Закупуване на забранено жилище

Преди ипотечната криза през 2008-2009 г. закупуването на забранено жилище беше много по-трудно предложение. Бившите ловци на сделки с недвижими имоти преди това трябваше да следват търгове, пуснати на съдебни сгради или да пресяват рейки от легални документи. Но вълната от затваряния, породена от срив на подпример, не само увеличи броя на наличните свойства, но улесни тяхното намиране и придобиване. Всъщност процесът често е подобен на търсенето на всякакъв друг вид дом. Предвидените домове са достъпни на практика във всеки пазар на недвижими имоти в цялата страна, осигурявайки възможности както за собствениците на жилища, така и за инвеститорите.

Как да намерите забранени домове

Човек може да намери забранени имоти в периодични периодични издания и уебсайтове за услуга с множествен списък (MLS), чрез онлайн търсене на недвижими имоти, банкови офиси и сайтове и местни вестници. Има много уебсайтове, които сега са специализирани в намирането на жилища и имоти, които са под възбрана, като usa-foreclosure.com и HomePath.com на Fannie Mae. Някои финансови институции, като Bank of America, също предлагат страници, посветени на това да ви помогнат да търсите жилище със затворен достъп. В локални услуги за множествено изброяване, свойствата, за които е възложено изключването, могат да не се осветяват сами по себе си; това може да бъде посочено само в описанието на имота.

Кредиторите все повече продават иззетите си активи чрез агенти за недвижими имоти, така че не се колебайте да попитате брокери за възможности. Някои агенти по недвижими имоти дори се специализират в имоти за възбрана.

По-конкретно, намирането на забранено жилище зависи от това къде точно се намира в процеса на възбрана: Имотите все още могат да бъдат собственост на първоначалния собственик на жилище (на по-ранните етапи, в случай на предварително изключване и на къси продажби на имоти) или от образувание такова като банка или правителството (в по-късните). Ето пет вида възбрани и подходи за закупуване.

1. Предварителни заключения
Имотът е в предварителна възбрана, след като ипотечният кредитор уведоми кредитополучателите, че те са в неизпълнение, но преди имотът да бъде предложен за продажба на търг. Ако собственикът на жилище може да продаде имота през това време, той или тя може да бъде в състояние да избегне процедурата по възбрана и негативния му ефект върху кредитната им история и бъдещите перспективи (вижте Вземане на ипотека след фалит и възбрана ). Поради това някои собственици на жилища са готови да преговарят. Предварителните забрани обикновено са изброени в сградите на окръжните и градските съдилища. Освен това много онлайн ресурси, включително www.foreclosure.com, изброяват свойства, които са във фазата на предварително изключване.

2. Кратки продажби
Кратки продажби се случват, когато заемодателят е готов да приеме по-малко от дължимото по ипотека. Кредитополучателите не е задължително да бъдат в неизпълнение от ипотечните плащания, за даден кредитор да се съгласи на кратка продажба; Въпреки това, те обикновено трябва да докажат някакъв вид финансови затруднения, като например загуба на работа, което вероятно ще доведе до неизпълнение. Често въпросната резиденция е под вода, което означава, че струва по-малко от неизплатения ипотечен баланс. За да се квалифицира като кратка продажба, заемодателят трябва да се съгласи да "продаде къса собственост", като приеме по-малко от дължимото и жилището трябва да бъде изброено за продажба. Тези свойства обикновено се рекламират като кратки продажби „в очакване на одобрение от банката“.

Закупуването на имот за кратка продажба в повечето отношения е същото като традиционната покупка, но езикът в договорите ще се различава, като се уточнява, че условията са предмет на одобрението на кредитора. Банката може да отнеме няколко месеца, за да отговори на кратка оферта за продажба, така че процесът може да отнеме значително повече време от традиционната покупка. Много уебсайтове за недвижими имоти, включително отделни фирми или услуги за регистрация, предлагат възможност за търсене чрез кратка продажба.

3. Търгове за продажба на шериф
Търгът за продажба на шериф се случва, след като кредиторът е уведомил кредитополучателя за неизпълнение и е разрешил гратисен период на кредитополучателя да навакса плащанията по ипотека. Търгът е предназначен за кредитора бързо да се изплати за заема, който е в неизпълнение. Тези търгове често се случват на стъпки в съда в града, управлявани от местните правоохранителни органи. Имотът се предлага на търг на най-високия участник в търга на публично обявено място, дата и час. Тези известия могат да бъдат намерени в местните вестници и на много онлайн места, като се извърши търсене на „търгове за шерифни продажби“.

4. Имоти, собственост на банката
Имоти, които не се продават на търг, се връщат обратно в банката; тоест те стават имоти, притежавани от недвижими имоти (REO). Те често се управляват от REO отдел на банката, който поддържа списък на собствеността на банката. Онлайн източници като www.realtytrac.com имат обширни списъци, които могат да се търсят по град, щат или пощенски код.

5. Държавни имоти
Някои жилища се закупуват с заеми, гарантирани от Федералната жилищна администрация (FHA) или Департамента по въпросите на ветераните (VA). Когато тези имоти излязат с възбрана, те се връщат обратно от правителството и се продават от брокери, работещи за правителството. Трябва да се свържете с регистриран от държавата брокер, за да закупите държавна собственост. Купувачите могат да изследват такива имоти на www.hud.gov (кликнете върху „ОБЛАСТИ НА ТЕМАТА“ и изберете „Домове за продажба“).

Защо забранените жилища са по-евтини

Най-голямата точка на продажба на затворени жилища, разбира се, е тяхната маркирана цена - често значително по-ниска от други подобни имоти в същия район (известен като съпоставими или компи, в брокер-говори). Повечето възбрани се продават най-малко с 5% под пазарната стойност, с още по-големи отстъпки в определени региони. Купувачите могат също да се възползват от допълнителни спестявания с печалби като намалени авансови плащания, по-ниски лихвени проценти или премахване на такси за оценка и определени разходи за затваряне.

Какво ги прави такава сделка? Ако пребиваването е в етап на предварителна забрана или къса продажба, собствениците му са във финансова обвързаност - те се нуждаят от пари. И времето не е на тяхна страна: Те трябва да разтоварят имота и да получат каквото могат, докато могат, за да не го загубят изцяло. Накратко, тези продавачи не преговарят точно от позиция на сила. Въпреки че може да изглежда жестоко да се възползват от нещастието на другите, купувачите могат да се възползват.

Те могат да се възползват още повече, ако имотът действително е бил конфискуван. Службата на шерифа не се интересува от окачване на къща; банките не искат да се занимават с наемодателя. Финансовите институции обикновено искат да се освободят от затворените имоти незабавно (за разумна цена, разбира се - те трябва да отговорят на инвеститорите и одиторите, че са направили всеки опит да възстановят колкото се може повече от първоначалната сума на заема). Отново това е от полза за купувачите.

И накрая, забранените жилища обикновено се продават в състояние "както е" - ако има повреди, ремонтите не са част от уравнението - и, както знаят любителите на употребявани автомобили и винтидж мебели, "както е" се превежда в отстъпка. Разбира се, "както е" може да бъде меч с две остриета, както ще обсъдим по-долу.

Рискове от закупуване на забранени жилища

Проблеми със собствеността

Макар и да носи компенсаторна отстъпка, състоянието „както е“ може да бъде доста мрачно. Ако жилището все още е обитавано от собствениците, то често е лошо поддържано - в края на краищата, ако хората не могат да извършват ипотечните плащания, вероятно ще изостанат и при плащането на редовно поддържане, да не говорим и за основен ремонт. В допълнение, някои хора, които са изправени пред насилство или са принудени да бъдат възмутени, и изнасят разочарованията си в дома си, преди банката да ги върне обратно. Това често включва премахване на уреди и приспособления, а понякога дори откровен вандализъм.

Скрити разходи

Наред с непредвидените ремонтни и ремонтни дейности, просрочията като връщане на данъци и обезпечения (които аукционните имоти често са свързани с тях, от IRS или от държавата или от други кредитори) могат да добавят допълнителни разходи към иначе желаната къща. Каквото и да се дължи, правителството трябва първо да бъде изплатено и уредено, преди процесът на закупуване да продължи. Това се отнася главно за имоти, които се продават на търг; банката винаги ще изплаща всички права на залог, свързани с имота, преди да го препродаде на друга страна.

Бавен процес

Предишните усложнения често означават много документи. Обикновено възбраните ще имат редица допълнителни документи, които трябва да бъдат попълнени, за да се подготвят за приключването, което не винаги е толкова навременно. Ако става въпрос за кратка продажба, кредиторът на собственика трябва да одобри сделката и това може да отнеме известно време, както бе споменато по-рано. Намерените сериозни щети в къщата могат да доведат до по-ниска оценка на дома, което може да повлияе на способността на купувача да осигури заем. Някои кредитори няма да дават заеми под определена сума в долара, тъй като потенциалът за печалба от по-малък заем не струва на риска.

Макар че смятате, че банката би искала да разтовари пребиваващото си местожителство, времето за реакция между банката и други участващи страни също може да бъде бавно с REO имоти. Времето, необходимо за получаване на отговор на офертата ви, може да варира в голяма степен ; ако банката, която държи вашия имот, е затрупана с възбрани, тогава банката може да отнеме много повече време, за да обработи вашата заявка. Известно е, че банките със значителни изоставания отнемат до 90 дни, за да отговорят на оферта. Ако планирате да финансирате покупката, би било разумно да отделите време за получаване на предварително одобрение за ипотека.

конкуренция

Както при всеки пазар, винаги когато има възможност да придобиете нещо с отстъпка от текущия курс, търсенето ще скочи. Така че повишеният интерес и конкуренцията - не само от потенциалните обитатели, но и от инвеститорите и професионалистите, които се занимават с флип - са неизбежни, когато се занимават със стойностни забранени имоти. Много често един затворен дом може да бъде с цена по-привлекателен под другите домове в околността, но когато думата излезе наяве, многобройни оферти могат да влязат бързо и да настъпи наддаваща война. Така че това, което някога е било дом с ниска цена в страхотен квартал, може бързо да се превърне в скъп имот.

Потенциалните купувачи на забранени жилища могат да бъдат разумни да подават оферти за няколко имота наведнъж, тъй като е възможно конкурентните купувачи да си осигурят имот с по-висока оферта или оферта с всички пари. Но не се обезсърчавайте, ако някой друг тръби офертата ви за конкретен имот; периодично проверявайте, за да видите дали той се появява отново в инвентара на банката. Сделките за възбрана обикновено пропадат доста често.

Закупуване на забранено жилище

Ако купувате от банка, ще трябва да изострите уменията си за договаряне и да започнете процеса с ниска топка оферта за имота, който искате. Банките, които са натрупали значителни запаси от забранени имоти, ще бъдат по-склонни да договарят цена; колкото по-дълго банката е държала имота, толкова по-големи са шансовете, че сериозно ще разгледа по-ниските оферти, особено за имоти, които са държани за по-дълъг период от време. Следователно вероятно трябва да направите първоначалната си оферта на цена, която е поне 20% под текущата пазарна цена, или може би дори повече, ако имотът, който търсите, се намира в район с висока честота на възбрани.

Ако можете да платите за имота и всички необходими ремонти в брой, вие сте в завидна позиция. Ето защо някои купувачи решават да се обединят с външни инвеститори, които могат да им помогнат в предния край и да споделят всички печалби, когато домът отново излезе на продажния блок. Всъщност паричните сделки представляват значителна част от REO продажбите.

Опции за финансиране на забранени жилища

Можете да използвате ипотека, за да закупите REO имот, въпреки че частните кредитори са скромни по отношение на финансирането на сделки за възбрана. Има обаче две възможности за финансиране за тези, които отговарят на изискванията - 203 (к) заеми от Федералната администрация за жилищно настаняване (FHA) и програмата HomeSteps чрез Фреди Мак, едно от спонсорираните от правителството предприятия, които изкупуват ипотеки.

203 (k) Заеми

FHA разработи своите 203 (k) ипотеки, за да помогне за успокояване на притесненията на банките, които иначе биха се отказали от високорисковото REO. покупки. Чрез начисляване на кредитополучателите на ипотечна застраховка, те могат да гарантират заеми от частни кредитори, които участват в програмата.

За кредитополучателите едно от големите предимства е възможността да финансират покупката на жилище плюс всички необходими ремонти в една ипотека. По-основната версия, рационализиран заем от 203 (k), е предназначена за ограничен ремонт, който не изисква инженерни или архитектурни планове. Хората могат да заемат до 35 000 долара над продажната цена на дома, за да покрият основни средства за защита, като нови уреди, сайдинг и прозорци.

При по-обширни поправки, като например изграждане на добавка или грижи за структурни повреди, традиционният заем от 203 (k) обикновено е най-добрият вариант. За разлика от рационализирания вариант, собствениците на жилища трябва да вземат най-малко 5000 долара; максималната сума се основава на ограниченията на FHA за всеки окръг. Освен това трябва да платите за независим консултант, който да огледа имота и да провери дали работата отговаря на програмните указания.

Допълнителен недостатък на тези заеми е цената. Освен плащането на ипотечна застраховка, кредитополучателите обикновено плащат лихви, които са с четвърт процент процент по-високи от тези при конвенционалните заеми. Може да се наложи да разделят повече от една или две точки, които са първоначални такси, всяка от които струва 1% от основната сума.

Фигура 1. Сравнение между традиционните заеми от 203 (k) и опростената версия.

(Източник: Уебсайт на Bank of America)

HomeSteps

Фреди Мак осигурява ликвидност на ипотечния пазар, като купува заеми от банки, обединява ги и ги продава на инвеститори като ценни книжа. С HomeSteps организацията - чрез своите частни партньори за отпускане на кредити - предлага специално финансиране за тези, които искат да купят само възбраните имоти, които притежават. В момента HomeSteps се предлага само в следните щати: Алабама, Флорида, Джорджия, Илинойс, Кентъки, Северна Каролина, Южна Каролина, Тенеси, Тексас и Вирджиния.

Ако случайно живеете в някой от тези щати, HomeSteps има някои значителни предимства. Главно сред тях е, че не е нужно да купувате ипотечна застраховка, което я отличава от 203 (k) заеми. Само това може да спести на купувачите стотици, дори хиляди долари в течение на ипотеката. Освен това, ипотеката на HomeSteps не изисква оценка при произход, което може да бъде основно препятствие за тези, които търсят конвенционален заем.

Купувачите могат да намерят списък на еднофамилни, кондо и многофамилни имоти на уебсайта HomeSteps.

Долния ред

На повърхността, изключените домове могат да изглеждат страшно привлекателни. Разходите обаче могат да бъдат изключително непредсказуеми и основните щети могат да направят собственост нежелателна. Процесът на закупуване често е бавен, което може да предизвика вторични мисли в съзнанието на купувачите, докато голямото търсене на примамливи забранени имоти може да отблъсне някои надеждни купувачи.

Като се има предвид всичко това, изключените домове могат да приключат като невероятни сделки. Купувачите имат уникалната възможност да плащат под пазарната стойност за домове, които не биха им били достъпни при нормални обстоятелства. Ако има спестявания от страна на придобиването, това увеличава вероятността купувачът да осъзнае оценката на своя актив и печалба от инвестицията си, ако продава, в бъдеще.

Ако се прави отговорно, закупуването на забранено жилище може да позволи на купувача да извлече безброй ползи за много години напред.