Как да спечелим пари с опции за недвижими имоти

За много американци недвижимите имоти под формата на семеен дом или имот под наем са тяхната най-голяма инвестиция. Тези инвеститори често възприемат недвижимите имоти като една от най-сигурните и надеждно печеливши инвестиции за определен период от време. Инвестициите в недвижими имоти обаче включват висока цена на влизане (обикновено се финансира от заем с лихва), дълъг инвестиционен период и голяма несигурност. Вместо да купуват действителни имоти, инвеститорите могат да купуват опции за недвижими имоти, за да инвестират в недвижими имоти на по-ниска цена и с по-малко разходи.

Реалистичен поглед върху изчисляването на печалбата от недвижими имоти

Новак инвеститор в недвижими имоти може да разгледа апартамент с две спални, да види, че за пет години той се е увеличил на стойност от $ 100 000 до $ 300 000 и ще заключи утрояване на стойността на инвестицията. Този прост анализ обаче пропуска разходите, свързани с рутинните разходи, включително финансови такси за закупуване на имоти, месечни плащания на лихви, данъци върху собствеността, комисиони на агенти по време на покупка или продажба, месечни асоциационни такси, поддръжка и ремонти, застраховки и други приложими данъци (напр. Капиталови печалби данък върху евентуалната продажба на имота или оценка над определено ниво, което отговаря на собственика за данък върху богатството).

Като се имат предвид всички тези фактори, реалистичната оценка на възвръщаемостта на собствеността намалява значително. Развитието през инвестиционния период също може да доведе до затруднения при продажбата на имота по-късно. Например, шумна нова магистрала или скок в престъпление може да обезцени имота. (За свързаното четене вижте: Най-важните фактори за инвестиране в недвижими имоти. )

По-достъпен начин за инвестиране и печалба от недвижими имоти е чрез опции за недвижими имоти.

Какво е опция за недвижими имоти?

Опция за недвижими имоти е специално разработен договор между купувач и продавач. Продавачът предлага на купувача възможността да закупи имот за определен период от време на фиксирана цена. Купувачът купува опцията да закупи или да не закупи имота през това време. За правото на тази опция купувачът плаща на продавача премия за опция. Ако купувачът реши да купи имота (с други думи, да упражнява опцията за недвижими имоти), продавачът трябва да продаде имота на купувача в съответствие с условията на предишния договор.

Може да сте се сблъскали с концепцията за опции при закупуване на акции. Опциите предоставят много възможности за избор на купувача. Те могат да се упражняват рано, да се задържат до изтичане на опцията или да се продадат на втори купувач преди изтичане. Опциите за недвижими имоти обикновено се използват от предприемачите и инвеститорите в търговски или висок клас жилищни имоти. Опциите за недвижими имоти осигуряват повече гъвкавост и евтина възможност за търговия и инвестиране на купувачите, с ограничени ползи за продавачите. (За свързаното четене вижте: Как работят опциите за недвижими имоти.)

Пример за търговия с опции за недвижими имоти

Ето подробен анализ на риска и възнаграждението на сценария за опции за недвижими имоти. Да предположим, че строител има 500 000 долара и иска да закупи земя, посочена за 2 милиона долара. Строителят не е сигурен в няколко неща:

1. Може ли строителят да събере 1, 5 милиона долара чрез банкови заеми или други източници?
2. Може ли строителят да получи необходимите разрешения за жилищно или търговско развитие или по-нататъшно подразделение на имота?
3. Може ли строителят да събере пари и да получи разрешения преди друг строител да купи земята?

В тази ситуация е подходящ вариант за недвижими имоти. За определена невъзстановими разходи (наречена премия за опция за недвижими имоти) от $ 25 000, строителят може да сключи договор с опцията за недвижими имоти с продавача. Опцията за недвижими имоти позволява на строителя да заключи продажната цена на имота на 2 милиона долара за период от шест месеца.

Договорът за опция за недвижими имоти ще включва следните условия:

• Подробности за имота (местоположение, размер и други специфики)
• Продължителност на договора (шест месеца от датата на търговия)
• Опционална премия или сума за възнаграждение (25 000 щатски долара, невъзстановими от купувача на продавача към датата на сделката)
• Договорена покупна цена, ако опцията се упражнява по време на договора (2 милиона долара)

За шестмесечната продължителност на договора има четири възможни сценария.

Сценарий 1: Строителят е одобрен за банков кредит от 1, 5 милиона долара. Той също така потвърждава, че може да получи необходимите разрешения за развитие. Той упражнява опцията си за недвижими имоти да закупи имота на предварително определената цена от 2 милиона долара. Продавачът получава 2 милиона долара плюс запазва допълнителната премия за опция от 25 000 долара.

Сценарий 2: След два месеца строителят открива, че няма да може да получи разрешение за развитие. В следващите четири месеца строителят успява да намери друга страна, желаеща да купи имота за 2 милиона долара. Строителят продава опцията за недвижими имоти на новото парти за нова цена от 30 000 долара. Новата страна замества строителя в първоначалния договор за опция. Новото парти упражнява опцията и закупува имота за 2 милиона долара. Продавачът получава 2 милиона долара от новата партия плюс запазва премията за опция 25 000 долара от строителя. Строителят продаде опцията за $ 30 000, така че той прави $ 5000 и не е обсебен от имот, който не може да използва.

Сценарий 3: Строителят е просто купувач на опции, който иска да се възползва от поскъпването на имота. Ако търсената цена от 2 милиона долара се увеличи до 2, 2 милиона долара за пет месеца, строителят ще се възползва, като използва възможността да закупи имота и да продаде имота с печалба. В края на сделката собственикът на имота получава 2 милиона долара плюс премията за опция 25 000 долара, строителят печели печалба от 175 000 долара и купувачът на нова опция купува желания имот при текущи пазарни цени.

Сценарий 4 : Строителят не е в състояние да осигури заем или разрешителни. Той също не може да намери нов купувач за своя избор. Строителят оставя опцията да изтече и губи премията за опция. Купувачът обаче успя да избегне потенциално лоша инвестиция от 2 милиона долара, като плати премията от 25 000 долара (1, 25% от реалната стойност на сделката). Продавачът се възползва от 25 000 долара и продължава да търси купувач.

Във всички случаи, след като бъде сключен договор за опции за недвижими имоти, продавачът вече няма избор дали да продаде имота или на каква цена. Продавачът трябва да изчака шест месеца за решението на купувача. Ето защо продавачът получава и запазва премията за опция, независимо от това, което купувачът реши в крайна сметка.

Долния ред

Опциите за недвижими имоти предлагат по-ниска цена за търговия, инвестиране и печалба от инвестиции в недвижими имоти. Те обаче са ефективно извънборсови договори между две отделни страни без външен регулаторен надзор. Въвлечените страни трябва да гарантират, че договорът за опции е справедлив. По подразбиране от продавача на опции е едно от основните предизвикателства в споразуменията за опции за недвижими имоти. В такива случаи единственото искане на купувача е съдебно дело. Липсата на публично достъпна информация и предишни записи на участниците в опцията за недвижими имоти е друго предизвикателство. Инвеститорите с опция за недвижими имоти също трябва да обмислят допълнителни разходи като такси за правни услуги като изготвяне и регистриране на договора.

(За допълнително четене вижте: Инвестирайте в недвижими имоти с $ 1000 или по-малко .)