Получаване на данъчни приспадания на САЩ върху чуждестранни недвижими имоти

Все повече американци търсят в чужбина ваканционни домове, имоти под наем и места, където да се установят по време на пенсиониране - независимо дали това е на пет или 30 години. Данъчните ползи от притежаването на собственост в чужбина са подобни на тези на притежаване в САЩ, с няколко изключения.

Ключови заведения

• Ако притежавате собственост в чужбина, вашите данъчни облекчения в САЩ зависят от начина, по който използвате имота.
• Можете да приспадате ипотечните лихви - но не и данъците върху собствеността - ако имотът е за лична употреба.
• Ако получавате някакъв доход от наем, правилата зависят от това колко дни използвате дома за лична спрямо наемната употреба.

Обезщетенията, които собствениците на имоти получават от данъчния закон на САЩ, зависят от начина на използване на имота. Ако живеете в дома например, обикновено можете да приспаднете лихвата по ипотеката. Ако използвате имота за доходи от наем, можете да приспаднете лихвата по ипотеката и редица други разходи, включително застраховка на собственост и отговорност, разходи за ремонт и поддръжка и местни и междуселищни пътни разходи, свързани с поддържането на имота.

Прочетете, за да видите как данъчните закони на САЩ третират собствеността върху чуждестранна собственост, както и данъчните последици от продажбата на имота.

Имоти за лична употреба

Ако използвате имота като втори дом, а не като наем, можете да приспаднете лихвата по ипотека, точно както бихте направили и за втори дом в САЩ. За 2019 г. можете да приспаднете лихвата, която плащате за първия 750 000 долара (375 000 долара, ако подадете брак за завеждане отделно) на квалифициран ипотечен дълг за вашия първи и втори дом (това е общата сума). Обърнете внимание, че ако сте закупили имотите си преди 16 декември 2017 г., вероятно сте се събрали на предходния лимит за приспадане от 1 милион долара квалифициран ипотечен дълг. Консултирайте се с данъчен експерт, за да сте сигурни къде се намирате.

Както при основното пребиваване, не можете да отписвате разходи като комунални услуги, поддръжка или застраховка, освен ако не сте в състояние да поискате приспадане от домашния офис.

Докато приспадането на ипотечните лихви е същото независимо дали жилището е в САЩ или в чужбина, данъците върху имуществото работят по различен начин. Съгласно Закона за данъчни облекчения и работни места (TCJA), вече не можете да приспадате данъци върху собствеността върху чужда собственост.

Имоти под наем

Данъчните правила са по-сложни, ако получавате доходи от наем на имота. Прилагат се различни правила, в зависимост от това колко дни използвате дома за лична, а не за наемна употреба. Като цяло ще попаднете в една от двете категории:

1. Отдавате под наем дома за 14 или по-малко и използвате имота за повече от 14 дни или 10% от общите дни, в които е бил нает . Можете да наемете дома на някой друг до две седмици (14 нощувки) всяка година, без да е необходимо да докладвате този доход на IRS. Дори ако го наемете за 5000 долара на нощ, не е нужно да отчитате доходите от наем, стига да не сте наемали повече от 14 дни. Къщата се счита за лично пребиваване, което ви позволява да приспадате лихвата по ипотеката по стандартните правила за втори дом, но не и загубите или разходите за наем.
2. Отдавате под наем жилището за 15 или повече дни и го използвате за по-малко от 14 дни или 10% от дните, в които е бил нает домът. В този случай IRS разглежда имота под наем на жилище, а дейностите по наемане се разглеждат като бизнес. Имайте предвид: Ако член на вашето семейство използва къщата (т.е. вашият съпруг, братя и сестри, родители, баби и дядовци, деца и внуци), това се счита за личен ден, освен ако не съберете справедлива наемна цена. Трябва да отчитате всички приходи от наем на IRS, но добрата новина е, че това ви позволява да приспадате разходи за наем, като лихви по ипотека, данъци върху чуждестранни имоти, рекламни разходи, застрахователни премии, комунални услуги и такси, платени на управителите на имоти. Една забележима разлика между имот под наем у дома и един в чужбина: Вашият имот в чужбина се амортизира за период от 40 години, вместо сегашните 27, 5 години за жилищни жилища в страната. И в двата случая амортизирате само стойността на конструкцията (сградата); земята не е амортизируема.

Продажба на имота

Ако продавате дома си в чужбина, данъчното третиране е подобно на продажбата на жилище в САЩ и се различава в зависимост от начина, по който имотът е бил използван. Ако сте живели в дома най-малко две от последните пет години, това се квалифицира като ваше основно местожителство и можете да изключите от продажбата до 250 000 щатски долара (или до 500 000 долара за женени данъкоплатци) от продажбата. Това изключване за първична продажба на жилище не се прилага, ако жилището не е било вашето основно местожителство, в този случай ще дължите обичайния данък върху печалбата от капитал.

Ако продавате имот в САЩ, може да бъдете в състояние да направите размяна 1031 (наричана също борса за подобен вид), при която разменяте един инвестиционен имот с друг имот от типа "подобен вид" на база отложена данъчна основа. Много инвеститори използват тази стратегия за отлагане на плащането на капиталови печалби и възстановяване на амортизационните данъци.

Раздел 1031 на САЩ ви позволява да продавате и заменяте чужд имот само с друг чужд имот.

Значителна разлика в данъчното третиране на домашната спрямо чуждестранната собственост обаче е, че собствеността в САЩ не се счита за подобна на никоя собственост в чужбина. Раздел 1031 на САЩ позволява само вътрешни за вътрешни и чуждестранни за чужди размени.

САЩ счита всеки имот извън САЩ за подобен вид с който и да е друг подобен имот извън САЩ, така че е възможно 1031 да замени къща в Панама за друга в Панама, или Еквадор или Коста Рика, по този въпрос. Той просто няма да се счита за подобен вид с нито един имот в САЩ

Двойно данъчно облагане

Ако управлявате дома си в чужбина като имот под наем, може да дължите данъци в страната, в която се намира имотът. За да предотвратите двойното данъчно облагане, можете да вземете данъчен кредит върху данъчната си декларация за САЩ за всички данъци, които сте платили на чуждата държава, свързани с нетния доход от наем. Има обаче максимално допустим данъчен кредит: не можете да вземете кредит за повече от размера на американския данък върху дохода от наем, след приспадане на разходите.

Освен да вземете данъчен кредит за всички платени данъци върху доходите от наем, можете да поискате и чужд данъчен кредит, ако продавате имота и плащате данък върху печалбата от капитал в чуждата държава.

Долния ред

Когато купувате в чужбина, трябва да се погрижите допълнително с планирането и подробностите. Много държави имат правила и разпоредби относно това кой може да притежава собственост и как може да се използва. Ако купувате дом в чужбина, уверете се, че транзакцията е проведена така, че да защитава вашите права на собственост. В САЩ купувачите на жилища получават право на собственост върху имота; това разграничение не е толкова ясно във всички страни.

Също така имайте предвид, че като чуждестранен собственик на имот може да се наложи да подадете редица данъчни формуляри в САЩ, в зависимост от вашата точна ситуация. Например, ако наемете дома си в чужбина и отворите банкова сметка, за да събирате наем, трябва да подадете формуляр FBAR (Отчет на чуждестранна банка и финансови сметки), ако общата стойност на всички ваши акаунти е 10 000 долара или повече “на който и да е даден ден от календарната година. "

Други форми включват формуляр 5471 - Информационно връщане на американски лица с уважение към определени чуждестранни корпорации (ако собствеността ви се държи в чужда корпорация); и Формуляр 8858 - Информационно връщане на американски лица с уважение към чуждестранно пренебрегнати субекти (ако офшорната ви собственост се държи в чуждестранно LLC).

Тъй като законите за собственост на чуждестранна собственост и данъчните закони са сложни и се променят от време на време, защитете се като се консултирате с квалифициран данъчен счетоводител и / или адвокат по недвижими имоти както в САЩ, така и в чужбина.