Създаване на облагаема с данъци облагаема ипотека

Данъчният закон за собствениците на жилища в Канада е много различен от системата в САЩ. По-специално, лихвата върху ипотека за основно частно жилище не подлежи на облагане с данък. Всички печалби от капитал при продажба на жилището обаче са освободени от данъци.

Но има начин, по който канадците могат ефективно да приспадат този ипотечен интерес.

Финансовата цел

Първо, няколко основни определения:

Вашата нетна стойност е вашите активи минус всички задължения. За да увеличите нетната си стойност, трябва или да увеличите активите си, или да намалите пасивите си, или и двете.

Вашият безплатен паричен поток е сумата парична наличност, останала след извършване на всички разходи и плащания по дълга. За да увеличите паричния си поток, трябва да харчите по-малко, да получите по-добре платена работа или да плащате по-малко данък.

Нека да разгледаме стратегия, която да ви помогне да увеличите активите си, като изградите инвестиционен портфейл, намалите дълговете си, като изплащате ипотеката си по-бързо и ще увеличите паричния поток, като плащате по-малко данък. Ефективно бихте увеличавали нетната си стойност и паричния поток едновременно.

Стратегията

Всеки път, когато извършвате ипотечно плащане, част от плащането се прилага към лихвата, а останалата част се прилага към главницата. Това главно плащане увеличава вашия капитал в дома и може да бъде взето назаем, обикновено на по-добра ставка от необезпечен заем.

Ако заемните пари след това се използват за закупуване на инвестиция за доход, лихвата по заема е облагаема с данъци, което прави ефективния лихвен процент по кредита още по-добър.

Тази стратегия изисква собственикът на жилище да вземе обратно основната част от всяко ипотечно плащане и да го инвестира в портфейл за доходи. Съгласно канадския данъчен кодекс лихвата, платена по парични средства, получени за получаване на доход, подлежи на облагане с данък.

С течение на времето общият ви дълг остава същият, тъй като главното плащане се връща обратно всеки път, когато се извърши плащане. Но по-голяма част от него става дълга, облагаема с данъци. С други думи, това е "добър" дълг. И по-малко остатъци от неприспадаем дълг или „лош“ дълг.

За да обясните това по-добре, вижте фигура 1 по-долу, където можете да видите, че ипотечното плащане в размер на 1 106 долара на месец се състои от 612 долара главница и 494 долара лихва.

Фигура 1

Както можете да видите, всяко плащане намалява дължимата сума по кредита с 612 долара. След всяко плащане $ 612 се връща обратно и инвестира. Това поддържа нивото на общия дълг на 100 000 долара, но частта от заема, която се облага с данък, нараства с всяко плащане. На фигура 1 можете да видите, че след един месец от прилагането на тази стратегия, 99 388 долара все още не могат да бъдат приспадани, но 612 долара вече се приспадат от данъка.

Тази стратегия може да бъде стъпка по-далеч: Приспаданата от данъка част от изплатената лихва създава годишно възстановяване на данъка, което впоследствие може да се използва за изплащане на ипотеката още повече. Това ипотечно плащане би било 100% главница (защото е допълнително плащане) и би могло да бъде взето обратно назаем изцяло и инвестирано в един и същ портфейл за доходи.

Стъпките в стратегията се повтарят ежемесечно и годишно, докато ипотеката ви не бъде напълно облагаема с данъци. Както можете да видите от предишната цифра и следващата цифра, ипотеката остава постоянна на 100 000 долара, но данъчната приспадаща част се увеличава всеки месец. От своя страна инвестиционният портфейл нараства също и от месечната вноска и от приходите и капиталовите печалби, които произвежда.

Фигура 2

Както се вижда от Фигура 2, ипотека, която може да бъде облагана изцяло с данък, ще възникне, след като последната част от главницата бъде взета обратно и е инвестирана. Дългът на дълга е все още 100 000 долара; 100% от това обаче се облага с данък. Към този момент получените възстановявания на данъци могат да бъдат инвестирани и за да се увеличи темпът, с който инвестиционният портфейл расте.

Ползите

Целите на тази стратегия са увеличаване на паричния поток и активи, като същевременно намаляват пасивите. Това създава по-висока нетна стойност за отделния човек, прилагащ стратегията. Той също така цели да ви помогне да станете без ипотека по-бързо и да започнете да изграждате инвестиционен портфейл по-бързо, отколкото бихте могли да имате иначе.

Нека разгледаме малко по-отблизо:

• Станете без ипотека по-бързо. Точката, в която технически сте без ипотека, е когато инвестиционният ви портфейл достигне стойността на непогасения ви дълг. Това трябва да бъде по-бързо, отколкото при традиционна ипотека, тъй като инвестиционният портфейл трябва да расте, докато правите ипотечни плащания. Ипотечните плащания, направени с помощта на постъпленията от данъчните облекчения, могат да изплащат ипотеката още по-бързо.
• Създайте инвестиционен портфейл, докато плащате къщата си. Това е чудесен начин да започнете да спестявате. Освен това помага да се освободят пари в брой, които евентуално не бихте могли да инвестирате, преди да изплатите ипотеката си.

Казус

Ето сравнение на финансовото въздействие върху две канадски двойки, като едната изплаща ипотека по традиционния начин, а друга използва стратегията за приспадане на данъка.

Двойка A купи жилище за 200 000 долара с амортизирана ипотека за 100 000 долара за 10 години при 6%, с месечно плащане от 1 106 долара. След изплащането на ипотеката те инвестират 1 106 долара, които плащаха през следващите пет години, печелейки 8% годишно.
След 15 години те притежават собствен дом и имат портфолио на стойност 81 155 долара.

Двойка Б купи жилище с идентична цена със същите условия за ипотека. Всеки месец те вземат назаем обратно главницата и я инвестират. Те също така използват годишната данъчна декларация, която получават от облагаемата част от лихвата, за да изплатят главницата по ипотеката. След това те вземат обратно тази главна сума обратно и я инвестират. След 9.42 години ипотеката ще бъде 100% добър дълг и ще започне да произвежда годишно възстановяване на данък в размер на 2340 долара, при условие че пределната данъчна ставка (MTR) е 39%. След 15 години те притежават собствен дом и имат портфолио на стойност 138 941 долара. Това е 71% увеличение.

Слово за предпазливост

Тази стратегия не е за всеки. Заемът срещу дома ви може да бъде психологически труден. По-лошото е, че ако инвестициите не дават очаквана възвръщаемост, тази стратегия може да даде отрицателни резултати.

Като вземате назаем обратно собствения капитал в дома си, вие също премахвате възглавницата си за безопасност, ако пазарите за недвижими имоти или инвестиции, или и двете, се обърнат към по-лошо.

Създавайки портфейл за получаване на доход в нерегистрирана сметка, може да се сблъскате и с допълнителни данъчни последици. Трябва да се консултирате с професионален финансов съветник, за да определите дали тази стратегия е за вас. Ако е така, имайте професионалната помощ, за да го приспособите към вас и към личното финансово положение на вашето семейство.