Възможност за наем
Опция за наем е споразумение, което дава на наемателя избор да закупи наетия имот по време или в края на наемния период. Освен това пречи на собственика да предлага имота за продажба на всеки друг. Когато срокът изтече, наемателят трябва или да упражни опцията, или да я загуби. Опция за лизинг е известна още като лизинг с възможност за покупка.
Как работи опцията за лизинг
Опцията за лизинг дава на потенциалния купувач повече гъвкавост от стандартното споразумение за покупко-продажба, което изисква наемателя да купи жилището, когато лизинговият договор приключи. Цената на жилището се договаря предварително от купувача (наемателя) и собственика. Цената обикновено е по текущата пазарна стойност на жилището, което позволява на наемателя да купи жилището в бъдеще на днешната цена. За тази опция наемателят обикновено начислява предварително такса от собственика, която може да бъде 1% от продажната цена на дома. Таксата отива при авансовото плащане, ако наемателят реши да купи жилището в края на лизинговия договор.
Опцията за лизинг е особено полезна за онези, които може би изграждат кредита си или нямат достатъчно спестявания за авансово плащане. Има обаче няколко характеристики на лизинговите опции, които трябва да се вземат предвид.
Плащания под наем
Собственикът начислява премия в допълнение към стандартния месечен наем за опцията да купува на днешната цена, когато лизингът приключи. Премията може да бъде процент, добавен към текущия наем на пазара, като 10% от стандартната месечна наемна сума за жилище с такъв размер. Допълнителната сума или премия, която често се нарича кредит под наем, става част от авансовото плащане за дома, ако опцията се упражнява за закупуване на жилището от наемателя. Наемателят обаче губи допълнително платените пари над стандартния наем, ако жилището не е закупено в края на лизинговия договор.
Някои собственици могат да предприемат еднократно плащане в брой, често наричано „ценно възнаграждение“, което е подобно на премията, платена за опция на финансовите пазари. Това не е депозит при покупката на имота, което означава, че не подлежи на възстановяване. Сумата варира от 100 тона до 5% от очакваната покупна цена.
Банково финансиране с възможност за лизинг
Добрата новина за наемателите е, че обикновено банките ще позволят общите средства на премията над наемните плащания да отидат до авансовото плащане за закупуване на жилище. Ако обаче начисленият наем е бил по пазарен процент, банката може да не позволи да се приложи някой от средствата към покупната цена. Важно е купувачите да проверяват с множество банки, за да определят политиките си по отношение на финансирането на ипотека за жилище с възможност за лизинг.
Срокът на лизинговия вариант
Срокът на опцията може да бъде всеки период, за който собственикът на имота и наемателят се договарят, но обикновено са една до три години. Договорът за опция за лизинг също така определя покупната цена на имота в началото на лизинга или как тази цена ще бъде определена в края на опцията.
Ключови заведения
- Опция за наем е споразумение, което дава на наемателя избор да закупи наетия имот по време или в края на наемния период.
- Опция за наем също не позволява на собственика да предлага имота за продажба на всеки друг.
- Обикновено наемател плаща някакъв процент над стандартния месечен размер на наема, който отива в авансовото плащане за закупуване на жилището.
Причини за използване на лизингова опция
Има няколко причини, поради които наемателят и собственикът могат да влязат в договор за наем. Важно е да се обмисли дали ползите надвишават някакви недостатъци за сключване на споразумението.
Защо наемателите влизат в опция за наем
Потенциалният купувач може да има много причини да използва опция за наем, а не да купува имота веднага в началото. Основно внимание е да нямате достатъчно пари или кредит, за да направите покупката. Наемането може да позволи на потенциалния купувач да спести пари за покупката и в същото време да изгради кредита си, като прави редовни, навременни плащания.
Наемателят има шанс да закупи имот в бъдеще на днешните цени. Ако наемателят няма спестени пари днес за закупуване на жилището, но се притеснява, че стойността на жилището ще се увеличи през следващите няколко години, опцията за наем е добър избор. Освен това, ако наемателят обича дома, училищния квартал или квартал, опцията за наем отвежда жилището извън пазара - позволява на наемателя да спести достатъчно, за да го купи, когато лизингът приключи.
Дори ако потенциалният купувач разполага със средства за закупуване на имота, той или тя може да не иска да се ангажира веднага с него. Например, ако потенциалният купувач е от друг град, той или тя може да иска да живее в новия град, преди да се ангажира с покупката. Или той или тя все още може да има своя стар имот за продажба, преди да може да закупи новия имот.
И накрая, имотът може да не отговаря на условията за определени заеми, включително заем от VA, поради необходимите ремонти или надстройки. Като наемете първо, потенциалният купувач може да направи тези подобрения, за да може по-късно да се класира за заема.
Защо собствениците сключват опция за наем
Собственикът на имот може да сключи договор за наем, тъй като има проблеми с продажбата на къщата. Опцията може да направи имота по-привлекателен за различни видове потенциални купувачи.
Освен това, ако собственикът на жилище мисли да продаде жилището след няколко години, опцията за наем позволява на собственика да събере премия над текущия пазар за наем. Най-лошият сценарий е, че наемателят не купува къщата; собственикът го пуска на пазара за продажба и задържа допълнителните средства, изплатени над стандартния месечен наем.
Може да има и данъчни проблеми, свързани с продажбата на имота сега, вместо да се продава по-късно. Опцията, макар да не е гаранция за продажба по-късно, прави по-вероятно собственикът да има купувач, готов да отиде в края на опцията.
Наемателят губи допълнително изплатените пари над стандартния месечен наем, ако опцията за закупуване на жилището не бъде упражнена в края на лизинговия договор.
Специални съображения с опции за лизинг
Застраховката на наемателя обикновено се изисква за личните вещи на наемателя. Застраховката на наемателя защитава за всяка загуба на стойност на вещи и обзавеждане в дома. Също така е важно собственикът да има и застраховка на собственика на жилището в случай, че по време на лизинговия период нещо се случи, което може да повлияе неблагоприятно върху стойността на имота като пожар или щети от вода.
В споразумението за избор на лизинг следва да се включи авангардна оценка. С други думи, когато лизингът приключи, стойността на жилището може да намалее. Оценката предоставя актуализирана стойност на имота, преди да премине покупката и продажбата.
Важно е да се изчисли точната сума пари, която трябва да бъде изплатена на собственика в края на лизинговата опция. Не забравяйте, че собственикът сваля къщата от пазара и отхвърля всякакви печалби от пазарната стойност на дома, като влиза в опцията за наем. Собственикът ще иска да бъде обезщетен адекватно за това, че не може да продаде къщата на друг човек, който е готов да го купи.
За тези, които обмислят лизингова опция или лизингова опция за закупуване, в идеалния случай трябва да имат адвокат, който е запознат с транзакциите с опции за лизинг, които да преразгледат финия шрифт, за да се уверят, че няма изненади, когато срокът на лизинга приключи.