Трябва ли да комбинирам две ипотеки в една?

Пазарът на ипотечни кредити се промени много през последното десетилетие. В миналото почти всеки би могъл да получи ипотека - дори и една за много повече, отколкото може да си позволи. По това време лихвите бяха по-високи, но стандартите за кредитиране бяха по-лесни. Днес е по-трудно да се класираме, а лихвите едва започват да се движат нагоре от историческите ниски нива.

Може би сте изтеглили втора ипотека (по-често наричана заем на собствен капитал), когато лихвите са били високи. Това е само една причина да помислите за консолидиране на вашите заеми. Но трябва ли? Има ли смисъл? Или е най-добре заемите да са разделени?

Четири причини за консолидиране на вашите ипотеки

Кейси Флеминг, ипотечен съветник и писател на свободна практика автор на „Ръководството за заем: Как да получите най-добрата възможна ипотека“, цитира следните четири причини за консолидиране:

1. Намалете лихвения процент

Преди около десетилетие средните проценти на ипотечните кредити бяха много по-високи. Например в средата на юни 2007 г. средният 30-годишен процент достигна висок 6, 74%. Но през март 2019 г. ставките са средно 4, 27% - повече от една трета по-евтино, отколкото през 2007 г. По-ниската ставка може да означава спестяване на хиляди долари от вашия заем. Колкото по-ниска е лихвата, толкова по-малко ще плащате общо през целия срок на кредита.

Ключови заведения

• Ако носите две ипотечни кредити, консолидирането им в една за намалена лихва или по-кратък срок на заема може да ви спести значителна сума пари.
• Рефинансирането от ипотека с променлива лихва в заем с фиксирана лихва може да помогне за намаляване на опасенията дали можете да си позволите плащанията по ипотечни кредити по-късно в заема.
• Консолидирането за понижаване на вашите плащания обикновено приключва с това да ви струва повече с течение на времето, тъй като заемът ви се възстановява на по-дълъг срок.

2. Елиминирайте риска от ипотека с променлива ставка

Тъй като плащанията често са по-ниски в началото на ипотеката с променлива ставка, купувачите на жилища може да се приспиват на закупуването на жилище, което по-късно не могат да си позволят. Тъй като въвеждащият период приключва, клиентите могат да намерят, че плащането може да се премести твърде високо за домакинството им в доста близко бъдеще. Консолидирането на вашите ипотеки в една ипотека с фиксиран лихвен процент ще премахне опасението от значително по-голямо плащане по-късно в ипотеката.

Това е особено добър ход, когато процентите са сравнително ниски. Може би миналата година щеше да е по-добра, но сега все още е добра. Съветът на Федералния резерв повиши лихвените проценти по ипотечните кредити девет пъти от 2015 г., но последното повиши лихвените проценти през декември 2018 г. и посочи, че не се планират повишения за 2019 г.

Просто сравняването на месечните ипотечни плащания вероятно ще ви доведе до сключване на лоша сделка по рефинансиране; трябва да разгледате всички разходи във времето.

3. Изплащайте заемите си по-бързо

Заедно с комбинирането на двата кредита в едно плащане помислете за по-кратък заем. Общата сума на лихвата, която ще платите, е по-ниска, а имотът или имотите са ваши по-рано. Разбира се, месечните плащания ще са по-високи.

Разгледайте примера с 30-годишна ипотека с фиксирана лихва върху жилище от 250 000 долара, която би струвала около 1150 долара на месец. Ако направите това на 15-годишен заем, месечните разходи се покачват до 1811 долара - по-високо плащане, но по-малко скъпо във времето, защото за 15 години ще направите по-малко плащания, отколкото за 30 години и ще платите приблизително 88 000 долара по-малко лихва.

4. Намалете плащанията си

Единственият път, когато това има смисъл, е когато се озовете над главата си. Проблемът е, че с течение на времето намаляването на сумата за плащане обикновено ще ви струва повече. Според Флеминг, „по-ниските месечни плащания рядко означават по-ниски разходи за целия живот - или дори по-ниски годишни разходи за лихви - защото новият заем почти винаги пренастройва графика на плащанията ви на по-дълъг срок и по-малкото от плащането ви ще отиде на главницата“.

Тъй като лихвата е натоварена предварително в повечето ипотеки, по-малка част от плащането ви се насочва към главницата в първите години на нова ипотека. Ако продължите да нулирате заема, в крайна сметка плащате повече лихва. Ето защо серийните рефинансиращи лица затрудняват изплащането на ипотеката си.

Долния ред

Ако консолидирате ипотеките си, уверете се, че това е от полза за вас в дългосрочен план. Вижте общата сума, която ще трябва да платите по заема и темпото, с което ще натрупате собствен капитал. Просто сравняването на плащанията е краткосрочно мислене. Според Флеминг „Никой инструмент не се използва по-често, за да говори собствениците на жилища за лоши сделки, отколкото сравнението на месечните плащания. Той е прекалено опростен и струва на собствениците на жилища милиони долари всяка година. В идеален свят, срокът на новия заем трябва да е същият като - или по-кратък от съществуващия.