Трябва ли да рефинансирате ипотеката си, когато лихвеният процент се повиши?

Не е лошо да помислите за рефинансиране на вашата ипотека, когато лихвите са ниски. И все още са, исторически погледнато. Въпреки това лихвените проценти започнаха да се повишават и се очаква да продължат да го правят. Как трябва да повлияе на решението ви за рефинансиране?

Това, разбира се, зависи от лихвата, която в момента плащате по ипотеката си. По-старата ипотека все още може да има по-висок лихвен процент от предлаганите в момента. И дори в сравнително слаб климат има плюсове и минуси за рефинансиране на ипотека. Подобреният ви кредитен рейтинг, например - или решение за промяна на продължителността на вашата ипотека - също може да доведе до условия за рефинансиране, които биха могли да ви спестят пари в дългосрочен план. Но може би не планирате да останете в дългосрочен план. Има и някои специални програми за рефинансиране, които могат да бъдат особено полезни за тези, които се класират. Ето как да работите чрез процеса на вземане на решения.

Ключови заведения

• Вашата индивидуална ситуация трябва да определи дали рефинансирате ипотеката си или не, а не просто дали лихвите се увеличават или намаляват.
• Предимствата на рефинансирането включват получаване на по-добра лихва, увеличаване на нетната стойност и увеличаване на краткосрочния паричен поток.
• Недостатъците включват заплащане на твърде много разходи за затваряне, приключване с по-висок лихвен процент, защото не искате да плащате разходи за затваряне, загуба на собствен капитал при рефинансиране на парични средства и намаляване на нетната стойност.
• Специални програми от Fannie Mae, Freddie Mac, FHA и VA могат да помогнат на някои собственици на жилища да си осигурят по-достъпни ипотеки.

Трябва ли да го обмислите?

В миналото ниските лихвени проценти създаваха рефинансираща ярост на пазара. Но във всяка икономика единственият начин да разберете дали рефинансирането има смисъл за вас е да разгледате подробностите на вашата уникална ситуация.

Колко по-ниски са процентите от тези, които имате в момента?

Вместо да слушате "правила" за това каква част от процентната промяна в лихвите трябва да търсите, преди да рефинансирате, погледнете колко пари ще сте в състояние да спестите. Намаляването на 1% ставка е много по-смислено, ако имате ипотека от 500 000 долара, отколкото ако имате такава, която е 100 000 долара.

Колко дълго смятате да запазите ипотеката?

Точно както когато сте закупили дома си, ще трябва да плащате разходи за затваряне на рефинансирането си. Ако планирате да продадете къщата си след няколко години, едва можете да се счупите (или всъщност да излезете зад себе си) чрез рефинансиране. Как така? Ако месечните спестявания за остатъка от вашата ипотека не са по-големи от разходите за затваряне, свързани с рефинансирането, ще загубите. Ако прехвърлите разходите за затваряне в ипотеката си, вместо да ги плащате предсрочно, плащате лихва върху тях, така че ще трябва да отнесете този разход в изчислението си за безпроблемно.

Можете ли да рефинансирате в по-кратък срок?

Ако са останали 20 години за вашата ипотека и рефинансирате нова 30-годишна ипотека, може да не спестите пари в дългосрочен план, дори и с по-ниска ставка. Ако обаче можете да си позволите да рефинансирате 20-годишната ипотека в ипотека от 15 години, комбинацията от по-ниска лихва и по-кратък срок значително ще намали общата сума на лихвите, които ще платите, преди да притежавате къщата безплатно и ясен.

Професионалисти

• Вземете по-добър заем

• Увеличете дългосрочната си нетна стойност

• Увеличете краткосрочния паричен поток

Против

• Доплащане при разходи за затваряне

• Доплащане на лихва, защото не искате разходи за затваряне

• Загуба на собствен капитал

• Отрицателно се отразява на дългосрочната ви нетна стойност

Какво можете да спечелите

Извършено правилно, рефинансирането може да има както незабавни, така и трайни ползи. Може да сте в състояние да:

Вземете по-добър заем

Може би сега сте в по-добро финансово положение, отколкото когато сте извадили съществуващата си ипотека. Рефинансирането може да предостави възможност за получаване на по-добра лихва или просто да направите добра ипотека още по-добра. Така или иначе ще увеличите краткосрочната и дългосрочната си финансова сигурност и ще увеличите шансовете, че тежките моменти няма да ви изложат на риск да загубите дома си.

Увеличете дългосрочната си нетна стойност

С спестяванията от рефинансиране на ипотеката, вие ще харчите по-малко за лихва. Това са пари, които можете да отделите за пенсиониране или да използвате за друга дългосрочна финансова цел.

Увеличете краткосрочния паричен поток

Ако рефинансирането ви понижи месечното плащане, ще имате повече пари, с които да работите всеки месец. Това може да намали ежедневния финансов натиск върху вашето домакинство и да създаде възможности да инвестирате другаде.

Опасности от рефинансиране

Рефинансирането на ипотека въвежда нови елементи във финансовото ви състояние. Рисковете от първоначалната ви ипотека все още са налице и няколко нови излизат на повърхността.

Доплащане при разходи за затваряне

Недобросъвестните заемодатели могат да наложат редица ненужни и / или завишени такси върху цената на вашата ипотека. Нещо повече, те може да не разкрият някои от тези разходи предварително, с надеждата, че ще се почувствате прекалено инвестирани в процеса, за да отстъпите.

Доплащане на лихва, защото не искате разходи за затваряне

За рефинансирането обикновено не се изискват парични средства за затваряне. Един от начините, по които кредиторите компенсират това, е да ви дадат по-висока лихва. Да приемем, че имате две възможности: рефинансиране в размер на 200 000 щатски долара с нулеви разходи за затваряне и 5% фиксирана лихва за 30 години или рефинансиране в размер на 200 000 щатски долара с 6 000 долара затварящи разходи и 4, 75% фиксиран лихвен процент за 30 години. Ако приемем, че държите заема за целия му срок, в сценарий A ще платите общо $ 386, 511. В сценарий Б ще платите 381 586 долара. Ако нямате разходи за затваряне, това ви струва $ 4 925. Можете ли да мислите за нещо друго, което бихте предпочели да направите с почти 5000 долара, отколкото да го дадете на банката?

Загуба на собствен капитал

Частта от ипотеката, която сте платили, вашият собствен капитал в дома, е единствената част от къщата, която наистина е ваша. Тази сума нараства малко по малко с всяко месечно ипотечно плащане, докато един ден не притежавате цялата къща и можете да поискате всяка стотинка от постъпленията, ако решите да я продадете. Но ако направите рефинансиране на парични средства - прехвърляне на разходите за затваряне в новия заем или удължаване на срока на вашия заем - вие чипирате в процента от дома си, който всъщност притежавате. Дори и да останете в същия дом до края на живота си, може да се стигне до извършване на ипотечни плащания върху него в продължение на 50 години, ако вземете лоши решения за рефинансиране. Можете по този начин да изхабите много пари по този начин, да не говорим, че никога наистина не притежавате дома си.

Отрицателно се отразява на дългосрочната ви нетна стойност

Рефинансирането може да намали месечното ви плащане, но в крайна сметка често ще направи заема по-скъп, ако добавите години към ипотеката си. Ако трябва да рефинансирате, за да не загубите къщата си, плащането на повече в дългосрочен план може да си струва. Но ако основната ви цел е да спестите пари, осъзнайте, че по-малкото месечно плащане не означава непременно спестяване в дългосрочен план.

Опции за рефинансиране

Има няколко специални програми за рефинансиране, които могат да бъдат особено полезни за квалифицираните кредитополучатели.

Висока опция за рефинансиране на LTV (Fannie Mae) и рефинансиране на Freddie Mac Enhanced Relief.

Тези нови програми от Fannie Mae и Freddie Mac са предназначени да заменят Програма за рефинансиране на жилища за жилища (HARP), която изтича на 31 декември 2018 г. HARP е създадена, за да помогне на собствениците на жилища, които не са в състояние да се възползват от други опции за рефинансиране, тъй като домът им е намалял. Целта му беше да подобри дългосрочната достъпност на заема, за да помогне на хората да не загубят домовете си до възбрана. За новите програми са допустими само ипотеките, държани от Fannie Mae (High LTV Refinance Option) или Freddie Mac (FMERR), които могат да бъдат подобрени с рефинансиране и които са възникнали на или след 1 октомври 2017 г. В допълнение, кредитополучателите трябва да са текущи по своите плащания.

Собствениците на жилища, чиито домове са под вода и чиито заеми са възникнали между юни 2009 г. и края на септември 2017 г., нямат право на някоя от програмите за заместване на HARP от Fannie Mae и Freddie Mac.

FHA Streamline.

Рефинансирането на FHA Streamline е предназначено за собственици на жилища, които вече имат FHA ипотека. Целта му е да предостави нова ипотека на FHA с по-добри условия, които ще намалят месечното плащане на собственика на жилището. Предполага се, че процесът е бърз и лесен, не изисква нова документация за финансовото ви състояние и никаква нова квалификация на доходите. Този тип рефинансиране не изисква оценка на дома, термитна проверка или кредитен отчет. Един възможен недостатък за някои собственици на жилища е, че рационалното рефинансиране на FHA не позволява изплащане на пари.

VA Streamline.

Тази програма, известна също като заем за рефинансиране на лихвени проценти (IRRRL), е подобна на рационалното рефинансиране на FHA. Вече трябва да имате заем за VA и рефинансирането трябва да доведе до по-ниска лихва, освен ако не рефинансирате от ипотека с регулируем лихвен процент (ARM) към ипотека с фиксирана лихва. Кредиторът може да изисква оценка и кредитен отчет, въпреки че VA не ги изисква. Имайте предвид, че наскоро Бюрото за финансова защита на потребителите и Бюрото за защита на потребителите издадоха предупредителна заповед, че членовете на службата и ветераните получават редица непоискани оферти с подвеждаща информация за тези заеми. Консултирайте се с VA, преди да предприемете оферта за VA IRRRL.

Както с VA, така и с FHA, може да се плащат няколко, без да се затварят предварително разходи. Тези разходи обаче ще бъдат прехвърлени в ипотеката или ще платите по-висок лихвен процент в замяна за неплащане на разходи за затваряне. Така че, въпреки че няма да бъдете изплатени предварително, ще продължите да плащате за рефинансирането в дългосрочен план.

Долния ред

Всяко добро рефинансиране би трябвало да е от полза на кредитополучателите, като намалява месечните си жилищни плащания и / или съкращава срока на ипотеката си. За съжаление, както при всяка голяма финансова транзакция, съществуват сложности, които могат да изпреварят небрежния купувач и да доведат до лоша сделка. Знанието за процеса ще ви помогне да намерите кредитор и програма за рефинансиране, които предлагат най-добрата стойност за вашата ситуация.