Купуване на къща от разстояние: Ръководство стъпка по стъпка

Купуването на дом от разстояние става все по-често в наши дни. От известно време е стандартна практика в света на недвижимите имоти продавачите да прескачат затварянето на дома, като предварително подпишат документите и продават средства, свързани с продажба директно по банкова сметка, но сега целият процес може да се извърши отдалеч.

Защо да купувате дом от разстояние

„Хората, които купуват отдалечено, често правят това, за да си купят втори дом или ваканционен дом“, казва Тод Кадерабек, брокер, сътрудник на брокерите на Beverly-Hanks & Associates в центъра на Ашвил, NC „Обикновено те са извън държавата и имат работа и други задължения, които им пречат да отделят много време за процеса на закупуване на дома. “

Финансирането може да бъде фактор. „Ако родител купува дом за възрастно дете, той може да реши да закупи дистанционно, особено ако живее извън държавата“, казва Кадерабек. „В тези случаи родителят често купува невижданото от къщата, обработва всички документи и се затваря дистанционно, като прави покупка за всички пари.“

Инвеститорите в недвижими имоти също могат да избират да купуват жилища от разстояние. Повечето инвеститори в недвижими имоти следват правилото от 1% , което гласи, че месечният наем, спечелен върху даден имот, трябва да надвишава месечното ипотечно плащане на този имот, така че инвеститорът поне се чупи дори върху имота. По-лесно е да намерите имоти, които следват правилото от 1% на определени пазари, които може да са разположени на значително разстояние от домашната база на инвеститора. В резултат на това закупуването на къща от разстояние може да бъде привлекателна, спестяваща време опция.

(Прочетете повече за новите начини да бъдете хазяин с HomeUnion Review: Нов начин да бъдете хазяин.)

Каквато и да е причината ви да купувате дистанционно, има някои стъпки, които можете да предприемете, за да гарантирате, че процесът протича възможно най-гладко.

Правилният агент за недвижими имоти

Вие ще зависи от вашия агент за недвижими имоти, който да се справи с почти целия процес на закупуване на жилище, така че е важно да отделите време и да положите усилия, за да намерите добра позиция. „Купуването на дома включва много движещи се части“, казва Кадерабек. „Важно е да намерите добро съвпадение на личността между клиента и агента.“ Интервюто е полезно (вижте по-долу за някои въпроси, които да зададете) и винаги е добра идея да поискате справки, за да видите какво трябва да кажат другите купувачи.

(Вижте също, Как да изберете правилния брокер за недвижими имоти .)

Попитайте за опит

Когато разговаряте с потенциален агент, Kaderabek препоръчва да попитате от самото начало: „Колко често сте извършвали този процес от разстояние?“ Въпросите с опит и агентите, които работят често с отдалечени купувачи, са по-склонни да разберат как работи, да преговарят благоприятно и, може би най-важното, да намерите подходящи имоти за купувача. Агентът също трябва да може да консултира местен кредитор. „Вероятно някой местен кредитор ще използва не-местен оценител, който може да бъде смъртоносното място на уникални пазари като Ашевил“, казва Кадерабек.

Попитайте за наличността

Много агенти по недвижими имоти работят нечетни или на непълно работно време, което може да бъде особено лошо за отдалечените купувачи. Вашият агент ще служи като ваш пълномощник, така че той или тя трябва да са на разположение през редовното работно време, за да се справят с различни задачи в процеса на закупуване на дома, включително домашни инспекции. „Аз присъствам на всички домашни инспекции, но при клиент извън града е критично“, казва Кадерабек. „В свят, в който домашните инспекции се извършват между девет и пет, агентът ще бъде много трудно да посети домашния ви инспектор, ако има друга работа.“

Споделете вашия списък с желания

След като имате агент, споделете списъка си с желания, така че агентът да ви помогне да намерите перфектната собственост. Колкото по-рафиниран е вашият списък, толкова по-бързо може да стигне до домашното търсене - до точка. Ако имате твърде много заявки, това вероятно ще забави процеса. Придържайте се към нещата, които наистина имат значение - размер, местоположение, стил на къщата, гардероби - и оставете дребните детайли, които ще бъдат лесни за поправяне или актуализиране във всеки дом. И ако има някакви прекъсвачи за сделки - функции, с които абсолютно не бихте могли да живеете (или без) - уведомете вашия агент рано, за да не губи време за гледане на грешни свойства.

„Ако сте агент, трябва да направите тази смела стъпка, за да се обадите на клиента си и да им кажете, че сте намерили перфектната собственост за тях“, казва Кадерабек. Като купувач трябва да се доверите, че вашият агент знае точно какво търсите и че той също е отделил време да разгледа внимателно дома. „Един дом може да изглежда перфектен в интернет, но добър агент ще може да каже:„ Не, това не е домът за вас, защото седи до активна железопътна коловоза “.“

Използвайте Периода на дължимата дилигенция

След като жилището е с договор, има време да прегледате документите за собственост и ограниченията на актовете, както и да извършите проверки, финансиране и банкови оценки, преди да отидете на затварящата маса. В някои щати, включително в Северна Каролина, има официален период на надлежна проверка, който обикновено трае между 14 и 30 дни, през който купувачите провеждат своята проверка и решават дали искат да продължат с покупката на дома. (Забележка: Това може да не се прилага, ако домът е ново строителство.)

Купувачът плаща невъзстановими такси за дължима проверка, обикновено вариращи между 500 и 2000 долара, което основно компенсира продавача за отнемане на дома извън пазара и дава на купувача време да вземе решение. Купувачът прави и печеливш паричен депозит, равен на около 2% до 3% от покупната цена - или повече на бързо развиващите се пазари. Както таксата за дължима проверка, така и сериозният депозит се договарят между купувача и продавача.

Купувачът може да прекрати договора по „всяка или без причина“ (или някакъв друг език) по време на периода на надлежна проверка и да загуби само таксата за дължима проверка. Ако купувачът се откаже след периода на надлежна проверка, той ще загуби както дължимата такса, така и спечелените пари.

Тъй като само таксата за дължима проверка се губи, ако купувачът прекрати договора през периода на надлежна проверка, това може да отвори интересна възможност за отдалечени купувачи. Той може да бъде използван като инструмент за получаване на къща по договор, като същевременно дава лесна възможност за прекратяване на договора с ограничен финансов риск. В случай на покупка от разстояние, тя дава на купувача време за преглед на имота лично, преди да вземе окончателни решения.

Дистанционно затваряне

Напредъкът в технологията направи дистанционното затваряне рутинна за продавачите и много възможно за купувачите. Вашият агент ще ви изпрати всички страници на договора и допълненията. Ще ги подпишете чрез система за електронен подпис, която обикновено изпраща подписаните формуляри обратно на съответната страна. „Адвокатите все още изискват физически подписи, така че вашият агент ще работи с адвоката за приключване и FedEx всички необходими документи пред вас преди приключването“, казва Кадерабек. „След това агентът отива до масата за затваряне с документите за затваряне - и без купувача - и средствата са окабелени за завършване на транзакцията.“

Долния ред

Купуването на жилище от разстояние може да бъде добра опция за купувачите на втори дом, родителите, които искат да купят домове за децата си и инвеститорите в недвижими имоти извън държавата. В много отношения процесът е същият като купуването на къща лично; обаче ще зависите още повече от вашия агент по недвижими имоти, за да намерите правилния дом, да присъствате на проверките, да ви преведе през документите и да присъствате на закриването. По този начин намирането на подходящия агент - и този, който има опит с отдалечени транзакции - е една от най-важните стъпки, които можете да предприемете, когато купувате къща от разстояние.