Как да получите заем за обръщане на къща

Обръщането на къщите е на най-високото ниво от 2007 г. благодарение на повишаващите се цени на жилищата и увеличената наличност на финансиране. Нещо повече, ограниченото предлагане помага на плавниците да печелят по-високи печалби сега, отколкото получават след жилищната криза през 2008-2009 г., когато възбраните заляха пазара на недвижими имоти.

Ключови заведения

• Обикновено струва повече пари за затваряне на къща, отколкото за закупуване на такава като дом.
• Кредиторите виждат пърхането като рисковано предложение и като цяло няма да работят с неопитни плавници.
• Кредиторите на твърди пари могат да бъдат намерени онлайн и имат условия по-малко от една година с лихвени проценти от 12% до 18%, плюс две до пет точки.
• Помислете за проверка на частните кредитори, като говорите с други плавници.
• Флипърите могат да опитат сайтове за краудфандинг, за да финансират своите инвестиции.

Разходите за обръщането на домовете

Докато купуването, оправянето и бързото препродаване на имоти могат да бъдат доходоносни, отнемате много повече пари, за да затворите къща, отколкото просто да купите къща, в която искате да живеете. Необходими са ви не само парите, за да станете собственик на имота, но също така се нуждаете от средства за обновяване и средства за покриване на данъци върху имотите, комунални услуги и застраховка на собствениците на жилища от деня, в който продажбата приключи чрез работата по рехабилитация и до деня, в който тя се продава. Краткосрочните данъчни ставки върху капиталовите печалби от 10% до 37%, в зависимост от вашата федерална данъчна група, ще намалят всички печалби, които печелите от имоти, които обръщате в рамките на една година или по-малко.

Ако нямате собствени парични средства, за да инвестирате, да започнете с преобличане на къщи не е лесно предложение. Това не е 2005 г., когато всеки, който може да мъгла огледало, може да получи ипотека без нищо. Дори и да отговаряте на условията за заем с авансово плащане, вие ще плащате повече, когато заемате за финансиране на флип, отколкото когато заемате за закупуване на основно жилище. Това е така, защото кредиторите виждат пърхането като по-рисково предложение.

Освен това много кредитори няма да работят с неопитни плавници. Те ще искат да видят, че имате успешен опит в продажбата на поне едно жилище с печалба. Други ще работят с неопитен флип, но ще таксуват по-високи такси и лихви.

Отказ от отговорност: Кредиторите, посочени и описани в тази статия, са представени само с информационна цел. Нито Инвестопедия, нито авторът одобряват никоя от тези компании. Кредитополучателите трябва да направят свои собствени проучвания, преди да определят дали някой от тези кредитори е добър избор за техните специфични финансови нужди.

Кредити за твърди пари

Експертите не са съгласни по въпроса колко твърди пари са получили името си. Някои казват, че се отнася до факта, че е много по-скъпо от традиционното финансиране и има „по-трудни“ условия. Други твърдят, че това е така, защото финансира къщи, които са „трудни” за конвенционалните кредитори за финансиране. И все пак други казват, че терминът описва обезпечението за заема като в твърд актив, който в случая е недвижимото имущество.

Какъвто и да е произходът на термина, заемите с твърди пари обикновено имат условия по-малко от една година и лихвени проценти от 12% до 18%, плюс две до пет точки. Точка е равна на 1% от сумата на заема, така че ако вземете назаем 112 000 долара и кредиторът начисли две точки, ще платите 2% от 112 000 долара, или 2, 240 долара. Вместо да плащате точки при затваряне, както бихте направили при конвенционална ипотека, може да не се налага да плащате точки, докато домът не се продава с твърд паричен заем - единственото меко за тези твърди пари.

Кредиторите на твърди пари базират сумата, която можете да заемете на стойността на дома след реновиране (ARV). Ако едно жилище струва 80 000 долара, но ARV е 160 000 долара и можете да вземете назаем до 70% от ARV, тогава можете да вземете назаем 112 000 долара. След като платите покупната цена от 80 000 долара, ще ви останат 32 000 долара за разходи за затваряне (макар че може да успеете да преговаряте за това, продавачът на жилището да ги плати), такси за заеми, рехабилитация, разходи за пренасяне и разходи за продажба като стадиране, маркетинг, и комисионни за агенти по недвижими имоти. Ако можете да се придържате към този бюджет, няма да са ви нужни пари от джоба, за да прехвърлите дома.

Въпреки това, $ 2240 в точки ще заеме значителен дял от този бюджет от 32 000 долара, и ако плащате 15% лихва за шест месеца, общият ви лихвен разход от 112 000 долара ще бъде 8 400 долара. Кредиторите на твърди пари обикновено очакват плащания само за лихви месечно, докато заемът е неизплатен, но някои от тях могат да позволят начисляването на лихвата и да не изискват плащането им, докато флипът не бъде завършен. След тези две големи разходи, ще имате само 21 336 долара за всичко останало - по-малко, ако трябва да платите разходи за затваряне. Но ако домът наистина се продаде за 160 000 долара, вие търсите печалба от 48 000 долара, минус данъци, за шест месеца работа, потенциално без да пишете нито един чек от собствената си банкова сметка.

Твърди пари срещу конвенционални заеми

Лукас Мачадо, президент на House Heroes, група инвеститори в недвижими имоти, която обръща къщи във Флорида и финансира заеми с твърди пари, казва, че заемите с твърди пари са лесни по друг начин: Липсата на бюрократична бюрокрация. За разлика от конвенционалните банки, кредиторите не са обвързани с насоки относно формата на недвижимите имоти. „Имотите в лошо състояние не отговарят на насоките за традиционно финансиране на ипотека. От друга страна, заемодателите с твърди пари очакват да отпускат заеми за къщи в неравностойно положение “, казва Мачадо.

По-скоро „заемодателите с твърди пари решават дали да дават заема, като оценяват силата на сделката и надеждността на домашния плавник“, казва Мачадо. Ако цената на покупката и ремонта спрямо стойността на препродажбата има смисъл и домашният флиппер е надежден, кредиторът с твърди пари ще направи заема.

При оценката на плавниците, кредиторите на твърди пари обикновено не се притесняват от квалификацията на кредитополучателите, като съотношенията на дълга към дохода и кредитните резултати. В някои случаи може да искат да видят документи на заявителя, като данъчни декларации, банкови извлечения и кредитни отчети. Нито ги интересува дали средствата за авансово плащане са привлечени (друга разлика за конвенционалните кредитори). В края на краищата, „Ако фалшивият фактор е по подразбиране, заемодателят за твърди пари може да бъде възбранен, да поеме собствеността върху къщата и да го продаде на печалба самостоятелно“, отбелязва Мачадо.

Кредиторът на твърди пари, подобен на банка, ще държи залог на първа позиция в дома, докато кредитополучателят не изплати заема, но кредитополучателят ще бъде собственик и ще държи делото, обяснява Мат Тренчард, мениджър по придобиванията с купувачите на Senna House, една от най-големите компании за изкупуване на къщи в Хюстън.

Къде да търсите кредитори

Едно място за намиране на кредитор за твърди пари е онлайн. Като пример, Lima One Capital ще работи с нови плавници и ще отпуска до 90% от цената на заема или до 75% от заема до ARV. Таксите и лихвите намаляват с преживяването на кредитополучателя. Lima One дава заем в повечето щати, като ставките и таксите варират според държавата.

Като цяло, очаквайте да платите:

• Ако приключите до един флип през последните 24 месеца, ще имате такса за генериране на такса от 3, 5% и лихва 12%
• С два до четири обръщания под колана, това е 3% такса за генериране и 11% лихва
• За пет или повече завършени флип ще видите такса за генериране от 2% и лихва от 9, 99%

Кредитополучателите с кредитни резултати по-ниски от 680 ще могат да заемат малко по-малко и ще плащат най-високите разходи. Минималният кредитен рейтинг е 630. Също така Lima One Capital изисква авансово плащане от 10% и предлага условия за погасяване до 13 месеца.

Втори пример идва от LendingHome. Тази фирма предлага заеми за фиксиране и завъртане за до 90% от покупната цена и 100% от разходите за обновяване. Кредитополучателите трябва да представят банкови извлечения, за да покажат, че могат да покрият авансовите плащания и разходите за закриване. Други изисквания включват договор за покупка, списък на минали проекти за поправяне и завъртане, документация за собственост и авансово плащане. Лихвените проценти обикновено варират от 7, 5% до 12%. Има такса за кандидатстване за 199 долара за покриване на разходи за подписване на заем от трети страни. LendingHome също таксува такса за генериране, такса за оценяване, право на собственост и дескрипция, а компанията задържа средства за рехабилитация до приключване на реновирането.

Президентът на House Heroes, Лукус Мачадо, предлага да се свържат с местните асоциации за инвестиции в недвижими имоти, местните инвеститори и местните агенти за недвижими имоти, за да намерят тухли и строителни строители. Но може да няма много място за преговори, особено по точки и лихви. През последните няколко години, отбелязва Мачадо, имаше толкова много възможности за заемане на пари, че няма нужда да преследвате сделка. „Защо [трябва] да вземете заем с по-ниска доходност днес, когато утре вероятно ще попаднете на друга възможност?“, Пита той.

Частни кредитори

„Частният заемодател е просто физическо лице със значителен капитал, който да ви даде заем“, казва купувачите на Senna House Mat Trenchard. „Ще се изненадате колко души са там, които търсят да спестят спестените пари. Те ще работят много като HML [заем за твърди пари], с изключение на това, че обикновено можете да получите по-добри цени и условия. “

Тренчард казва, че частните кредитори може да са по-отворени за договаряне на условията за плащане, отколкото кредиторите с твърди пари. Възможно е дори да са готови да действат като съдружник по сделката и да вземат дял от печалбата в замяна за не начисляване на лихва.

„Ключът за неопитен ластик е да има увереност при преговори“, казва Тренчард. „Те трябва да се свържат с мрежата и да говорят с други плавници за това колко са свикнали да плащат и знаят, че могат да се разходят. Не мислете, защото не бихте могли да постигнете споразумение с първия заемодател, с когото разговаряте, че няма да намерите парите за сделка. "

Можете да потърсите частни кредитори на местни събития в мрежа за недвижими имоти. Тези лица могат да таксуват 8% до 12% плюс нула до две точки в сравнение с 12% до 15% от заемодателя на твърди пари с две до пет точки, казва Тренчард. Подобно на заемодател с твърди пари или банка, те ще вземат залог на първа позиция на къщата.

Как да проверявате частен заемодател

Опитните професионални плавници казват, че най-добрият начин за измерване на частен кредитор, който смятате, е да разговаряте с други плавници - които също ще намерите на събития в мрежа за недвижими имоти - и да попитате дали имат опит с тези кредитори. Колко бърз беше обратът? Какви цени получиха? Колко отзивчив беше заемодателят? Можете също да поискате справки и да им се обадите.

Най-лошият сценарий обикновено е, че сделката се проваля, тъй като кредиторът не осигурява обещаното финансиране и купувачът губи спечеления си паричен депозит. Друга възможност е да бъдете изненадани на масата за сетълмент от неочаквани такси за заеми. Има също така потенциал за юридически битки за договорни условия или кредитор, който се опитва да хване кредитор в неизпълнение, за да може той да възпрепятства имуществото. Всичко това са добри причини да проверите кредитор, преди да подпишете каквото и да било.

„Това каза, не забравяйте, че при този вид транзакция заемодателят търгува куп пари в замяна на някои подписани листове хартия - документи за заем. Това не е лоша сделка за кредитополучателя “, казва Мачадо.

Онлайн частни кредитори

Технически частният кредитор е приятел, член на семейството или друго физическо лице, което не прави бизнес без да отпуска заем, но се съгласява да ви даде финансиране, казва Брайън Дейвис, съосновател на SparkRental и инвеститор в недвижими имоти с 15 имота, Някои компании могат да се нарекат частни кредитори просто защото са частна собственост. Подобно на заемодателите с твърди пари, можете да ги намерите и в интернет.

5 Arch Funding, базирана в Ървайн, Калифорния, работи с опитни плавници в 30 щата. Той предлага едноцифрени лихвени проценти за заеми с фиксиране и завъртане.

Anchor Loans, компания в Калабасас, Калифорния, може да сключи сделки за широк спектър от типове имоти на конкурентни лихвени проценти в 46 щата. Условията варират в зависимост от държавата. В Калифорния, например, заемите се предлагат с лихвени проценти от 8% до 13%, в зависимост от заема на стойност и опит на кредитополучателя, с такси за начало от 2% до 3% и условия на заем от шест до 12 месеца без предварително плащане наказания. Лапите могат да заемат до 70% от ARV на дома. Изисква се авансово плащане от поне 10% до 20% от цената на придобиване. Кредитополучателите трябва да имат доказан опит от поне пет обръча през предходните 18 месеца. Анкерните заеми ще разгледат заеми на квалифицирани корпорации и многочленни дружества с ограничена отговорност (LLC) с по-малко от пет обрати. Финансирането може да излезе за два дни до две седмици и обикновено отнема една седмица, според уебсайта на компанията.

Груповото финансиране

Кредитното финансиране разчита на група от различни лица и / или институции за колективно финансиране на заеми. Всеки заемодател, посочен като инвеститор, доставя малък процент от кредита на кредитополучателя и печели лихва върху тези пари.

Традиционните сайтове за краудфандинг като Prosper не са насочени към закупуване и обръщане на къщи. Максималната сума на заема на Prosper от 35 000 долара е предназначена за проекти като реновиране на жилища, консолидация на дълга и финансиране на малък бизнес. Именно там влизат специализирани сайтове за краудфандинг за плавници за жилищни недвижими имоти. Някои предварително ще финансират вашия заем, което означава, че компанията бързо ще закрие вашия заем, използвайки свои пари, докато чака инвеститорите да осигурят финансиране, а други не затварят вашия заем. докато инвеститорите не го финансират изцяло. Това може да означава по-бавно затваряне или не затваряне.

„Уебсайтовете за многократно финансиране заемат подобна ниша като заемодателите за твърди пари“, казва Дейвис. „Те са сравнително скъпи, но ще дават заеми на инвеститори в недвижими имоти, независимо колко ипотеки имат, и ще се съсредоточат силно върху обезпечението и качеството на самата сделка.“

Сайтове за многократно финансиране

Groundfloor предлага заеми от 25 000 до 2 милиона долара с финансиране до 90% от LTC (100% от разходите за обновяване), закриване само за седем дни, без плащания по време на срока на кредита и не се изискват данъчни декларации или банкови извлечения за кредити под половин милион. Лихвите варират от 5, 4% до 26%. Кредитополучателите трябва да плащат минимум три месеца лихва, дори ако изплащат заема по-рано. Типичните разходи за затваряне са от 500 до 1500 долара, а Groundfloor таксува две до четири точки на заем. Всички точки и такси могат да бъдат превърнати в заема. Първият етаж обикновено не работи с неопитни плавници.

Patch of Land предлага заеми от 100 000 до 5 милиона долара с финансиране до 80% от стойността на заема или до 70% от възстановената стойност, закриването само за седем дни и лихвите, започващи от 7, 99 %. Кредитополучателите извършват автоматични месечни лихвени плащания по заемите си за срок от един до 36 месеца. Patch of Land работи само с опитни разработчици.

Fund That Flip предлага до 90% от покупната цена, до 100% от обхвата на работа, затваряне за само седем дни, условия на заем от шест до 24 месеца и ставки, започващи от 7, 99%.

Недостатъци на многократно финансиране

Тренчард и Мачадо заявиха, че не използват никакви уебсайтове за краудфандинг на недвижими имоти, но и двамата подозираха, че процесът на краудфандинг за оценка и извършване на сделка може да е по-бавен от това, което би получил кредитополучателят с частен или твърд кредитор. След като флипър има стабилни отношения с кредитор, двамата може да успеят да сключат сделка за 24 часа, когато се появи страхотна възможност и цялата документация е в ред.

За разлика от частния заемодател, сайтовете за краудфандинг също може да не предлагат възможност за договаряне. Може да имат зададени параметри за всяка сделка, защото са отговорни за голяма група инвеститори.

Долния ред

Ако нямате достатъчно пари, за да затворите къща без финансова помощ, или ако разполагате с парите, но искате да ограничите риска, има няколко начина да получите финансиране. Кредиторът с твърди пари, частният кредитор или сайтът за финансиране на недвижими имоти може да ви помогне да постигнете мечтите си.

Всички тези опции са скъпи в сравнение с традиционното ипотечно финансиране за жилище, обитавано от собственик, но цената им отразява високия риск, който поема заемодателят и вероятността да получите банков кредит с ниска лихва, за да затворите къща. Но използването на парите на други хора не само ви позволява да започнете работа в обръщащия се бизнес, когато имате малко пари или няма пари, за да инвестирате, но също така ви дава шанс да загърбите повече имоти едновременно и да увеличите общата си печалба, след като натрупате достатъчно опит, за да правите множество сделки,

„Ако знаете опциите, къде да ги намерите и как да се свържете с мрежата, проблемът се крие повече в намирането на сделки, отколкото в намирането на парите“, казва Тренчард. „Много лесно е да намерите парите за голяма сделка, но е много трудно да намерите страхотни сделки.“