Най-умният начин да докоснете домашния си капитал
Когато стане необходимо да излезе с купчина пари, много собственици на жилища виждат използването на къщата си като най-лесния и удобен начин. Дори тези, които имат други активи, могат да намерят този авеню за привлекателен, тъй като може да не искат да продават облагаеми дялове, които ще генерират капиталови печалби или ще платят санкции за изтегляне при ранни разпределения на ИРА или пенсионен план. Тези, които вземат заеми от собствения си капитал, имат три възможности. Най-добрият за вас ще зависи от вашите обстоятелства и цели.
Кредити за вторичен дом: Пейзажът
Кредитите за вторични жилища са разделени на три категории:
- Втори ипотечни кредити - Известен също като заем с дялов капитал, този вид жилищен заем е най-структурираният и по същество отразява основната ипотека. Въпреки че те могат да се предлагат с променливи лихвени проценти, обикновено лихвеният процент е фиксиран и обикновено е по-висок, отколкото при първата ипотека. Тези заеми се амортизират в началото и също имат определен срок, например 15 години. Всяко получено плащане се разделя между лихва и главница по същия начин като основната ипотека. Те не могат да бъдат изтеглени допълнително след издаването им.
- Кредитна линия за собствен капитал (HELOC) - Този вид заем е най-гъвкавият от трите и може да няма действителни средства, издадени при одобрение, въпреки че някои редове изискват минимална първоначална сума, за да бъдат изплатени. След това имате възможност да теглите тази кредитна линия, когато имате нужда, по същия начин като кредитната карта. Повечето кредитни линии сега се предлагат или с чекова книга, или с дебитна карта, за да се осигури лесен достъп до средствата. HELOCs обикновено предлагат и бъдеща амортизация поради тяхната структура и вие ще извършвате плащания само върху действително изтеглената сума. И за разлика от другите две форми на вторични заеми, HELOC обикновено идват без разходи за затваряне. Друг вариант: Заем, при който плащате само лихвата върху това, което сте взели всеки месец. Това може да бъде опасно, тъй като парите, които сте изтеглили, ще се дължат в края на срока.
- Рефинансиране на парични средства - За разлика от другите две алтернативи, този метод не включва непременно втори заем, въпреки че един се използва в много случаи, за да се избегне първичната застраховка на ипотека или да се осигурят допълнителни средства. В този случай просто рефинансирате дома си за по-голяма сума и вземате разликата в пари. Затварящите разходи за този вид заем могат да бъдат доста високи в някои случаи.
Ключови заведения
- Използването на вашия дом като източник на средства може да бъде умен избор за придобиване на финансиране в някои ситуации.
- Ако осребрите собствения си капитал от жилище, важно е да стартирате числата и да предвидите бъдещия си паричен поток, преди да подпишете на пунктираната линия.
- Възможно е да се получи по-добра лихва при различен вид финансиране, като бизнес заем или студентски заем; това може да са по-добри източници на финансиране.
И трите метода за достъп до собствения капитал имат няколко общи характеристики. Първо и най-важното е, че кредитополучателите, които не изплащат тези заеми, могат да загубят домовете си под възбрана. Лихвата, начислена от всеки вид заем, беше приспадаема, но с появата на законопроекта за данъчни облекчения и работни места критериите са различни. Начислената лихва подлежи на приспадане, само ако заемът се използва за закупуване, изграждане или значително подобряване на дома на данъкоплатците, който обезпечава заема. Ако се използва за тези цели, можете да приспаднете лихва върху до 750 000 долара заеми (обърнете внимание, че този лимит обхваща всички задължения за недвижими имоти; той ще бъде по-малък, ако имате и ипотека).
Колко пари можете да заемете от собствения капитал на вашия дом зависи от това колко собствен капитал имате в дома си. Капиталът е разликата между това колко дължите и колко струва вашият дом. Кредиторите използват това число за изчисляване на съотношението между заем и стойност или LTV, коефициент, използван за определяне дали отговаряте на условията за заем. За да получите LTV, разделете текущия си баланс на кредита на текущата оценена стойност.
Разбира се, действителната сума, която се отпуска, зависи от вашия кредитен рейтинг и съотношение дълг / доход (DTI). Кредитна оценка над 700 вероятно ще ви квалифицира за заем. Малко по-малко от 700 може да ви отговаря, но с по-високи лихви. Квалифицираният DTI варира от кредитор до кредитор, но повечето изискват месечните ви дългове да изяждат по-малко от 50% от брутния ви месечен доход. Кредиторите сумират общите месечни плащания за вашия дом, включително - освен основната ви ипотека - лихви, данъци, застраховки на собствениците на жилища, такси за асоцииране на собственици и всички останали неизплатени задължения, които са юридическа отговорност. Тогава общата сума на дълга се разделя на брутния ви месечен доход - основна заплата, комисионни и бонуси, както и други източници на доходи, като доходи от наем и алименти - да достигне съотношението DTI.
Винаги е добре да говорите с квалифициран кредитен съветник, който да ви помогне да решите дали да кандидатствате за заем или не.
Най-доброто прилягане
Най-добрата форма за използване на вашия собствен капитал вероятно зависи повече от това, за което ще ви трябват парите, отколкото за всичко останало. Разбира се, вашият кредитен рейтинг и финансовата ситуация също имат значение, но те ще бъдат фактор, независимо коя опция сте избрали. По принцип всеки от тези методи често се съпоставя със следните ситуации и цели.
- Кредити за собствен капитал - Тъй като всички пари от този вид заем се отпускат в началото, повечето кредитополучатели, които кандидатстват за тях, обикновено имат незабавна нужда от целия баланс. Тези заеми често се използват за заплащане на образователни, медицински или други еднократни разходи или за финансиране на консолидация на дълга. Според Bankrate.com лихвеният процент по заемите за собствен капитал е около 5.7% към 25 април 2018 г .; Междувременно, средният ГПР по кредитна карта е 16.47% към края на март, което е рекордно високо ниво.
- HELOCs - Кредитната линия на собствения капитал е по-подходяща за собствениците на жилища, които периодично ще се нуждаят от достъп до пари в течение на времето, като например за разходи, които се извършват на текуща основа, например серия от домашни подобрения или стартиране на малък бизнес. Обикновено това е най-евтината форма на заем, тъй като плащате само лихва върху това, което всъщност заемате и няма затварящи разходи. Просто бъдете сигурни, че ще можете да изплатите целия баланс до изтичането на срока.
- Рефинансиране на парични средства - Обикновено това е добра идея, ако сте натрупали значителен капитал в пребиваването си и имате нужда от пари в момента, но също така отговаряте на условията за получаване на по-добър процент, отколкото при първата ви ипотека. Например, ако вашият кредитен рейтинг сега е много по-висок, отколкото беше, когато сте закупили дома си, тогава по-ниската ставка може да помогне за компенсиране на по-високото плащане, което ще дойде с новото по-голямо салдо по кредита, което включва сумата за изплащане. И ако използвате паричната сума за изплащане на други дългове, като например кредити за автомобили или кредитни карти, тогава общият ви паричен поток може да се подобри и резултатът ви може да се покачи достатъчно отново, за да гарантира допълнително рефинансиране в бъдеще.
Долния ред
Дългът на собствения капитал не е добър начин за финансиране на развлекателни разходи или рутинни месечни сметки, но може да бъде истински спасител за онези, натрупани със значителни, неочаквани финансови предизвикателства или които искат да инвестират в своето бъдеще. Ключът е да се уверите, че вземате заеми с възможно най-ниския лихвен процент и да използвате средствата само по предназначение.