Икономика от закупуването на къща на плажа: Прочетете преди да купите

Купуването на къща за плаж може да донесе отлична възвръщаемост на инвестициите, надежден поток от доходи и достъп до приятно място за почивка. Много инвеститори на плажни къщи купуват жилища, които впоследствие дават под наем по време на пикови туристически времена. Собственик на плажна къща във Флорида може да направи къщата си достъпна за наемане от октомври до март, когато жителите на по-студените щати жадуват за слънце. Много инвеститори на плажни къщи твърдят, че доходите им от наем за този период покриват разходите им за цялата година - ефективно ги оставят да живеят в къщата безплатно през не-пиковия сезон.

Ключови заведения

• Управлявано вдясно, наемането на вашата плажна къща може да ви позволи да живеете в къщата безплатно през не-пиковия плажен сезон.
• Очаквайте да платите повече както за къщата, така и за застраховка (включително застраховка от наводнения).
• Много плажни градове имат високи данъци.
• Реклама и управление на къща под наем означава допълнителни сметки - и вероятно ще се нуждаете от скъп мениджър на имоти.

Но преди да се потопите на плажната къща, е важно да разберете основните икономики, свързани с това, включително високи разходи по заеми, прекомерни застрахователни ставки и обилни сметки, плюс общите главоболия от управлението на собствеността.

Разходи за недвижими имоти и разходи по заеми

Имотите на плажната къща са значително по-скъпи от подобни домове, разположени във вътрешността. В Delray Beach, Флорида, популярно плажно градче в окръг Палм Бийч, средната цена на къщата през 2019 г. е била 299 900 долара, според Zillow. И обикновено казано, ипотечните лихвени проценти за ваканционни имоти са по-високи от тези за основните жилища. Това може да доведе до огромна промяна в долната ви линия. Например плащането на главницата и лихвата при 30-годишна ипотека от 1 милион долара с лихва 4% достига до 4, 774 долара на месец. Същата ипотека при 5% лихва, струва $ 5368 на месец главница и лихва. Тази разлика в $ 600 на месец може бързо да се добави.

Застрахователни цени

Застраховката на собственика на вашата къща на плажа е вероятно да бъде няколко пъти по-скъпа от тази на вашия основен дом, главно поради често задължителната застраховка от наводнения, която е нараснала в цената през последните години, особено на Източното крайбрежие, което все повече страда широко разпространени щети от урагани.

Годишна премия от 10 000 долара или повече за застраховка от наводнения не е рядкост за домовете на плажа във Флорида. Източното крайбрежие, като например командването на Северна Каролина, има по-изгодни премии. И докато разходите за застраховка в Калифорния обикновено са по-ниски от цените на Източното крайбрежие, спестяванията обикновено се компенсират от по-високите цени на недвижимите имоти.

банкноти

Наемането на къща за плаж включва разходи над ипотеката, полезността и кабела. От една страна, сметката ви за данъци вероятно ще бъде тежка, предвид високата стойност на много плажни къщи. И ако вашата къща на плажа е собственост на доходите, обикновено трябва да плащате за маркетинг и реклама и често трябва да отделяте пари, за да наемете хора, за да покажете вашата собственост. Ако сте супер нещастен, може да се наложи да заплатите съдебните разходи, свързани с спорове за наематели.

Управление на имоти

Управлението на собствеността включва много повече от подписване на договори за наем и събиране на чекове за наем. Когато нещо се счупи, например HVAC единица или хладилник, вие сте изцяло отговорни за ремонтите. Озеленяването, боядисването, поддръжката на покрива и борбата с вредителите представляват само няколко други задачи, които попадат в обхвата на собственика на плажната къща.

Освен ако не сте инвеститор в недвижими имоти на пълен работен ден, вероятно няма да имате широчина на честотната лента, за да жонглирате тези отговорности. Следователно, вие ще искате да наемете мениджър на имоти на пълен работен ден, който да се справя с ежедневните задачи, да пускате на пазара плажната си къща по време на туристическия сезон, да изпълнявате договори за наем и да изгоните наети наематели. Но добрият мениджър на имоти не е евтин. В зависимост от обхвата на услугите, повечето мениджъри на собственост таксуват от 6% до 12% от наетия наем, който може бързо да изяде вашата печалба.