Имоти под наем: пари крава или пари яма?

Тези, които инвестират в недвижими имоти, както във всеки актив, постоянно са изправени пред решения дали да купуват, продават или държат. И тези решения зависят от оценката на въпросния имот. Оценяването на недвижими имоти чрез дисконтирани парични потоци или методи на капитализация е подобно на оценката на акции или облигации. Единствената разлика е, че паричните потоци се получават от лизингова площ, а не от продажба на продукти и услуги.

Компаниите за инвестиции в недвижими имоти са разработили сложни модели за оценка, за да им помогнат при вземането на решения. Въпреки това, използвайки инструменти за електронни таблици, индивидът може да направи адекватна оценка на повечето недвижими имоти, генериращи доходи - включително жилищни недвижими имоти, закупени, за да служат като жилищни имоти под наем.

Прочетете нататък, за да разберете как всеки инвеститор може да създаде оценка, достатъчно задоволителна, за да се отсее чрез перспективни инвестиционни възможности.

Индивидуални оценки

Някои хора смятат, че изготвянето на оценка не е необходимо, ако е извършена сертифицирана оценка. Оценката на инвеститора обаче може да се различава от оценяващата поради няколко причини.

Инвеститорът може да има различни мнения относно способността на имота да привлича наематели или лизинговите цени, които наемателите са готови да плащат. Като бъдещ купувач или продавач, инвеститорът може да почувства, че имотът има повече или по-малък риск от оценителя.

Оценителите провеждат отделни оценки на стойността. Те включват разходите за замяна на имота, сравнение на скорошни и сравними сделки и подход на доходите. Някои от тези методи обикновено изостават от пазара, подценявайки стойността по време на възходящите тенденции и надценявайки активите в низходящ тренд.

Намирането на възможности на пазара на недвижими имоти включва намиране на имоти, които са неправилно оценени от пазара. Това често означава управление на имот до ниво, което надминава пазарните очаквания. Оценката трябва да предоставя оценка на истинския потенциал за доход на имот.

Оценка на недвижими имоти

Подходът за доход при оценка на недвижими имоти е подобен на процеса за оценка на акции, облигации или всяка друга инвестиция, генерираща доход. Повечето анализатори използват метода на дисконтирания паричен поток (DCF), за да определят нетната настояща стойност на актива (NPV) .

NPV е стойността на имота в днешните долари, която ще постигне коригираната възвръщаемост на риска на инвеститора. NPV се определя чрез дисконтиране на периодичните парични потоци, достъпни за собствениците, от изискваната от инвеститора норма на възвръщаемост (RROR). Тъй като RROR е изискваната от инвеститора норма на възвръщаемост за свързаните рискове, получената стойност е коригирана към риска стойност за този отделен инвеститор. Сравнявайки тази стойност с пазарните цени, инвеститорът е в състояние да вземе решение за покупка, задържане или продажба.

Стойностите на акциите се получават чрез дисконтиране на дивиденти, стойности на облигации чрез дисконтиране на плащанията на лихвени купони. Имотите се оценяват чрез дисконтиране на нетния паричен поток или наличните пари за собствениците, след като всички разходи са приспаднати от приходите от лизинг. Оценяването на имот включва оценка на всички приходи от наем и след това приспадане на всички разходи, необходими за изпълнението и поддържането на тези наеми.

Разрушаване на лизинговите договори

Всички прогнози за доходите идват директно от лизингови договори. Наемите са договорни споразумения между наематели и наемодател. Всички наемни и договорни увеличения на наема (ескалации) ще бъдат посочени в лизинговите договори, както и опциите за концесии за отдаване под наем и наем. Собствениците също възстановяват част или всички разходи от имотите от наематели. Начинът на събиране на този доход се посочва и в договора за лизинг. Има три основни типа лизингови договори:

• Лизингови лизингови договори
• Нетни лизинги
• Лизинг с тройна мрежа (NNN)

При лизингови договори за аренда наемателите не плащат нищо освен наем. При нетни лизингови договори наемателите обикновено плащат частта си от увеличението на разходите за периода, след като се преместят в имота. При тройно нетни лизинги наемателят плаща пропорционален дял от всички разходи за собственост.

По-долу са видовете разходи, които трябва да се вземат предвид при изготвяне на оценка на доходите:

• Лизингови разходи
• Разходи за управление
• Капиталови разходи

Лизинговите разходи се отнасят до разходите, необходими за привличане на наематели и за изпълнение на лизинг. Разходите за управление се отнасят до разходите на ниво собственост, като комунални услуги, почистване, данъци и т.н., както и всички разходи за управление на имота. Приходите, намалени с оперативните разходи, са равни на нетния оперативен доход (NOI). NOI е паричният поток, получен от нормални операции на имота. След това паричният поток се получава чрез изваждане на капиталовите разходи от NOI. Капиталовите разходи са всякакви периодични капиталови разходи за поддържане на имота. Те включват всеки капитал за комисионни за лизинг, подобрения на наематели или капиталови резерви за бъдещи подобрения на имоти.

Пример за оценка

След като се определят периодични парични потоци, те могат да бъдат дисконтирани обратно, за да се определи стойността на имота. Фигура 1 показва прост проект за оценка, който може да бъде коригиран за стойност на повечето свойства.

Фигура 1

Оценката предполага имот, който създава годишен доход от наем от 100 000 долара през първата година, който нараства с 4% годишно и 3% след година 10. Разходите се оценяват на 40% от дохода. Капиталовите резерви са моделирани на 10 000 долара годишно. Дисконтовият процент, или RROR, е определен на 13%. Коефициентът на капитализация за определяне на стойността на реверсивността на имота през 10 година се оценява на 10%. Във финансовата терминология тази норма на капитализация е равна на Kg, където K е RROR на инвеститора (необходимата норма на възвръщаемост) и е очакваният растеж на доходите. Kg е известен също като необходимата доходност на инвеститора или сумата на общата възвръщаемост, която се осигурява от дохода.

Стойността на имота през 10 година се извлича, като се вземе прогнозният NOI за 11 година и се раздели на процента на капитализация. Ако приемем, че необходимата норма на възвръщаемост на инвеститора остава 13%, тогава капитализацията ще бъде равна на 10%, или Kg (13% - 3%). На фигура 2 NOI през 11 година е $ 88 812. След като се изчисляват периодичните парични потоци, те след това се дисконтират обратно с дисконтовия процент (13%), за да се получи NPV от $ 58 333.

Фигура 2 (в хиляди долари)

Фигура 2 предоставя основен формат, който може да се използва за оценка на всяко имущество, генериращо доход или наем. Инвеститорите, които купуват жилищни недвижими имоти като имоти под наем, трябва да подготвят оценки, за да определят дали таксите за наем са достатъчно адекватни, за да подкрепят покупната цена на имота. Въпреки че оценителите често използват 10-годишен паричен поток по подразбиране, инвеститорите трябва да произвеждат парични потоци, които отразяват предположенията, върху които се приема, че имотът е закупен. Този формат, макар и опростен, може да бъде коригиран, за да оцени всяко свойство, независимо от сложността. Дори хотелите могат да бъдат оценени по този начин. Помислете само за наемите на нощни стаи като за еднодневни лизинги.

Купувайте, продавайте или задръжте

При закупуване на имот, ако оценената стойност на инвеститора е по-голяма от офертата на продавача или оценявана стойност, тогава имотът може да бъде закупен с голяма вероятност да получи РЕГУЛАТОРА. И обратното, при продажба на имот, ако оценената стойност е по-малка от предложението на купувача, имотът трябва да бъде продаден. Освен това, ако оценената стойност е в съответствие с пазарната и RROR предлага адекватна възвръщаемост на свързания риск, собственикът може да реши да задържи инвестицията, докато не съществува неравновесие между оценката и пазарната стойност.

Стойността може да се определи като най-голямата сума, която някой би бил готов да плати за имот. При закупуване на актив финансирането не трябва да влияе на крайната стойност на имота, тъй като всеки купувач разполага с различни възможности за финансиране.

Това обаче не е така за инвеститорите, които вече притежават имоти, които са били финансирани. Финансирането трябва да се има предвид при вземане на решение за подходящ срок за продажба, тъй като финансиращите структури, като неустойки за предплащане, могат да ограбят инвеститора от постъпленията от продажбата му. Това е важно в случаите, когато инвеститорите са получили благоприятни условия за финансиране, които вече не са достъпни на пазара. Съществуващата инвестиция с дълг може да осигури по-добро коригиране на риска, отколкото може да бъде постигнато при реинвестиране на бъдещите приходи от продажби. Коригирайте риска RROR, за да включите допълнителния финансов риск от ипотечния дълг.

Долния ред

Независимо дали купувате или продавате, е възможно да се изготви модел за оценка, достатъчно точен, за да подпомогне процеса на вземане на решения. Математиката, участваща в създаването на модела, е сравнително ясна и в обхвата на повечето инвеститори. След като придобие някои рудиментарни познания за местните пазарни стандарти, структурите на лизинга и как работят приходите и разходите в различните видове имоти, човек трябва да може да прогнозира бъдещите парични потоци.