Защо на пазара на жилища мехурчета поп

За разлика от фондовата борса, където повечето хора разбират и приемат риска, че цените могат да паднат, повечето хора, които купуват къща, никога не си мислят, че стойността на дома им някога ще намалее.

Пазарът на жилища като цяло не е повлиян от ценовите балони като други пазари на активи. Това е заради големите транзакционни разходи, свързани с закупуването на жилище, да не говорим за преносните разходи за притежаване и поддържане на дома, обезкуражава спекулативното поведение. Въпреки това пазарите на жилища преминават през периоди на нерационално изобилие.

В тази статия ще обсъдим какво причинява мехурчетата на цените на жилищата, задействащите фактори, които причиняват избухване на мехурчетата на жилищата и защо купувачите на жилища трябва да гледат на дългосрочни средни стойности, когато вземат критични решения за жилища.

Ключови заведения

• Жилищните мехурчета са временни събития, които могат да продължат години и се характеризират с голямо търсене, ниско предлагане и завишени цени.
• Тези балончета са причинени от различни фактори, включително икономически просперитет, ниски лихвени проценти, по-добри предложения за ипотечни продукти и лесен достъп до кредит.
• Силите, които правят балон на жилищния балон, включват спад в икономиката, покачване на лихвите, както и спад в търсенето.

Какво е жилищен балон?

Преди да навлезем в причините за появата на мехурчета в жилищата и какво ги кара да изскочат, важно е да разберем самия балон на жилищата. Те обикновено започват със скок на търсенето на жилища, въпреки ограниченото налично количество запаси. Търсенето допълнително се увеличава, когато спекулантите влизат на пазара, което прави балона по-голям. С ограниченото предлагане и толкова голямо търсене, цените естествено нарастват.

Жилищните мехурчета имат пряко влияние върху индустрията на недвижимите имоти, но също така и собствениците на жилища и техните лични финанси. Въздействието, което балонът може да окаже върху икономиката - лихвените проценти, стандартите и практиките за отпускане на заеми, може да принуди хората да намерят начини да се съобразяват с ипотечните си плащания, когато времената станат трудни. Някои може дори да се наложи да копаят по-дълбоко в джобовете си, като използват спестявания и пенсионни фондове, само за да запазят домовете си.

Жилищният балон е обикновено временно събитие. Въпреки че балоните на пазара на акции се случват много по-често, според Международния валутен фонд (МВФ) балончетата могат да бъдат много по-дълги и могат да продължат няколко години.

Обикновено временно събитие, балонът на жилищата може да продължи няколко години.

Причините за мехурчетата на пазара на жилища

Цената на жилището, като цената на всяка стока или услуга на свободен пазар, се определя от търсенето и предлагането. Когато търсенето се увеличава и / или предлагането намалява, цените нарастват. При липса на природно бедствие, което намалява предлагането на жилища, цените се повишават, защото тенденциите в търсенето изпреварват текущите тенденции в предлагането. Също толкова важно е, че предлагането на жилища е бавно да реагира на увеличаването на търсенето, защото отнема много време за изграждането на къща, а в силно развити райони просто няма повече земя, която да се строи. Така че, ако има внезапно или продължително увеличение на търсенето, цените със сигурност ще се повишат.

След като установите, че над средното повишение на цените на жилищата се ръководи предимно от увеличаването на търсенето, можете да попитате какви са причините за това увеличение на търсенето. Има няколко възможности:

• Повишаване на общата икономическа активност и просперитет, което поставя повече разполагаем доход в джобовете на потребителите и насърчава собствеността на дома.
• Увеличение на населението или демографския сегмент на населението, навлизащо на пазара на жилища.
• Ниско общо ниво на лихвите, особено краткосрочните лихви, което прави жилищата по-достъпни.
• Иновативни ипотечни продукти с ниски първоначални месечни плащания, които правят жилищата по-достъпни. (За да научите повече за ипотеките, вижте нашия урок за основите на ипотечните кредити .)
• Лесният достъп до кредит - понижаване на стандартите за подписване - привлича повече купувачи на пазара.
• Високодоходните структурирани ипотечни облигации, както изискват инвеститорите, предоставят повече ипотечен кредит на кредитополучателите.
• Евентуално неправилно ценообразуване на риска от ипотечните кредитори и инвеститорите в ипотечни облигации, което разширява наличието на кредит за кредитополучателите.
• Краткосрочната връзка между ипотечен брокер и кредитополучател, при която кредитополучателите някъде се насърчават да поемат прекомерни рискове.
• Липса на финансова грамотност и прекомерно поемане на риск от ипотечните кредитополучатели.
• Спекулативно и рисково поведение на купувачите на жилища и инвеститорите на имоти, подхранвани от нереалистични и неустойчиви оценки на поскъпването на жилищата.

Всички тези променливи могат да се комбинират, за да предизвикат балон на пазара на жилища. Те са склонни да се хранят един от друг. Подробно обсъждане на всеки е извън обхвата на тази статия. Просто посочваме, че като цяло, като всички балони, подобна активност и цени предхожда прекомерното поемане на риск и спекулативно поведение от всички участници на пазара - купувачи, кредитополучатели, заемодатели, строители и инвеститори.

Сили, които избухват балона

Балонът се спуква, когато прекомерното поемане на риск стане широко разпространено в цялата жилищна система. Това се случва, докато предлагането на жилища все още се увеличава. С други думи, търсенето намалява, докато предлагането се увеличава, което води до спад в цените.

Тази всеобхватност на риска в цялата система се предизвиква от загуби, понесени от собственици на жилища, ипотечни кредитори, ипотечни инвеститори и инвеститори в имоти. Тези загуби могат да бъдат предизвикани от редица неща, включително:

• Увеличаването на лихвените проценти, което поставя собствеността на жилище извън обсега на някои купувачи и в някои случаи прави жилището човек, който в момента притежава, недостъпно. Това често води до неизпълнение и ограничаване на достъпа до пазара, което в крайна сметка допринася за предлагането на пазара на пазара.
• Спад в общата икономическа дейност, който води до по-малко разполагаем доход, загуба на работа и / или по-малко налични работни места, което намалява търсенето на жилища.
• Търсенето е изчерпано, което привежда предлагането и предлагането в равновесие и забавя бързите темпове на поскъпване на цените на жилищата, на които някои собственици на жилища, по-специално спекуланти, разчитат да направят покупките си достъпни или изгодни. Когато бързото поскъпване на цените стагнира, тези, които разчитат, че ще си позволят домовете си, могат да изгубят домовете си, което ще доведе до по-голямо предлагане на пазара.

Долната линия е, че когато загубите нарастват, кредитните стандарти се затягат, вече не се предлагат лесно ипотечни заеми, намалява търсенето, увеличава се предлагането, спекулантите напускат пазара, а цените падат.

Катастрофа на жилищния пазар

В средата на 2000-те американската икономика преживява балон с жилища, който има пряка връзка с Голямата рецесия. След балона на dotcom, стойностите в недвижимите имоти започнаха да се увеличават, като предизвикаха ръст в собствеността на жилища сред спекулативните купувачи, инвеститори и други потребители. Ниските лихвени проценти, спокойните кредитни стандарти - включително ниските изисквания за плащане - позволиха на хората, които обикновено никога не биха могли да купят жилище, да станат собственици на жилища. Това повиши цените на жилищата още повече.

Но много спекулативни инвеститори спряха да купуват, защото рискът ставаше твърде висок, което доведе и други купувачи да излязат от пазара. Това от своя страна доведе до спад на цените. Ценните книжа, обезпечени с ипотека, бяха разпродадени в огромни количества, докато ипотечните неизпълнения и възбрани се повишиха до безпрецедентни нива.

Средна реверсия

Твърде често собствениците на жилища правят вредната грешка, ако приемат, че скорошното изпълнение на цените ще продължи и в бъдеще, без първо да се вземат предвид дългосрочните темпове на поскъпване и потенциала за средна реверсия. Законите на физиката гласи, че когато всеки предмет - който има плътност по-голяма от въздуха - се задвижва нагоре, в крайна сметка той се връща на земята, защото силите на гравитация действат върху него. Законите на финансите казват, че пазарите, които преминават през периоди на бързо поскъпване на цените или обезценяването, след време ще се върнат към ценова точка, която ги поставя в съответствие с мястото, където средните им дългосрочни цени показват, че трябва да бъдат. Това е известно като средна реверсия.

Цените на жилищния пазар следват този закон на средна реверсия. След периоди на бързо поскъпване на цените или в някои случаи на амортизация, те се връщат там, където средните им дългосрочни цени показват, че трябва да бъдат. Средното обръщане на цената на дома може да бъде бързо или постепенно. Цените на жилищата могат бързо да се преместят до точка, която ги връща обратно в съответствие с дългосрочната средна стойност, или могат да останат постоянни, докато дългосрочната средна стойност не ги настигне.

Теоретичната стойност, показана по-горе, е получена чрез изчисляване на средното тримесечно увеличение на процента на индекса на цените на жилищата от първото тримесечие на 1985 г. до четвъртото тримесечие на 1998 г. - приблизителната точка, при която цените на жилищата започнаха бързо да се покачват над дългосрочната тенденция, Изчисленото средно тримесечно увеличение на процента след това се прилага към началната стойност, показана на графиката, и всяка следваща стойност, за да се получи теоретичната стойност на индекса на цената на жилищата.

Прогнозни оценки на цената

Твърде много купувачи на жилища използват скорошното представяне на цените като ориентир за това, което очакват през следващите няколко години. Въз основа на нереалните си оценки те поемат прекомерни рискове. Това прекомерно поемане на риск обикновено се свързва с избора на ипотека и размера или цената на жилището, което потребителят купува. Има няколко ипотечни продукта, които се предлагат на пазара силно за потребителите и са предназначени за сравнително краткосрочни заеми. Кредитополучателите избират тези ипотеки въз основа на очакванията, че ще рефинансират от тази ипотека в рамките на определен брой години и ще могат да го направят поради собствения капитал, който ще имат в домовете си към този момент.

Скорошното представяне на цените на жилищата по принцип не е добра прогноза за бъдещото представяне на цените на жилищата. Купувачите на жилища трябва да се стремят към дългосрочните темпове на поскъпване на цените на жилищата и да вземат предвид финансовия принцип на средна реверсия при вземане на важни финансови решения. Спекулантите трябва да направят същото.

Въпреки че поемането на рискове не е по своята същност и всъщност поемането на рискове понякога е необходимо и препоръчително, ключът към вземането на добро решение, основано на риска, е разбирането и измерването на рисковете, като се правят финансово обосновани оценки. Това е особено приложимо за най-голямото и най-важното финансово решение, което повечето хора вземат - закупуването и финансирането на жилище.

Долния ред

Прост и важен принцип на финансите е средното обръщане. Докато пазарите на жилища не са обект на балончета, както някои пазари, жилищните балони съществуват. Дългосрочните средни стойности дават добра индикация за това къде цените на жилищата в крайна сметка ще се окажат в периоди на бързо поскъпване, последвани от застояли или спадащи цени. Същото важи и за периоди под поскъпване на цената.