Степен на капитализация на терминала
Крайният процент на капитализация е процентът, използван за оценка на стойността на препродажба на имот в края на периода на държане. Очакваният нетен оперативен доход (NOI) годишно се дели на процента на максималния капацитет (изразен като процент), за да се получи крайната стойност. Степента на капитализация на терминала се изчислява въз основа на сравними данни за транзакциите или това, което се смята, че е подходящо за местоположението и характеристиките на даден имот.
Разбиране на процента на капитализация на терминала
Терминалната капитализация е известна също като скорост на излизане. Прогнозната ставка за имот се прогнозира NOI за първата година, разделена на покупната цена на имота. Крайният процент на капитализация е прогнозираният NOI за последната година (или годината на излизане), разделен на продажната цена. Ако този процент е по-нисък от текущия, обикновено това означава, че инвестицията в имоти е била печеливша.
Повечето специалисти, инвестиращи в недвижими имоти, са съгласни, че е важно да съпоставим процента на капитализация на терминала с текущия темп на пазара, като се има предвид, че може да е по-сигурен тест за развитието, за да се намали малко скоростта на терминалната капачка. Динамична електронна таблица може да бъде полезна за стрес тест на проекта за развитие, за да се установи най-високата степен на капиталова терминал, която все още ще осигури достатъчен ръст на инвеститорите.
Находчивите инвеститори в недвижими имоти търсят пазари и видове имоти, за които се очаква да спаднат процентите на пазарна капитализация, тъй като по-ниският процент на крайна капитализация, в сравнение с нарастващия лихвен процент, ще доведе до капиталови печалби, като се предполага, че нетният оперативен доход няма да намаление през периода на задържане. Някои от данните, които трябва да бъдат взети предвид, включват показатели за търсене и предлагане за всяка категория пространство, както и за услугите и разходите, за които се предполага, че са свързани с всяка област на работа.
Въпреки че бъдещето винаги е несигурно, две неща определено са сигурни за края на всеки период на задържане: сградите ще остаряват и пазарите ще се променят. Ето защо е изключително важно всички инвеститори в недвижими имоти да събират и анализират възможно най-много данни, за да определят точно процента на капитална терминал за даден проект.
Пример за процента на капитализация на терминала
Инвеститор купува изцяло зает имот за 100 милиона долара. NOI за първата година се оценява на 5, 0 милиона долара. Следователно процентът на влизане е 5, 0%. Седем години по-късно инвеститорът вярва, че процентът на капиталова терминал е приблизително 4, 0%. Миналата година NOI, която взе предвид ескалацията на наемите по протежение на пътя, се прогнозира на стойност 5, 5 милиона долара (отново, ако се приеме пълна заетост). Стойността на препродажбата се изчислява на 137, 5 милиона долара (5, 5 милиона щатски долара в NOI, разделени на 4, 0% терминална капитализация или курс на излизане).
Ключови заведения
- Крайният процент на капитализация е процентът, използван за оценка на стойността на препродажба на имот в края на периода на държане.
- Прогнозната ставка за имот се прогнозира NOI за първата година, разделена на покупната цена на имота.
- Ако този терминал на капиталова капитализация е по-нисък от входящия, обикновено това означава, че инвестицията в имоти е била печеливша.