Ръководство за инвестиране в недвижими имоти

Когато мислите за закупуване на недвижими имоти, първото нещо, което вероятно ви идва на ум, е вашият дом. Но и физическата собственост може да играе роля в портфолиото, особено като хеджиране срещу фондовия пазар. Въпреки че през последните 50 години недвижимите имоти се превръщат в популярно средство за инвестиции, купуването и притежаването на тухли и хоросан е много по-сложно от инвестирането в акции и облигации. В тази статия ще разгледаме водещите опции за отделните инвеститори, изброени в приблизителния ред за това колко директна е инвестицията в недвижими имоти и причините за инвестиране.

Основни имоти под наем

Това е инвестиция толкова стара, колкото практиката на собствеността върху земята. Човек ще купи имот и ще го отдаде под наем на наемател. Собственикът, наемодателят, отговаря за плащането на ипотеката, данъците и поддръжката на имота.

В идеалния случай наемодателят таксува достатъчно наем, за да покрие всички гореспоменати разходи. Наемодател може също така да начисли повече, за да произвежда месечна печалба, но най-разпространената стратегия е да бъдете търпеливи и да наберете достатъчно наем, за да покриете разходите, докато ипотеката не бъде изплатена, след което по-голямата част от наема става печалба. Освен това имотът може също да е оценил стойност по време на ипотеката, оставяйки наемодателя с по-ценен актив. Според Бюрото за преброяване на САЩ недвижимите имоти в тази страна постоянно се увеличават на стойност от 1940 до 2006 г. Въпреки че през 2008 г. до 2010 г. е имало спад на ипотечния ипотечен кредитен ипотечен кредит, той се възстановява и се увеличава като цяло.

Инвеститорът трябва да знае пазара, на който търси имот, или да наеме експерт, който да му помогне. За инвеститорите, които търсят поток от доходи от имоти под наем, най-важните аспекти, които трябва да вземат предвид, са разположението на имотите и пазарните наемни цени. Що се отнася до местоположението, много успешни наеми са разположени в непосредствена близост до големите училища. Например, ако купите имот в близост до държавен университет, вероятно студентите ще искат да го наемат година след година. Има и много други функции на печеливш имот под наем, а някои от тях изискват време, за да се научат.

Разбира се, има недостатъци на лицето, което изглежда като идеална инвестиция. Можете да се окажете с лош наемател, който повреди имота или, още по-лошо, в крайна сметка няма наемател. Това ви оставя с отрицателен месечен паричен поток, което означава, че може да се наложи да се справите, за да покриете ипотечните си плащания. Съществува и въпросът за намирането на подходящия имот. Ще искате да изберете район, където нивата на свободни места са ниски и да изберете място, което хората ще искат да наемат.

След като сте намерили идеален имот в район, в който хората искат да наемат, използвайте ипотечен калкулатор, за да определите общата цена на имота с лихва. Също така си струва да проучите различни видове ипотека, за да осигурите изгоден лихвен процент за вашия наем.

Може би най-голямата разлика между имот под наем и други инвестиции е времето и работата, която трябва да отделите, за да се грижите за него. Ако не искате, можете да наемете професионален мениджър на имоти. Но заплатата му след това се превръща в разход, който влияе върху рентабилността на вашата инвестиция. (За свързаното четене, вижте "4 начина да оцените недвижим имот под наем")

The Flip Side: Търговия с недвижими имоти

Това е дивата страна на инвестициите в недвижими имоти. Подобно на деня търговци, които са лиги далеч от инвеститор за купуване и задържане, търговците на недвижими имоти са съвсем различна порода от собствениците на купувачи и наеми. Търговците на недвижими имоти купуват имоти с намерението да ги държат за кратък период, често не повече от три до четири месеца, след което се надяват да ги продадат с печалба. Тази техника също се нарича обръщане и се основава на закупуване на имоти, които или са значително подценени или са в много гореща зона.

Чистите плавници на собствеността няма да вложат никакви пари в имот за подобрения; инвестицията трябва да има присъщата стойност, за да превърне печалба без промяна, или те няма да я вземат предвид. Превръщането по този начин е краткосрочна парична инвестиция.

Ако имотният плавник се залови в ситуация, в която той или тя не може да разтовари имот, това може да бъде пагубно, тъй като тези инвеститори обикновено не пазят достатъчно готови пари за плащане на ипотеката върху имот в дългосрочен план. Това може да доведе до продължителни загуби за търговец на недвижими имоти, който не е в състояние да разтовари имота на лош пазар.

Вторият клас имущество флипър също съществува. Тези инвеститори печелят парите си, купувайки евтини или на разумни цени имоти и добавяйки стойност, като ги реновират. След това те продават имота след реновиране на по-висока цена. Това може да бъде дългосрочна инвестиция, в зависимост от степента на подобренията. Ограничителната характеристика на тази инвестиция е, че тя е интензивна във времето и често позволява само на инвеститорите да вземат по един имот наведнъж.

Групи за инвестиции в недвижими имоти

Групите за инвестиции в недвижими имоти са нещо като малки взаимни фондове за имоти под наем. Ако искате да притежавате имот под наем, но не искате да се притеснявате да бъдете наемодател, група за инвестиции в недвижими имоти може да бъде решение за вас.

Фирма ще закупи или построи набор от сгради, често и апартаменти, след което ще позволи на инвеститорите да ги купят чрез компанията, като по този начин се присъединят към групата. Един инвеститор може да притежава една или няколко единици самостоятелно жилищно пространство, но компанията, управляваща инвестиционната група, управлява колективно всички звена, като се грижи за поддръжка, реклама на свободни единици и интервюиране на наематели. В замяна на това управление фирмата взема процент от месечния наем.

Има няколко версии на инвестиционни групи, но в стандартната версия наемът е на името на инвеститора и всички дялове обединяват част от наема, за да се предпазят от случайни свободни места, което означава, че ще получите достатъчно, за да платите ипотеката дори ако вашето устройство е празно. Качеството на инвестиционната група зависи изцяло от компанията, която я предлага. На теория това е безопасен начин да влезете в инвестиции в недвижими имоти, но групите са уязвими от същите такси, които преследват индустрията на взаимните фондове. За пореден път ключът е изследването.

Ограничено партньорство с недвижими имоти

Ограничено партньорство с недвижими имоти (RELP) е подобно на група за инвестиции в недвижими имоти: Това е образувание, образувано за закупуване и притежаване на портфолио от имоти, или понякога само един имот - само то съществува за ограничен брой години. Опитен мениджър на имоти или фирма за разработка на недвижими имоти служи като общ партньор. След това от външни инвеститори се търси финансиране на проекта за недвижими имоти в замяна на дял от собствеността като ограничени партньори. Те могат да получават периодични разпределения от доходи, генерирани от имотите на RELP, но реалното изплащане идва, когато имотите се продават - надяваме се, с значителна печалба - и RELP се разтваря надолу по пътя.

неликвидни

АДСИЦ

Недвижимите имоти са наоколо, тъй като нашите предци, живеещи в пещери, започнаха да гонят непознати от своето пространство, така че не е изненадващо, че Уолстрийт е намерил начин да го секюритизира, превръщайки недвижимите имоти в публично търгуван инструмент.

Доверието за инвестиране в недвижими имоти (REIT) се създава, когато се сформира корпорация (или доверие), която да използва парите на инвеститорите за покупка, работа и продажба на имоти за доход. REITs се купуват и продават на основните борси, както и всяка друга акция. За да запази статута си на АДСИЦ, това предприятие трябва да изплати 90% от облагаемата си печалба под формата на дивиденти. Правейки това, REITs избягват плащането на корпоративния данък, докато редовната компания ще бъде облагана с печалбите си, като по този начин се храни с доходността, която би могла да разпредели на своите акционери.

Подобно на редовните акции за изплащане на дивиденти, REITs са подходящи за инвеститори на фондовия пазар, които искат редовен доход, въпреки че предлагат и възможност за поскъпване. REITs позволява на инвеститорите в нежилищни имоти като молове (около една четвърт от всички REITs са специализирани в тях), здравни заведения, ипотеки или офис сгради. В сравнение с гореспоменатите видове инвестиции в недвижими имоти, АДСИЦ също са силно ликвидни.

Взаимни фондове за недвижими имоти

Взаимните фондове за недвижими имоти инвестират предимно в АДСИЦ и компании, работещи с недвижими имоти. Те осигуряват възможност за получаване на разнообразна експозиция на недвижими имоти със сравнително малък размер на капитала. В зависимост от стратегията и целите си за диверсификация, те предоставят на инвеститорите много по-широк избор на активи, отколкото може да се постигне при закупуване на отделни акции на REIT, заедно с възможността за по-малко транзакционни разходи и комисиони.

Подобно на АДСИЦ, тези средства са доста ликвидни. Друго значително предимство за инвеститорите на дребно е предоставената от фонда аналитична и изследователска информация за придобитите активи и перспективата на ръководството за жизнеспособността и резултатите от конкретните инвестиции в недвижими имоти и като клас активи. По-спекулативните инвеститори могат да инвестират в семейство на взаимни фондове за недвижими имоти, тактически претоварвайки определени типове имоти или региони, за да увеличат максимално възвръщаемостта.

Защо да инвестираме в недвижими имоти?

Недвижимите имоти могат да повишат профила на риска и възвръщаемостта на портфолиото на инвеститорите, предлагайки конкурентна възвращаемост на риска. Дори и взимайки предвид кризата с ипотечните кредити за ипотечни кредити, частните пазарни недвижими имоти върнаха средно 8, 4% за 10-годишния период от 2000 г. до 2010 г. въз основа на данни на Националния съвет за финансови инвестиции в недвижими имоти (NCREIF). И обикновено пазарът на недвижими имоти е с ниска волатилност, особено в сравнение с акции и облигации.

Недвижимите имоти също са привлекателни в сравнение с по-традиционните източници на възвръщаемост на доходите. Този клас активи обикновено се търгува с премия за доходност в щатските каси и е особено привлекателен в среда, в която лихвените проценти са ниски.

Диверсификация и защита

Друго предимство на инвестирането в недвижими имоти е нейният потенциал за диверсификация. Недвижимите имоти имат ниска, а в някои случаи и отрицателна корелация с други основни класове активи - което означава, когато запасите намаляват, недвижимите имоти често се повишават. Всъщност, в 14 от 15-те предишни пазари за мечки, които се връщат към 1956 г., цените на жилищните недвижими имоти са се повишили, сочат данните на университета от Йейл Робърт Шилер, съосновател на индекса за домашни цени Case-Shiller. Разбира се, има и изключения: недвижими имоти, натрупани заедно с акции по време на Голямата рецесия (макар че това беше аномалия, твърди Шилер, отразявайки ролята на ипотечните ипотечни кредити в началото на кризата).

Това означава, че добавянето на недвижими имоти към портфейл може да намали променливостта му и да осигури по-висока възвръщаемост на единица риск. Колкото по-директна е инвестицията в недвижими имоти, толкова по-добър е хеджирането: По-косвените, публично търгувани превозни средства, като REITs, очевидно ще отразяват цялостната ефективност на фондовия пазар (а някои анализатори смятат, че двете ще стават все по-корелиращи, сега когато REIT запасите са представени на S&P 500). Интересно е обаче, че това също се променя от късно. Корелацията между изброените АДСИЦ и широкия борсов пазар достигна 12-годишно дъно през 2015 г., според проучване на Националната асоциация на инвестиционните тръстове в недвижими имоти (NAREIT), "което предполага, че каквито и да са фактори да задвижат частта, която не е REIT от пазарът не е задължително да се разлее, за да повлияе на пазара на REIT ", заключи статия на Reit.com, уебсайтът на асоциацията.

Тъй като е подкрепена с тухла и хоросан, недвижимите имоти също носят по-малко конфликт между главни и агенти или степента, в която интересът на инвеститора зависи от целостта и компетентността на мениджърите и длъжниците. Дори по-косвените форми на инвестиции носят известна защита: АДСИЦ, например, предвижда минимален процент печалба да се изплаща като дивиденти.

Инфлационно хеджиране

Възможността за хеджиране на инфлацията на недвижимите имоти произтича от положителната връзка между растежа на БВП и търсенето на недвижими имоти. С разширяването на икономиките търсенето на недвижими имоти увеличава наемите, което от своя страна се превръща в по-високи капиталови стойности. Следователно недвижимите имоти са склонни да поддържат покупателната способност на капитала, заобикаляйки част от инфлационния натиск върху наемателите и чрез включване на част от инфлационния натиск под формата на увеличаване на капитала.

Силата на лоста

С изключение на REITs, инвестирането в недвижими имоти дава на инвеститора един инструмент, който не е достъпен за инвеститорите на фондовите пазари: ливъридж. Ако искате да закупите акция, трябва да платите пълната стойност на акцията в момента, в който поставяте поръчката за покупка - освен ако не купувате на марж. И дори тогава процентът, който можете да заемете, все още е много по-малък, отколкото при недвижимите имоти, благодарение на този магически метод на финансиране - ипотеката.

Повечето конвенционални ипотеки изискват 20% авансово плащане. Въпреки това, в зависимост от това къде живеете, може да намерите ипотека, която изисква едва 5%. Това означава, че можете да контролирате цялото имущество и собствения капитал, като плащате само част от общата стойност. Разбира се, размерът на вашата ипотека влияе върху размера на собствеността, която действително имате в имота, но вие го контролирате в момента, в който документите се подпишат.

Това е подобно на платовете за недвижими имоти и наемодателите. Те могат да вземат втора ипотека върху домовете си и да внесат плащания за два или три други имота. Независимо дали те отдават под наем, така че наемателите плащат ипотеката или чакат възможност за продажба с печалба, те контролират тези активи, въпреки че са платили само малка част от общата стойност.

Недостатъкът на инвестиране в недвижими имоти: неликвидност

Основният недостатък на инвестирането в недвижими имоти е неликвидността или относителната трудност при преобразуването на актив в пари и пари в актив. За разлика от сделка с акции или облигации, която може да бъде завършена за секунди, сделката с недвижими имоти може да отнеме месеци. Дори и с помощта на брокер, просто намирането на подходящ контрагент може да бъде няколко седмици работа. АДСИЦ и взаимни фондове за недвижими имоти предлагат по-добра ликвидност и пазарно ценообразуване, но идват на цената на по-висока променливост и по-ниски ползи от диверсификация, тъй като те имат много по-висока корелация с общия пазар на акции от преките инвестиции в недвижими имоти. (За свързаното четене вижте „Колко пари са ви необходими, за да инвестирате в недвижими имоти?“)

,