Истината за цените на недвижимите имоти

Теорията на миряните за недвижимите имоти върви по следния начин: Пристигнаха поклонниците. Те започнаха да използват земята. Дойдоха още европейци. Търсенето на земя беше толкова високо, че коренните американци бяха изтласкани, за да направят място за новопристигналите заселници. Не може да се строи повече земя, така че търсенето и цените винаги ще се повишават, което прави недвижими имоти страхотна инвестиция.

За съжаление, формулата не е толкова проста. Тук разглеждаме цените на недвижимите имоти и дългогодишната теория, че те ще се покачват за неопределено време.

Ключови заведения

• Цените на жилищата за последно растат със здравословен темп през 2004 г., преди пазарът на недвижими имоти да се изравнява.
• Оттогава стойностите на жилищата се увеличават в някои райони на страната поради силното търсене и ниското предлагане, въпреки че повечето части все още не са достигнали нивата си преди кризата.
• Потенциалните купувачи на жилища не трябва да се съсредоточават върху националните тенденции, тъй като цените варират в различните държави и дори съседни градове.
• Ниските ипотечни проценти имат косвено влияние върху цените на жилищата, тъй като потребителите са готови да поемат повече дългове, когато кредитът е евтин.

Исторически цени

Преди добре разгласеното избухване на жилищния балон и произтичащата от това катастрофа с недвижими имоти, започнала сериозно през 2007 г., историческите данни за цените на жилищата от Националната асоциация на брокерите (NAR) сякаш подкрепят теорията за безкрайно растящите цени. Графиката по-долу проследява средните цени на жилищата от 1968 до 2004 г., като показва средногодишно увеличение от 6, 4%, без нито един спад през 36-годишния период.

Фигура 1: Средни цени на жилищата от 1968 до 2004 г.

Източник: Национална асоциация на брокерите

Какво не показват данните

За съжаление на собствениците на жилища, 2004 г. беше последната година на здравословен растеж, преди пазарът да се изравни. Към 2006 г. данните за NAR показват само 1% ръст. След това пазарите преживяха безпрецедентен спад.

Цените започнаха да падат в национален мащаб през 2007 г. Те паднаха отново през 2008 г. и отново през 2009 г. До средата на 2010 г. цените на жилищата паднаха обратно до нивата от 2004 г. на застоял пазар. Това, което в продължение на десетилетия изглеждаше като еднопосочен билет за увеличаване на печалбата, е спаднало с над 30% само за няколко години, сочат данните на Standard & Poor's.

Цените се повишиха заради по-голямото търсене и спад в предлагането на пазара в много части на страната, но много области все още не са достигнали нивата, на които бяха преди кризата. Към това добавете и факта, че стандартите за кредитиране станаха по-строги и това изгонва хората от пазара.

Дори преди номерата да започнат да се объркат, данните за тенденциите в продажните цени предоставиха непълна картина. Националната асоциация на строителите на жилища съобщава, че средният размер на дома в Америка е 983 квадратни фута през 1950 г., 1500 квадратни фута през 1970 г. и 2349 квадратни фута през 2004 г. Тази тенденция се запазва и през първата половина на 2000 г., след което тя започва да спад донякъде.

С увеличаването на размера на домовете и увеличаването на инфлацията към разходите за строителни материали е логично само цените на жилищата да се повишат. Но какво се случва, ако инфлацията бъде проследена от картината "> Голямата депресия, Втората световна война, 70-те и 80-те години на миналия век, всички периоди на значителен спад на цените. По-малките спадове се наблюдават редовно и в други точки.

Числа и тенденции

Дори националните номера на тенденциите показват само част от картината. Тенденциите в цените на жилищата могат да варират значително в различните географски региони. Бумът в Калифорния може да прикрие бюст в Детройт. Дори в един и същи град числата могат да варират значително. Зоните, които имат нов растеж или гентрификация, могат да покажат значително поскъпване на цените, докато районите в града могат да бъдат в упадък.

Когато разглеждате националната и регионалната статистика, не забравяйте да отчитате реалността на пазара във вашия местен район. Повишаването на цените на национално ниво може да не ви помогне, ако вашият град, щат или квартал е в упадък.

Националните тенденции може да не ви представят цялата картина, тъй като стойностите и цените на недвижимите имоти варират в различните държави и съседни градове.

Реалността

Друг важен момент, който трябва да вземете предвид, когато гледате на недвижимите имоти като на инвестиция, е, че той никога няма да се изплати, освен ако не го продадете. От практическа гледна точка, дори ако основното ви пребиваване се удвоява по стойност, откакто сте го купили, това вероятно просто означава, че данъците ви за недвижими имоти са се повишили. Всички печалби, които преживявате, са само печалба на хартия, докато не продадете имота.

Ако решите да продадете и се надявате да закупите друго жилище в същия район, не забравяйте, че цените на други домове също са се повишили. За да резервирате наистина печалба от продажбата си, вероятно ще трябва да се преместите в по-малък дом в същия район или да се преместите извън района и да намерите по-евтино място за живеене.

Въпреки че е възможно да използвате капитала в дома си, като вземете заем срещу него, използването на къщата ви като автоматизирана машина за касиране (банкомат) е била глупава стратегия в миналото. Не само лихвата, която плащате, се вписва в печалбата ви, но плащането на заема отнема от вашата финансова стабилност. Ако цените на недвижимите имоти спадат, може да се окажете в незавидно положение да дължите повече на заема, отколкото къщата струва.

Ипотечни курсове

Ставките по ипотечните кредити като цяло се повишават в периоди на икономически растеж. Когато това се случи, пазарът на труда е здрав и заплатите на хората също се повишават. Ставките на ипотечните кредити са сравнително ниски, тъй като пазарът на жилища се срива, което прави собствеността на жилищата по-привлекателна. Лихвеният процент за 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент през май 2013 г. е 3.35% и остава сравнително непроменен към юни 2019 г. на 3.73%. Според Фреди Мак, ниските проценти са задвижвали заявленията за покупка и фирмата очаква подобрение на жилищния пазар от по-висока търговска активност и по-ниски цени. Ипотечните отчети прогнозират, че до края на 2019 г. процентът ще бъде около 4.4%, което означава, че увеличенията могат да бъдат заглушени.

И така, как се развива това за цените на недвижимите имоти? По-ниските ипотечни ставки не са непременно пряко свързани с цените на жилищата, въпреки че бихме искали да мислим, че го правят. Но те могат да имат косвено влияние върху тях. Когато нивата са ниски, потребителите са по-склонни и могат да си позволят да поемат повече дългове. Това е така, защото цената на кредита - т.е. лихвата - е евтина. Повишаването на лихвените проценти обаче води до по-слабо търсене от купувачите.

Лоша инвестиция ли е недвижимите имоти?

Досега може би мислите, че няма стойност в закупуването на жилище с надеждата, че той ще придобие стойност с времето. Макар да е вярно, че е малко вероятно да видите печалба, която можете да похарчите, ако планирате да живеете в една и съща къща през целия си живот, ако влезете в покупката с стратегия за излизане, има много по-голям шанс да видите парична печалба.

Първо, помислете за мотивацията си за закупуване на дом. Ако искате да живеете в него, тогава трябва да спрете да мислите за печалби и загуби. Ако се надявате да спечелите пари, тогава трябва да въведете транзакцията със стратегия за излизане. Това също означава, че трябва да имате продажна цена в задната част на ума си, като същевременно държите изкупната цена на имота на преден план.

Когато достигнете ценовата си точка, вие продавате имота така, както бихте оценили запасите. Това може да не е практически подход за вашето основно местожителство, в зависимост от начина ви на живот, но точно това правят много инвеститори в недвижими имоти, когато купуват имоти - реновират и продават. Само не забравяйте, че цените не винаги се движат нагоре.

В миналото Япония наблюдаваше цените на жилищата още повече. Това не означава, че тези цени няма да отскочат обратно на печеливша територия, но имайте предвид, че в някои случаи това може да отнеме много дълго време.

Долния ред

С историята като водач, повечето евентуални собственици на жилища ще се справят добре, за да си купят място, което всъщност се надяват да обитават, да изплащат ипотеката бързо, да живеят там до пенсиониране, след това да намалят размера и да се преместят в по-малко скъп дом. Това не е сигурен залог, но тази стратегия наистина увеличава вероятността за печалба.