говорите и да издържате, обикновено можете да премахнете или да намалите таксите за боклуци и други такси.

7. Завършете домашната инспекция

Домашната инспекция, физическият преглед на състоянието на имот на недвижими имоти е необходима стъпка, за да не знаете само за някакви проблеми с имота, но и да добиете представа за околността. Ако по време на проверката откриете сериозен проблем с дома, ще имате възможност да се откажете от сделката или да поискате от продавача да го оправи или да платите, за да го оправите (стига офертата ви за покупка да включва дом -инспекционна непредвидимост).

8. Завършете инспекцията на вредители

Инспекцията на вредители е отделна от инспекцията на дома и включва специалист, който се уверява, че в дома ви няма насекоми, унищожаващи дървесина, като термити или дърводелски мравки. Проблемът с вредителите може да бъде пагубен за имоти, направени предимно от дървен материал, и много ипотечни компании изискват дори и дребни проблеми с вредителите да бъдат отстранени, преди да можете да приключите сделката.

Дори малка зараза може да се разпространи и да стане много разрушителна и скъпа за поправяне. Вредителите, унищожаващи дървесината, могат да бъдат елиминирани, но ще искате да сте сигурни, че проблемът може да бъде решен за цена, която смятате за разумна (или за цена, която продавачът е готов и способен да плати), преди да завършите покупката на дома. Инспекциите за вредители са законово необходими в някои щати и незадължителни в други.

9. Преговаряне на офертата

Дори когато вашата оферта за покупка вече е приета, ако проверките разкрият някакви проблеми, може да искате да предоговаряте покупната цена на дома, за да отразява цената на всеки ремонт, който ще трябва да направите. Можете също да запазите изкупната цена същата, но се опитайте да накарате продавача да плати за ремонт. Въпреки че може да нямате много възможности да изисквате ремонти или намаление на цените, в случай че купувате имота „такъв, какъвто е“, няма да има вреда да питате. Можете също така да се откажете назад без наказание, ако бъде установен основен проблем, който продавачът не може или не иска да го поправи.

10. Премахване на непредвидени ситуации

Ако вашият агент по недвижими имоти ви е помогнал да изготвите добра оферта за покупка, той трябва да зависи от няколко неща, които включват:

• Получаване на финансиране с лихва, която не надвишава определен процент, който можете да си позволите
• Домашната инспекция не разкрива никакви големи проблеми с дома
• Продавачът разкрива напълно всички известни проблеми с дома
• Инспекцията на вредители не разкрива големи зарази или щети по дома
• Продавачът завършва всички договорени ремонти

Като част от активното одобрение, такива непредвидени ситуации трябва да бъдат премахнати писмено до определени дати, които също трябва да са посочени в офертата ви за покупка. В някои договори за покупка обаче, непредвидените случаи са пасивно одобрени (известни също като конструктивно одобрение), ако не ги протестирате в техните определени срокове. Поради това става важно за купувачите да разберат процеса на одобрение и да се придържат, като предприемат необходимите действия до посочените дати.

11. Изисквания за срочно финансиране

Най-вероятно сте депозирали сериозни пари, когато сте подписали договора за покупко-продажба, което е депозит, направен на продавача, показващ добросъвестността, сериозността и истинския интерес на купувача към имотната сделка. Ако купувачът отстъпи, спечелените пари отиват на продавача като компенсация. Ако продавачът отстъпи, парите се връщат на купувача.

За да завършите покупката си, ще трябва да депозирате допълнителни средства в дескроу. Тъй като първоначалният депозит за печелене на пари обикновено се прилага към авансовото плащане, е важно да се организира различните плащания, необходими за различно време, преди сключването на сделката. Ако навреме не предложите необходимите пари, това може да доведе до отмяна на сделката, спечелените пари при продавача и все още ще бъдете таксувани за различните услуги, които сте възползвали.

12. Последно ръководство

Една от последните стъпки, преди да подпишете заключителните си документи, трябва да бъде разходката през имота последен път. Искате да се уверите, че не е настъпила повреда след последната ви проверка в дома, необходимите корекции са приложени от продавача, не са открити нови проблеми и не е премахнато нищо, което е включено в покупката.

13. Разберете документите

Документацията представлява най-критичните стъпки за сключване на сделка за собственост. Въпреки че има куп документи, пълни със сложни юридически термини и жаргон, силно се препоръчва да го прочетете сами. В случай, че не разбирате определени условия или части, човек може да ги потърси за обяснение в Интернет или да се консултира с адвокат за недвижими имоти. Вашият агент също ще бъде полезен за осмислянето на този сложен правен език.

Въпреки че може да почувствате натиск от хората, които чакат да подпишете документите си - като нотариуса или ипотечния кредитор - прочетете внимателно всяка страница, тъй като финият отпечатък ще има голямо влияние върху вашите финанси и живота ви с години напред. По-специално, уверете се, че лихвеният процент е правилен и всички други договорени условия, като например неустойка за предварително плащане, са ясно посочени. В по-общ план, сравнете разходите си за затваряне с оценката за добросъвестност, която ви беше дадена в началото на процеса, и хвърлете подходяща информация за всички такси, които може да се покажат.

Долния ред

Поради високите разходи, покупката на имоти често остава еднократна дейност за много хора. Може да изглежда, че процесът на затваряне е много сложна работа, струва си време и усилия да се оправят нещата, вместо да бързате и да подписвате сделка, която не разбирате.

Внимавайте с натиска, създаден за бързо сключване на сделката от участващите агенти и субекти, които са там, за да ви помогнат за тяхното намаляване, но може да не сте наистина отговорни за проблемите, с които може да се сблъскате в дългосрочен план от лоша сделка.