Заеми под ипотечни кредити: Помощ за ръка или недоумение?

Subprime е класификация на заемите, предлагани на лихвени проценти, по-високи от основния лихвен процент за физически лица, които не могат да отговарят на условията за кредити по първоначален лихвен процент. Това обикновено се случва, когато кредитополучателите имат лош кредит и в резултат на това кредиторът ги разглежда като по-висок риск.

Квалификацията по кредита се основава на много фактори, включително доходи, активи и кредитен рейтинг. В повечето случаи кредитополучателите с подправки имат въпроси, които ги заобикалят в една или повече от тези области, като например лош кредитен рейтинг или невъзможност за доказване на доход. Например, някой с кредитен рейтинг под 620 или без активи вероятно няма да се класира за традиционна ипотека и ще трябва да прибягва до заем под залог, за да получи необходимото финансиране. Прочетете, за да научите повече за този вид кредитиране и как е придобил лошата си репутация.

Subprime Vs. основен

Освен че имат по-високи лихвени проценти в сравнение с кредитите с първоначални лихви, заемите под предплащане често идват с по-високи такси. И за разлика от заемите с първоначални лихви, които са доста сходни от заемодателя до заемодателя, кредитите под предплащане се различават значително. Процес, известен като основано на риска ценообразуване, се използва за изчисляване на ипотечните проценти и срокове - колкото по-лош е вашият кредит, толкова по-скъп е заемът.

Заемите под предплащане обикновено се използват за финансиране на ипотеки. Те често включват неустойки за предплащане, които не позволяват на кредитополучателите да изплащат заема рано, което затруднява и скъпо рефинансира или пенсионира заема преди края на срока му. Някои от тези заеми идват и с падеж на балони, които изискват голямо окончателно плащане. И все пак други идват с изкуствено ниски въвеждащи ставки, които значително се увеличават нагоре, увеличавайки месечното плащане с цели 50%.

Кредитополучателите често не осъзнават, че заемът е подценяван, защото кредиторите рядко използват тази терминология. От маркетингова гледна точка „подпространството“ не е привлекателно понятие. (За да научите повече, прочетете: Subprime често е Subpar .)

история

Законът за реинвестиране на Общността от 1977 г. и по-късната либерализация на регулациите дават на кредиторите силен стимул да заемат пари на кредитополучатели с ниски доходи. Законът за дерегулация и паричен контрол от 1980 г. даде възможност на кредиторите да начисляват по-високи лихви на кредитополучателите с ниски кредитни резултати. Тогава Законът за алтернативната ипотечна сделка за паритет, приет през 1982 г., позволява използването на заеми с променлива лихва и балонни плащания. И накрая, Законът за данъчната реформа от 1986 г. елиминира приспадането на лихвите по потребителските кредити, но запазва приспадането на ипотечните лихви. Тези актове поставят в движение натиска на кредитирането на подценки. (За да научите повече, прочетете: Приспадане на данъка върху ипотечните лихви .)

С течение на времето предприятията се приспособиха към тази променяща се среда и разширяването на заемите с подпространствени кредити започна сериозно. Докато заемите под предплащане се предлагат за различни покупки, ипотеките са най-важните елементи за повечето потребители, така че увеличението на кредитите под ипотечни рискове естествено гравитира към ипотечния пазар. Според статистиката, публикувана от Федералния съвет за резерви през 2004 г., от 1994 г. до 2003 г., кредитирането на подпространствени кредити нараства със скорост 25% годишно, което го прави най-бързо развиващия се сегмент в ипотечната индустрия в САЩ. Освен това, Федералният съвет на резервите цитира растежа като „почти десеткратно увеличение само за девет години“.

Доброто

Заемите под предплащане увеличават възможностите за собственост на жилища, като добавят девет милиона домакинства в редиците на собствениците на жилища за по-малко от десетилетие и катапултират САЩ в най-високото ниво на развитите страни по нива на собственост, наравно с Обединеното кралство и малко зад Испания, Финландия, Ирландия и Австралия, според Федералния резерв. Повече от половината от добавените в редиците на новите собственици на жилища са малцинства. Тъй като домашният капитал е основният спестовен инструмент за значителен процент от населението, собствеността върху дома е добър начин за изграждане на богатство.

Лошото

Заемите под предплащане са скъпи. Те имат по-високи лихви и често са придружени от предплащане и други неустойки. Заемите с регулируеми лихви са особено загрижени, тъй като плащанията могат драстично да скочат, когато лихвените проценти се повишат. (За да научите повече за заемите с регулируеми лихви, вижте Ипотечни кредити: Фиксирана ставка срещу регулируема ставка и американска мечта или ипотечен кошмар? ) Твърде често заемите под предплащане се отпускат на хора, които нямат друг начин за достъп до средства и малко разбиране на механика на заема.

От страна на отпускането на заеми, бързината за въвеждане на нов бизнес може да доведе до небрежни бизнес практики, като отпускане на заеми, без да се изисква кредитополучателите да предоставят документирано доказателство за доходите и без да се съобразява какво ще се случи, ако лихвите се повишат. Това може да се окаже рискован бизнес, ако хората не успеят да изплащат заемите си и процентите на загуба на ипотечни проценти се покачват. През 2007 г. New Century Financial Corp, който тогава беше популярен ипотечен кредитор под имущество, подаде молба за фалит

Грозният

Тъй като обикновено кредитополучателите не са благоприятни кандидати за по-традиционните заеми, заемите под предплащане обикновено имат значително по-високи ставки по подразбиране в сравнение с кредитите по основната ставка. Когато лихвените проценти се повишават бързо и стойностите на жилищата застояват или падат, пулсационните ефекти се усещат в цялата индустрия.

Неспособността на кредитополучателите да изпълнят плащанията си или да рефинансират (поради неустойки за предплащане) води до неизпълнение на кредитополучателите. С повишаването на процента на възбрана кредиторите се провалят. В крайна сметка, инвеститорите, закупили обезпечени с ипотека ценни книжа въз основа на кредити под предплащане, също се нараняват при неизпълнение на основните кредити. (За да научите повече за това как работи, прочетете „ Зад кулисите на вашата ипотека“ .)

Пазете се от купувача

Когато се използват отговорно от заемодателите, кредитите под имущество могат да осигурят покупателна способност на лица, които иначе не могат да имат достъп до средства. Въпреки това, както илюстрира кризата с ипотечни кредити за периода 2007—2010 г., ипотечните кредити за субсидии могат да бъдат много рискови. (За по-задълбочен поглед върху кризата с подценяването, прочетете: Горивото, което подхранва срива на подпримеса ).